我国以房养老模式困境分析及对策研究

耿云天

摘要：“以房养老”又被称为“倒按揭”，是于20世纪90年代从国外引进的新概念，在美国发展得较为完善。普通养老保险仅仅保障了老年人基本生活水平，而该模式使老年人过上高品质的生活成为可能。目前我国已在北京、南京、上海等城市尝试推行该模式，但都遇到了一些困难。为此，我们应尝试剖析其深层次原因，依据我国现实情况为“以房养老”的实施提出切实可行的建议。

关键词：发展现状；原因分析；对策建议

一、引言

近年来，我国的医疗水平、人民的生活质量随着经济的飞速发展得到了普遍提高，人均寿命不断增长。1999年我国正式步入老龄化社会，其中60周岁以上人口占到总人口10%以上。2010年第六次人口普查结果显示，我国超过60周岁的人口1.85亿，已经占到总人口的13%，且老龄化速度仍呈加快趋势。

因此，借鉴“以房养老”模式并在我国尝试开展是非常有必要的。首先，作为一种新型养老模式，能分担国家开展养老工作的压力。其次，使家庭资产效用得到最大化利用，全面保障老年人的生活质量。再者，老年人经济独立减轻了儿女的压力，增进了亲人之间的感情。

本文将以我国社会状况为基础，结合数据及各国经验综合分析，研究我国推行“以房养老”过程中存在的风险及障碍，深入分析其原因，在此基础上提出解决对策，为我国今后顺利开展此模式提供切合实际的对策。

二、以房养老模式发展现状

（一）“以房养老”模式的概念

简单地说，“房屋养老计划”是依据老人拥有的房产，利用个体生命周期与房产寿命周期所存在的差异，在老人剩余的生命周期内，建立长期、持续、稳定的现金流入，提高其生活质量，同时实现房产居住功能和养老功能的结合。

在“房屋养老计划”开展的过程中，老人将房产抵押给金融机构或养老机构，然后派专业人士进行房产价值评估，按双方商议的结果，该机构定期给老人养老金，但老人仍持有房屋产权，直至老人去世，房产归该机构。

（二）我国 “以房养老”发展现状及主要模式

2014年7月1日至2016年6月30日，北京、上海、广州、武汉作为试点城市，开展了“房屋养老计划”，丰富了我国社会养老保障体系。然而情况并不乐观，两年内推出该业务的公司只有幸福人寿保险，且四个城市的参与者总共仅有60户，可见各方对于此政策的积极性都不高，如今“以房养老”模式的开展在我国难以推行。

1. 北京模式——“养老房屋银行”。该模式的运作方式是老人年满60周岁后，可以派中大恒基代替其将房屋出租，同时保留产权。获得的租金用来抵扣养老院的费用，享受养老服务，剩下的资金还可由老人自由支配。但是该模式运行的主体是商业公司，其对利益的追求可能导致老年人权益得不到保证。

2. 南京模式——“养老院养老”。该模式实施方法是老人将其房屋抵押给养老院，然后终身免费入住，养老院在老人过世后，拥有房屋的全部产权。但是参与该模式的老人并不能获得自由支配的资金，无法随心所欲地参与更多元化的活动。不仅如此，采取该模式的老人必须满足两个条件，即年满60岁并在本市拥有60平方米以上产权。过于狭窄的范围限定使得能够适用于此政策的人数很少，成为该模式失败的根本。

3. 上海模式——“以房自助养老”。该模式操作方案为65岁以上的老人，把房产卖给公积金管理中心，一次性领取房款。然后公积金管理中心将房屋返租给老人，老人在租期内将租金交付。这种“售后返租”模式中，老年人可以拿到房屋价格和租金价格之间的差额，但是之后房屋升值而产生的利润将无法获得。因此，该种模式也很难推行成功。

三、原因探析

（一）文化因素

我国古代实行传统的小农经济模式，因此在人们心中血缘观念、家庭观念尤为重要，在民间流传着“但留方寸地，留予子孙耕”的俗语，形成了把房屋留给后代的习惯。在这样的文化背景下，家庭养老成为我国基本养老模式，至今社会上的主流观念仍是将房产留给子女，而不会抵押给银行。这种模式带给老人的主要是精神上的安慰，经济因素只占据次要地位。

七年前国资委作过一项调查，发现虽然拥有产权的老人超过总数的72%， 但是老人必须和子女共同决定房产处置权。另一项调查显示，84%的老年人不能接受以房养老，而其中约半数是因为担心子女不同意，老人不希望“以房养老”间接割断亲情的纽带。

（二）制度法规障碍

1. 产权制约问题。目前我国房产的使用期限为70 年，到期后，必须由房产所有者申请续期，并重新上缴土地出让金。如果老年人的房产马上到期，却想申请“以房养老”，一方面可能导致老人拿到的养老金过少，不足以满足生活需要；另一方面会加大金融机构的风险，使相关机构参与积极性不高。

2. 诚信系统不够完善。“以房养老”涉及到大额资金流转，而我国没有完善的监督体制作保证，这不仅使老人对金融机构缺乏信任，而且为犯罪分子提供了可乘之机，导致发生了多起以低价骗取老年人房产的悲剧。

3. 没有系统专业的房产价值评估标准。影响房产价值评估的因素有很多，如金融市场尚未发展完善，大量缺乏精算人才，各机构之间恶性竞争。因此我国急需一套合理的标准来约束评估机构的成立，同时需要相应的法律制度规范其评估方法。

（三）养老机构不完善

老年人参加“以房養老”的目的是可以凭借所得房款，享受到更高水平的养老服务。但是目前我国养老机构数量少，床位难以满足需要；同时大部分养老院由于资金短缺，不仅基础设施差，而且缺乏护理人员，很少有日常娱乐，成为推行以房养老的最大障碍。

国家统计局2017年发布了最新数据，我国60岁以上人口23086万人，占总人口的16.7%；其中15003万人在65周岁以上，占总人口的10.8%。

而在2017年民政部公布的数据中，截至年底，全国共有14万个养老服务机构，养老床位730万张（每千名老年人拥有养老床位31.6张，比2016年增长4.3%），虽然相比2015年总数大幅提升，但可明显看出仍然远远不够。其中少量公办养老院有国家补贴、条件好、价格合适但 “一床难求”，另一些质量还算不错的私立养老院价格极高，大部分老年人负担不起。

（四）房地产因素

1. 近些年我国城镇的房价大幅增长，造成买房难的困境。以北京為例，2006 年至2016 年房地产价格每平米增长近三万元，且一直处在正增长的态势，其他城镇情况也大致相同。这直接导致大部分的居民无法支付高额的房价，因此老人更不愿将房子抵押出去。

2. 我国尚未开发农村地区的房地产市场，且依据法律规定，农民的房产不能作为资本运作，因此“以房养老”模式很难在农村实施。然而农村老年人口占全国近70%，是养老的主要对象，却不得不被排除在了“以房养老”的门外。

四、对策建议

（一）明确政府定位，提供健康环境

1. “以房养老”在实施过程中有很多不确定因素，如房产价格、预期寿命等，如果房产增值，老人会吃亏，房价下跌则给金融机构带来压力。因此，政府可以采取以下几种方法降低风险，增加机构和老年人的参与积极性。

（1）推出以房养老保险，将风险分散给几个不同的保险公司。

（2）实行税收优惠政策。比如允许企业用某一年的亏损抵消另一年的盈余，减少盈利年的应纳税额，或者五年内减免企业所得税。

（3）一旦金融机构大幅亏损甚至破产，及时出手援助，防止老年人房产、钱财两空的悲剧发生，扶持企业继续发展。

2. 大力完善我国信用体系，揭示社会主体信用优劣，鼓励高信誉机构推出此类业务，严格打击借机骗房的可耻行为，减少欺诈行为的发生，使其能明白放心的参与到该模式中来。

（二）制定法律法规，支持“以房养老”

1. 开征遗产税

遗产税是指对死者留下的遗产征税，其目的是缩小贫富差距。从美国成功推行以房养老政策的经验来看，遗产税的征取起到了关键的作用。老人去世后，子女必须将遗产的60%到80%作为遗产税上缴，因此双方都倾向于将房产抵押。因此我国也可借鉴其经验，先于大城市试点征收遗产税，如果征收得当，不仅可以调节社会财富的分配，增加政府财力和社会福利资源，还能转变人们的传统观念，从侧面推动“以房养老”模式的开展。

2. 适当延长土地使用年限

目前，中国的房屋产权期限是70年，期满后，如果使用权性质不是居住又申请续期，就需补交土地出让金。对于参加以房养老的老人来说，房屋产权的剩余年限影响了其将拿到的金额，因此有必要立法明确产权到期后的处置方法。如果该到期房产参与“以房养老”，可以派专业人士综合房产所处地段、新旧程度等进行评估，适当延长土地使用年限，保障老人利益的同时确保相关机构能够盈利。

（三）稳定房价走势，完善房地产市场

1. 适当宏观调控，稳定房价，逐步完善房地产供给结构。

2. 征收购房累进税率，规定超过两套的房产所缴纳房产税，随购房数量的增加而增加。

3. 统一管理我国的房产评估系统，制定一套合理的评估方法。

（四）加强宣传引导，健全养老机构

政府应明确，经过几千年形成的传统思想观念，决不是一朝一夕所能改变的，因此要给老年人足够的时间。同时，政府应加大力度宣传“以房养老”政策，可以通过讲座、广告等方式进行宣传、正确引导广大群众，为大家讲解“以房养老”产品的本质、操作方法和意义，帮助老年人尽快转变想法，使老人们从心底认可该模式，并想加入其中。

五、结语

在我国人口老龄化严重、居民住房条件得到提高的背景下，“以房养老”显然已成为最适合我国的补充养老形式，不但可以减轻养老压力，还可以提高老年人生活水平，拓宽金融机构的业务形式。然而法律制度不健全、养老机构不完善、传统观念难以转变等问题已成为最大的绊脚石，使得“以房养老”模式的发展迟迟难以推进，难以被广大老年人接受。对于这种现状，我国应加快制度建设，综合房地产、金融、保险等行业共同发展，建设多元化的养老保障体系，同时也需耐心等待，不可急功近利。

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（作者单位：中国人民大学附属中学）