自如不自如

罗丽娟

今年7月，一名阿里员工死于急性白血病，半年前入职时，他的体检报告并无明显异常，其妻子检测了丈夫生前租住的杭州自如公寓，结果显示：甲醛超标。

随后，妻子将自如起诉至法院，法院已立案，定于9月27日开庭审理。针对此事件引发的舆论风暴，自如回应称，从9月1日起，下架9个城市的全部首次出租房源，待CMA（中国计量认证）认证机构检验合格后再行上架。

这是一个月以来，自如再次卷入漩涡，此前，自如被指以高价抢夺房源，推高租金，并涉嫌违法违规。这家国内最大的长租公寓运营商，陷入成立7年来最大的麻烦。

“自如”一词，寓意对自由的精神向往，希望人们在生活居住中，体会到无拘无束、自由自在的状态，而不为各种琐事困扰，传递一种全新的、有品质的生活方式。如今，自如的形象与其标榜的理想已大相径庭。

变异的盈利

2011年5月，链家集团成立自如事业部，主理其资产管理业务线，上线半个月不到，自如迎来首位“自如客”——一名本科毕业一年的传媒从业者，自如将其特别记录在百度百科词条中，同时确立了年轻人为主的客群方向。一年后，自如客已达近3万人。

2015年，自如完成分拆，成为链家旗下的独立运营子公司，当年底，自如友家房间数达20万间，自如客累积达40万人。2018年1月，自如宣布完成A輪40亿元融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，估值高达200亿元，坐拥全国一二线重点城市超70万间房源，自如客160万人，管理资产价值超过8000亿元。

自如的商业模式非常简单，它以分散式公寓起家，从房东租下房源，将房屋重新设计装修，配备家居、家电，再以“二房东”身份向市场转租，同时提供保洁、家修、搬家等收费增值服务，其后也开拓了集中式、短租等模式产品线，分散式长租公寓一直是其主力业务。

“市面上，房东直接向中介提供返租的房源，可省去寻找租客的繁琐和期间空租的风险，通常只能收取低于市场价的租金，但是，自如一般能开出同等甚至高于市场价的租金，自然对房东更有吸引力。”一位在链家离职的房产经纪人告诉《21CBR》记者。

今年7月，许艳在广州市白云区一套90平方米小三房，由于租客租约到期，又将房子在网上放租，很快收到了自如的报价。“这套房子以前都是出租给个人，租金基本在4200元/月，换租客时常有一两个月的空置期，自如一来就给出4200元的租金，之后每年递增3%。”许艳告诉《21CBR》记者，价格还有谈判余地，“我们试探了一下，4400元/月应该也能谈下来，即便扣除每月100多元的物管费，报价依然比租给个人稍微高些。”

许艳做过对比，相较其他运营机构，自如的优势更加明显，“比如租给建行的存房贷，给出的租金大概只有自如的7-8折，只是租金递增等约定有所不同。”

那么，高价揽下房源的自如，如何挣钱？

“我们的算账逻辑很简单，就是一套房子收进来，我们投钱装修、做标准化，再租出去，通过两端——房东端和客户端各收服务费，来覆盖我们的装修和运营成本。”自如CEO熊林曾这样草草带过。

自如声称不收中介费，确实有一项“服务费”，一般收取年租金的10%，即1.2个月房租，房租越高，服务费也越高，其包含内容主要为网费、家电维修和保洁服务。

上海自如客小玉告知《21CBR》记者，其与舍友两人一年交付的服务费达6000多元。“家电质量极差，煤气炉半年坏3次，最快一次处理都隔了两周，最近一次，维修师傅说自如不批买配件的钱，客服一直说帮忙反馈，至今未有着落。”小玉吐槽，连保洁也是个坑，“一个月只上门一次，只打扫公共区域。”

自如的挣钱之道，远不止于此。

《21CBR》记者走访了链家在广州珠江新城一带门店，自如相关工作人员告知，一套两居室，自如一般会采用隔断的方法，将客厅改造成一个房间，成为三居室，“改造费用全部由自如承担，且会在合约到期后，将房子改造回来。”当被问及是否可以不改动原样出租，工作人员笑称，多出来的房间租金实则是盈利点之一，“放心，在改动前我们会和业主讨论方案。”

然而，相对于租金价差，这些花招可能只是“小巫见大巫”。

“住自如两年，单个卧室从2390元涨到3390元，还没算服务费。”“北漂”何姿告诉《21CBR》记者，这提价速度简直惊人。一般而言，简单装修之后，自如本身房租的价格即明显高于收房价，加之获取房源时约定的涨幅有限，期间只要能实现快速提价，自如可赚取巨额差价。

自如房东程璐已经感受到了自如涨价的凌厉。

两年前，程璐和自如签约3年，将自己在北京的一套房子委托后者打理，自如承诺每月付给程璐2600元，一年支付11个月（设有一个月空置期），在此基础上，每年租金涨幅3%；物业费仍由程璐自行支付，每年需缴纳3000多元物业费。“自如收了我的房子后，随后以3450元/月的价格挂出，直接涨了近1000元。”程璐对《21CBR》记者表示，如今房租又看涨，她希望尽快能收回房子。

熊林在8月中旬的公开回应中则声称，“6年来，自如客户端的价格涨幅，远低于市场整体涨幅”。

诸葛找房数据研究中心统计数据表明，2018年7月，北京市平均租金为90.12元/平方米.月，同比上涨25.81%，今年1月以来累计上涨15.75%。8月中旬，原我爱我家副总裁胡景晖公开炮轰，以自如和蛋壳为代表的由资本推动的长租公寓，以超出市场租金20%-40%的价格拼命收房，成为助推北京房屋租金暴涨的真实原因之一。

显然，房租的上涨不能完全归因于自如等长租公寓，但是，其高出市价的收房行为，最终会转嫁给房客埋单，尤其当市场供不应求，且占据大量房源的情况下——自如在北京市场占比已达8%，大量房客也默认了加价的现实。

致命的高效

本质上，长租公寓是一个依靠规模化、精细化、低成本驱动的低毛利行业，出租率是核心指标。自如也将其优势归因于入局早，沉潜多年积淀的规模效应、协同优势。

熊林曾举过一个例子：“假如有一个1万套房子的社区，每套房子100平米，即是100万平米的物业，只要一个星期的时间，就能将1万套房源全部接到自如的网站上，将保洁、维修、搬家、管家服务全部配齐，再花1个月的时间全部租出去。如果一个开发商，或是别的非专业运营商，这么短的时间内完成这些事情，我估计做不到的。”

自如曾经在出租率上吃过亏，2011年底，租房需求走低，自如前期市场火热时收的房源，在年底大批空置，随后，出租率成为核心KPI。据报道，熊林给出的健康库存标准是，60天内空置房源小于7%，30天内要小于5%。目前，自如每个月在北京新收房1万-2万间，保持整体出租率达到95%以上。

降低空置率，其中一项措施是缩短从收房到放租的时间差，其中，即可能缩短首次装修后的空置时间，房子装修完立即推出市场。熊林在近期公开承认，对于首次装修房源，没有强制要求空置期，这种高效率对于租客的健康，则可能是致命的。

其实，“自如客白血病病逝”的案例，并不是自如第一次被爆出有甲醛问题。

2016年，有孕妇在租住自如房三个月后，孕检查出白血病的案例；2017年中，同样因甲醛问题，自如与一名租客签订和解协议书，一次性支付4万余元“作为赔偿费用”；又有租客反映入住自如的出租房后，出现咳嗽、发热等症状，被医院诊断为“疑似甲醛中毒”。

对于住自如房，李幸用“逃过一劫”来形容自己的心情。年初，李幸被公司派到天津出长差，她挑选了一套两居室的自如房，管家说是环保材料，全程直播装修进度，装好即就挂网出租。“绝非他们宣传的收房源25天后才出租，因为房源太热瞬间被秒，我没租成。”

针对此次自如客病逝事件，自如已宣布下架9个城市的全部首次出租房源，下架房源每天早上8点半开窗通风，晚上7点钟关窗，待检验合格后再行上架，并安排管家为用户送碳包、配绿植。

“从企业角度看，下架影响是比较大的。从自如本身来说，新装修的房源占比较高，集中在北京、上海等大城市，至少需要承担房屋空置的成本。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《21CBR》记者表示。

熊林声称，自如“将板材标准从E1级别提升到E0级别”，就装修房源进行通风处理，内部也正在寻找合适的检测机构和空气质量治理机构。在其内部观测中，如今首次出租的房源，出租周期约为25天，二次出租的房源则是15天之内可租出，中间将有10天左右的时间差。

若以一间房一天100元的成本，多余10天多付成本约1000元，单以在北京平均年增新房源数万间计，自如未来将需承担数千万元的成本。

缺失的規则

自如的高成长，起于住房租赁市场的格局之变。

据国家统计局数据显示，2017年，中国租房市场的租金成交总额近1.3万亿，流动人口规模近 2.5 亿，以租住私房作为居住模式的人数，占到流动人口的 67.3%。4个一线城市，11个国家中心城市，又大体吸纳了2/3的流动人口，构成了中国住房租赁的核心市场。

这些城市，租房渠道正在发生巨变，由以往分散的线下中介模式转向大平台、大机构、大品牌的运作模式，且呈现明显的线上聚焦趋势。这种趋势迎合了年轻群体升级的居住需求，有自如客告诉《21CBR》记者，她之所以愿意溢价租住自如，因为房屋品质相对有保障，设备维修等日常琐事也交由机构搭理，尤其重要的是，与机构打交道，预期稳定，减少了个人房东随意收房或者侵吞押金的风险。

近年来，房地产开发商、地产中介、第三方运营商也纷纷看好，大规模介入住房租赁市场，资本的引入大大活跃了租赁市场。

今年6月，熊林曾表示，2018年长租公寓将拥有 2.5万亿元市场规模，“中国租赁市场潜力巨大，而机构化管理是未来的主要模式”。以自如为代表的规模化、专业化的头部企业加速成长，目前，各城市机构房源占可出租房源的比重，多在5%左右，比例正快速上升。

但是，这一关乎民生福祉的产业领域，相应监管体系、行业规范以及税费制度安排等方面，远未到位，造成大量规则缺失。比如，熊林辩称：“我们没有所谓的空置期概念，而是必须检测合格才能上线，要有第三方检测报告。”租客的安全，只能依赖于自如的自律上。

“类似装修的问题，其实是新事务，正是未来监管层面要把握的新内容。”严跃进表示。

2018年8月下旬，自如已宣布配合政府调查，而熊林公开宣布，用户如任何时候感觉空气质量有问题，身体不适，自如可随时免费退换租，免费帮助搬家，并称：“我们并不是没有努力，也不是不重视，也不是不感同身受，因为我们49%的员工都住自如的房子。”

对于那位阿里员工，这些都晚了点。（文中许艳、何姿、程璐、李幸为化名）