浅谈房地产市场现状与监管措施

任飞

摘要：房地产经济不仅与居民生活水平息息相关，更是影响着国家经济的衰退或是发展。时代发展下，人们愿意为房屋建筑花费更多钱，同时也是对房地产市场提出了更高的要求。本文将从房地产市场现状的讨论入手，提出如何采取行之有效的房地产市场监管措施。

关键词：房地产市场；现状；监管措施

虽然目前中国的房地产市场经过多年发展，但还是存在着不可避免的一系列问题和矛盾，无论是建筑商和开发商，或是买房人和卖房人，彼此之间的种种矛盾都严重影响了房地产市场的进一步发展。针对目前的房地产市场现状，应该采取从不同方面进行的理性分析，科学的探讨如何进行有效的监管措施。

一、房地产市场需求现状分析

（一）供求关系不对等

对于正處于并且可能还会继续处于快速城镇化时期的中国来说，各方面的变化都可能对我国房地产市场需求现状有所影响，最重要的便是城镇化带来的产业结构和人口结构等方面的变化。又因为我国人口众多，人均占地面积有限，人口分布明显不均，从而导致住宅分布也不均匀。这种现象导致了大城市中即使房价高，但房屋住宅也供不应求，而中小城市中，则往往出现人少楼空。同时，为了追逐利益，开发商乐于建筑高端住宅，却忽略了普通住房的需求量最大。普通购房者所需求的普通商品房、经济适用房和廉租房供应不足，需求量不断加大，造成了供需关系不对等。

从房地产市场的交易情况进行分析，则不同地方的房地产交易情况大不相同。毫无疑问的是，热门城市的房地产交易迅速高效，人口迁入大于人口迁出，供应小于需求，而冷门地区则受整体局势影响，房价虽高，却不易卖出，供应大于需求，对买房卖房人都不利。但是从大方向来看，住宅市场还在平稳发展之中。房地产市场发展到如今，所关联的产业数目只多不少，在交易中，开发商处于信息优势地位，而购房人处于劣势地位，信息不对称，购房人无法判断商品房的价格是否合理，也无从判断背后是否有人恶意抬价或是竞争，从而难以抉择买房的事宜。

（二）自用买房比例不足

买房人在商品房购买中，也分了两个用途，分别为投资和自用。在当今的房地产市场中，投资买房受到了国家政策的极大冲击。在未来，如果政策不再严厉，则投资买房的行为可能重新变得常见，商用房地产行业也有回升之势。

二、房地产市场运行现状分析

（一）政府与企业的矛盾

房地产市场拉动了国民经济的发展，毫无疑问，房地产投资成为了我国宏观经济调控的手段之一。这也意味着房地产市场价格不易太过波动，否则经济发展将难以得到稳定的发展，从而阻碍总体经济的提升。经济的快速发展，来源于国有经济的内需的提高，而国有经济的内需又是依靠房地产规模扩大来拉动的，这一切都源自投资需求推进了房地产价格，土地储备也是其中的一个重要因素。在国家不断实施的宏观调控的政策下，大量企业在融资和贷款方面备受阻碍，企业资金链也遭遇了考验。面对着不再牢固的资金链，企业资金的紧张影响了企业的发展战略。

尽管现今国家在抑制房价被炒作、过分上升，进行了种种调控干预措施，出台了许多不同方面的政策，但房地产开发仍缓慢的恢复中，一些大规模房地产企业经济方面保持较快的增长速度，导致了政策的效果不明显。

（二）政策的积极意义

中国的大城市房地产交易迅速，人口迁入大于人口迁出，需求大于供应，这也为房地产市场的业绩提升奠定了坚实的基础。因此，针对于房地产的开发和投资规模加大，全国住房价格跟随着投资一直呈现上升趋势。

近年来，我国推出了减库存的口号，新开工的商品房面积逐渐下降，新增的库存数量也逐渐减少。随着人们对于住房刚性需求的逐渐增长，政府对于棚改货币安置比例加大，房地产的销售逐步恢复于稳定，大部分城市的房地产市场库存数量将会逐渐落于合理的区间。房地产市场需要政府的合理引导，尤其是供需关系、房地产政策和群众消费观念等方面。

三、房地产市场应该采取的监管措施

房地产市场监管措施主要源自于政府对于目前市场中种种不足的地方进行依法监管。

（一）设立市场准入监督。

就目前政策和文件来看，在我国设立房地产开发企业和中介服务机构的条件简单，行业进入的门槛过低，违法的责任也低。如果监管机构把关不严格，监管不力，更会导致房地产市场中商家提供的服务低劣混乱。例如，没有取得资质证书，或者不满足资质等级就从事房地产开发的企业大行其道，但这些企业需要背负的法律责任及违法成本则对于其项目诱人的盈利不值一提。完善现有的立法，提高市场准入条件是最重要的。

（二）监管企业危机处置。

因为政策变化而导致资金链断裂，进而导致企业倒闭破产的事情屡屡发生，这都直接损害了交易中消费者的利益，导致其支付的房款有去无回，引起了大范围的民众应激反应和房地产市场的信任危机。如果危机之前，采用市场监管手段，设立风险基金，则可以维护交易双方的利益，避免危机恶化而市场动荡不安。一旦开发商产生资金链断裂，濒临破产之时，风险基金出手相助，保障消费者权益，则可以化解危机。

（三）房地产市场的信息公开监管。

信息公开才能避免信息不对称建立房地产市场信息系统、完善房地产市场统计信息和加强对市场运行的动态监测是重中之重。既要明确信息的范围和内容，也有明确信息的获取方式，规范信息统计行为。建立房地产信息披露制度，必须强制性对于信息优势方执行，加强对于信息的真实性和准确性监管。也要建立房源信息系统，统一尽可能多的房源信息平台，便于消费者的对比。最后完善房地产信用档案制度，将开发商、中介部门和物业管理等相关机构的信用状况进行登记，方便买房人查询相关的机构信用情况。

（四）房地产金融风险监管。

对于不同购房人实行不同的首付款比例指标控制。在市场结构不合理时，房地产贷款风险较大的地区应该受到银监局的风险提示，促使银行调整贷款和用户的结构。发贷款前，也该尽力进行调查，对各项权证的真实性进行多方核实，防止诈骗贷款的行为发生。