浅析“阿米巴经营模式”在物业公司的运用

林敏

摘 要：随着运营成本尤其是人力资源成本快速上涨并成为长期趋势，物业管理公司的生存空间不断被挤压。如何提高物业公司的盈利水平是物业公司迫切需要解决的问题。本文从改变物业公司的经营管理模式入手，在分析物业公司引入“阿米巴经营模式”的重要性基础上，探讨了“阿米巴经营模式”如何在企业具体运用，并分析了物业公司实施“阿米巴经营模式”的关键点。

关键词：阿米巴经营模式 物业公司 会计七原则

中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）01（c）-010-02

近年来物业运营成本尤其是人力资源成本快速上涨并成为长期趋势时，物业管理公司的生存空间不断被挤压。科技的快速发展尤其是移动互联网的发展必将改变许多商业组织的生存与发展方式，也必将改变人们的生活方式。面對企业外部经营环境的变化，如何才能让企业长期可持续发展，这是摆在物业经营者面前一个重要的课题。

“阿米巴经营”是企业者掌握企业各个部门以及企业整体的真实状况的管理方法。阿米巴经营就是把公司组织划分成一个一个小集体，称之为“阿米巴”，在公司内部挑选阿米巴长，把阿米巴的经营委托给阿米巴长。用这种方法可以培养许多具备经营者意识的领导人，并实现全员参与经营。各个阿米巴的领导者就像是经营者一样经营自己的阿米巴，在会计核算年度开始之前，公司通过自下而上的方式制定这一年的经营目标，并同时确认好每个阿米巴必须完成的绩效目标。于是为了完成公司的年度计划目标，各个阿米巴领导者每个月自己制定工作计划和安排，集结阿米巴内部所有人员的智慧，来逐步完成阿米巴自己的目标。而要实现这种经营方式，就需要有能够准确并即时提供经营数据的部门的结算制度。阿米巴领导者和其成员可以根据这些即时的经营数据来调整和运转自己的阿米巴，并积极地为达成共同目标而努力。

物业公司实施阿米巴经营，将管理处的工作作为公司新的战略中心，其目标是推动组织结构的柔性化和工作实现弹性制，营造“自主经营、自负盈亏、自我发展”的管理处经营环境，培育管理处经理的经营者意识，形成管理处全员参与经营氛围，减少各级管控成本，优化物业服务流程，将管理处物业服务成本控制在合理的范围内。

1 “阿米巴经营模式”如何在物业公司具体运用

1.1 正确理解和贯彻执行企业经营的原点——“会计七原则”

引进“阿米巴经营”，并最终取得成功的企业，企业经营者们无不正确理解企业经营的原点—— “会计七原则”，并贯彻执行了这七条原则。会计七原则分别是：现金本位经营原则，一一对应原则，筋肉坚实原则，完美主义原则，多重确认原则，提升效益原则，玻璃般透明经营原则。

（1）现金本位经营原则。就是把焦点集中在“现金的流动”上，依据事物的本质，实事求是地经营企业。当月的事业活动所产生的现金流动要全部如实地反映到结算表上。

（2）一一对应原则。在经营活动中只要物品和金钱流动，表示这种流动结果的票据，就要一一对应地附上，必须做确实的处理。即时确认所发生的一切事实，将它们置于玻璃般透明的管理之下。物品流动、资金流动必然开票，用票据加以确认，这样做数字就能如实地反映事实。

（3）筋肉坚实的原则。在企业里不能有不产生利润的库存和设备。必须对长期滞留的库存进行严格的管理，不允许将卖不掉的商品长期计在资产中，应尽早处理滞销商品，让资产保持健康的状态，计算出企业真实的利润。同时避免重复过度的投资设备及其他固定资产投资，以减少折旧费。对原材料等物品的采购，坚持“即用即买的原则”。

（4）完美主义原则。不允许暧昧和妥协，所有工作都要追求完美，具体到每个细节，这是企业经营中应该采取的基本态度。

（5）多重确认的原则。在所有的业务活动中贯彻多重确认原则，不仅可以提高业务本身的可靠性，而且可以保持公司组织的健康健全，也是发现和防止错误的技术性手段。让两个以上的人和部门互相审核，互相确认，由此推进工作。

（6）提升效益的原则。提升核算效益，增加现金流量，强化财务体制是企业持续发展的前提。企业会计最重要的使命就是帮助企业提高经济效益。为了提高效益，增加销售额是理所当然的，但与此同时还必须提高商品和服务的附加价值。

（7）玻璃般透明经营的原则。阿米巴经营的目标是全员参与经营，这就要求不仅经营者要掌握公司的现状，全体员工也要能看清公司的经营状况，能看到经营者在做什么，这就是所谓“玻璃般透明”。企业在学习阿米巴，导入阿米巴生产经营的时候，经营者们、管理处经理要先正确理解会计七原则，在公司内部实行意识改革，并用经营哲学武装全体员工的头脑并实现文化落地。然后正确设置企业的利润中心和成本中心。这是顺利运行阿米巴的关键。要做到这一点，就需要理顺和明确公司各个部门的职责，理顺公司整个业务流程，以及发生成本，产生利润的“点”。甚至需要我们来调整现存的组织形态，重新构建适合阿米巴经营的组织架构。

1.2 以阿米巴结算表实现全员经营（精致的分部门核算制度）

领导者为了经营自己的阿米巴，必须通过数字来把握自己阿米巴的情况。在导入阿米巴经营时必须有一个人专门收集并加工这些信息，让领导者门需要时就能马上使用这些信息的部门。要收集的信息，包括当月物业服务经营收入（物业服务费，露天停车费，室内停车费，增值服务费），物业场所租赁收入（店面租金收入，住宅租赁收入，场地收入，特约收入），增值税税额，经营收入（税后），主营业务税金及附加，物业管理直接成本（物业经营维护成本：设施设备维修养护支出，维序员队费用，绿化费用支出，保洁费用支出，其他成本费用）。每一条信息都需要在信息系统的支持下随时把握，要做到即使没有经营会议，也能让每一个阿米巴领导者在第一时间获得第一手资料。

运用“单位时间附加价值结算表”这种像家庭收支表一样的账目表，对每个阿米巴的营业额、除人工费外的经费、差额收益、总劳动时间等进行即时的细致管理。单位时间附加价值是用差额收益除以总劳动时间算出来的，所以即便是阿米巴的规模大小不一，其收益也能够简单地进行比较。通过单位时间附加价值这个指标，我们可以看出阿米巴的经营效率怎样，同时让每个员工都能知道自己怎样工作会为公司带来多大的利润，怎样做才能增大作为自己工资来源的附加价值等。可以说，单位时间附加价值是刺激阿米巴进行创新、提高效率的重要指标。

在导入阿米巴经营的时候，首先需要将企业的组织分成两类；能够创造出利润的结算部门，以间接部门为主的只能作为成本中心的非结算部门。阿米巴组织主要在结算部门内部进行设置。非结算部门的经费和成本，会在结算部门的阿米巴之间进行分摊。

每个物业项目服务处能够明确收入，能够算出为了取得这些收入而支出的费用，每个物业项目服务处就是一个独立核算的部门，就是一个天然的阿米巴。

将各项目管理处的结算表，各职能部门的结算表统合起来就能生成整个公司的月度结算表，由于结算表里面没有算入人工费，所以要从结算表上差额收益中扣除人工费之后，得到的才是财务会计上税前利润。

1.3 应用结算表的数据提高经营业绩

企业的经营层、各物业项目管理处主任（阿米巴领导）可以围绕结算管理表来开展各自的经营管理工作。对于企业经营层来讲最重要的利润目标的达成，自然而然地就成为每个阿米巴领导者最重要的目标。所以企业的经营会议就能够围绕这些结算管理表来进行。

公司应在每月月初召开由总经理主持的绩效报告经营会议。绩效报告会讨论的内容是：如何削减经营、如何增加利润。绩效报告会是公司级别的，各个部门与阿米巴长汇报自己业绩和经营成果的经营会议。这个会议目的是“推进经费削减”和“提高干部的数字意识”。在绩效报告会上，各个物业管理处阿米巴长针对各自的年度计划和当月的实际结果，逐条逐项详细解释两者之间产生的差额。如果无法通过提高营业额来填补目标值（计划值）的差异，那削减经费开支便成了当然的选择。经费是为了确保利润而花费的东西，如果不能按计划完成利润目标，即便是年度计划记载了有关费用项目，也不能100%执行。

每个物业管理处阿米巴的实支状况每天会统计并展示出来（物业管理费收入通过ETS收费系统），到了一个月的后半期，阿米巴领导者就能大概知道月初设定的目标值是否能够顺利完成。也就是说，阿米巴的领导者和成员都能随时随地把握自己阿米巴的经营状况。如果目标达成并不是很顺利，那阿米巴领导者就必须组织大家一起出谋划策，考虑增加利润的方法并执行。增加利润的方法总结起来有三个：增加营业额；削减经费开支；减少劳动时间（提高单位时间附加价值=提高生产效率），每个阿米巴的领导者都会与其阿米巴成员一起从这三个方面进行努力和奋斗。经过这样的经验积累，公司可以培育出大量拥有经营意识的人才。

经营管理部门是阿米巴能否正常运营的关键部门，经营管理部门负责把每个阿米巴的经营收入、差额收益、单位时间附加价值等的实际数字在月末收集起来，并在月初将最终数字结果通知到每个阿米巴。同时检查这些数字的正解性。经营管理部门是处理整个公司经营数据的部门，为了把好经营之舵，它承担了正确收集和汇总重要经营信息的作用和责任。

2 物业公司实施阿米巴经营模式的关键点

2.1 重建物业运营平台

将公司现行传统的、僵化的刚性金字塔结构管控组织模式改进为创新的、活化的柔性扁平化结构管控组织模式。成立人力资源部、财务中心部、运营管理部、工程技术部，为管理處提供人力、财务、工程技术等方面的专业支持。

2.2 优化物业运营资源

通过IT系统以自动流程替代重复步骤的标准化流程，通过PDA移动终端及呼叫服务中心优化人力资源配置并提高工作效率，通过实施管理处经理兼管多个管理处、专业主管任务代理服务，提高人均效能。

随着阿米巴计划的各项措施不断推进实施，将陆续节约一定数量的人力资源，不但可以有效降低成本，还可解决公司快速扩张而造成的人力资源紧张问题。

参考文献

[1] 稻盛和夫.经营与会计[M].北京：东方出版社，2013.

[2] 稻盛和夫.阿米巴经营[M].北京：中国大百科全书出版社， 2016.

[3] 森田直行.阿米巴经营（实战篇）[M].北京：机械工业出版社， 2015.