我国房地产行业发展趋势和政策研究

王凯

摘要：近年来，我国政府对房地产的宏观调控力度不断增强，同时为其制订了相应的政策，并逐步落实到实处.房地产价格实现了良性回归。本文主要以房地产为主线，结合房地产市场的具体发展情况，针对我国房地产行业发展趋势与政策进行了更深层次的剖析，旨在保障房地产行业稳定、可持续发展。

关键词：房地产行业；发展趋势；政策

房地产行业对于经济发展具有高度的敏感性与超前性，相应的社会经济得以迅速发展，房地产行业必然也随之高速发展。房地产业作为国民经济的支柱产业，与广大人民群众的日常生活具有着密切联系，同时对金融具有较大的影响。可见，房地产业的稳定发展，对国民经济的稳定发展与金融安全具有着十分重要的现实意义。因此，政府有必要通过加强宏觀调控与政策措施减缓房地产周期波动产生的不良影响。基于此，本文针对“我国房地产行业发展趋势和政策”进行更深层次的剖析具备一定的现实意义与价值。

一、我国房地产行业进入良性循环

（一）房地产市场回暖

我国房地产业近年来发展迅速，国家对其宏观调控力度不断增强，外加我国人民币处于不断增值趋势与国民经济持续增长，房地产市场逐渐回暖。就当前管理层的房地产政策执行态度而言，各级政府对房地产市场政策预期均有着一个明确的认识，具体包括商品房价格高度、房屋涨幅大小、土地资源的合理利用以及金融风险防范等。简单来说政府需要从供给角度，思考房地产投资情况，从需求角度，合理调整消费者预期，引导消费者进行合理消费。为此，政府做了以下有效工作，首先准确把握政策的稳定性；其次准确披露房地产信息。上述措施的实施，促使消费者避免了不理性消费，促进了房地产供求的平稳发展，有助于促进房地产市场回暖。

（二）房地产商对市场垄断被打破

近年来，国家采取了综合性政策与措施，对房地产业进行了宏观调控，尤其是税收政策与利率政策的实施，均取得了显著的效果。为确保房地产业得以稳定、可持续发展，我国宏观调控与政策还在持续进行，鉴于房地产周期性调整处于起始阶段，要想在短时间内复苏是不切实际的，主要原因在于房地产业的周期性调整是一个持续、漫长的过程，即增长率的放慢的一个过程。鉴于不断增长建设建筑面积远大于市场销售面积的增长，造成房地产商对市场的垄断难以发挥作用，这一作用主要得益于国家宏观调控。以往房地产开发商之所以能够对市场进行垄断，是因为实施了人为控制住宅供给的增长措施，出现了商品房供不应求现象，以此不断提升房屋价格，从中谋取更大的经济效益。国家宏观调控与政策措施的落实，使得上述现象得到抑制，促进了房地产业良性发展。

（三）政府政策导向以鼓励住宅消费为主

国家在加强宏观调控之后，房地产市场回暖，为此，建设部提出了鼓励住宅消费的政策导向。具体来说，我国房屋建设面积远远超过建筑销售面积，出现了大量过剩房屋，迟缓了国民经济的增长。因此，在“十一五”规划当中，明确指出经济的持续增长，需要在确保房地产良性发展的基础上，鼓励住宅消费，尤其是自住型住宅消费。简单来说，国家要想保证国民经济的可持续增长，需要确保供求的平衡，这一情况下，扩大消费需求显然最具现实意义。然而在此需要引起高度重视的是消费不是购买豪宅，而是鼓励自住型住宅消费。

二、我国房地产行业发展趋势和政策分析

（一）加大中小户型商品房供地

一直以来，我国国土资源将土地作为大闸门，以此为基础进一步增强宏观调控的针对性与有效性。近年来，国家为进一步严控与稳定房屋价格，对中小户型、经济适用房以及廉住房等土地的供应加大了管理力度。与此同时，国家产业政策的落实，主要是优先保障重点建设项目的用地需求，对于结构调整项目建设用地给予支持，针对房地产发展，实时出台一些新的禁地与限制供地政策。除此之外，国家对土地市场实施动态监测，对一些小户型土地供应进行严格审批，对一些别墅类建筑用地持续禁止供应。针对一些农用耕地，进行转型为建设用地的行为，国家已出台了相关文件给予明令禁止。

（二）规范土地转让合同与程序

早在2006年，国家土地资源部就国有土地使用权进行了完善，并对后期开发时间、进度等进行了细化规定，其主要目的在于防止房地产开发商有意囤积土地。然而伴随着房地产业的进一步发展，国有土地使用权出让制度与程序需要得到进一步发展，当前国有土地出让招标以及拍卖等形式虽有了一些规定，并具有详细的操作方法，但是实际操作效果欠佳，因此，相关程序与制度还需要进一步完善。例如招标应该走那些程序，签订合同中应该涉及到那些内容，尤其是土地后期使用情况，更应该在合同当中得以体现，以此进一步规范与完善国有土地出让制度，确保国有土地得以合理开发与利用。

（三）放宽房贷业务、加大房贷罚息、实施《投资性房地产会计准则》

银行有关房地产的新政策的实施，对房地产市场的发展也有着重大影响。银行为了进一步扩展业务，谋求进一步发展，在符合市场需求的情况下，放宽了房贷业务，对于一些具有高诚信度以及还款能力强的商品房消费者，进一步提高了房贷投资比例。与此同时，银行严格按照央行相关规定，对房贷罚息利率进行了调整，甚至采取了利滚利计息方式。针对一些恶意拖欠银行利息部分的消费者，银行将通过提高罚息方式，进行警示，同时将罚息记录到个人金融诚信系统。除此之外，国家为了进一步规范房地产业经济的发展，在考虑我国房地产实际情况的基础上，颁发了《投资性房地产会计准则》，促进了房地产业格局的转变。

三、结语：

综上所述，伴随着社会经济的进一步发展，消费者的消费能力得到进一步增强，我国房地产业增长速度加快，出现了房地产业恶性发展。因此，国家有必要在切实解决低收入住房问题的基础上，加强宏观调控，确保房地产业得以良性发展，以此确保国民经济得以稳定、可持续发展。