房地产行业财务报表分析方法浅析

梁杰

摘要：财务报表分析是对企业财务会计报告中的相关数据进行收集、整理，同时根据其他相关信息、利用相关财务指标对企业的财务状况、经营成果、现金流量进行纵向或横向地分析和评价，为财务报告使用者提供管理决策的重要管理工具。相比较其他行业而言，房地产行业的性质比较特殊，开发周期长，资金投入量大，投资回收期长，会计相关指标的核算方法和入账方法均与其他行业类型不同。房地产行业的上述特性导致如果仅利用财务报表上的相关数据进行比较分析，不能真实反映房地产行业的经营、财务状况，同时也不能给相关决策者提供指导意见，所以对于房地产行业来说，需要将通用财务报表数据资料和具体业务情况相结合进行综合分析。文章首先阐述了财务报表分析的意义及方法，其次指出了房地产行业财务报表分析的内容和局限性，最后提出了一些房地产行业财务报表分析方法的完善策略。

关键词：房地产行业；财务报表分析；局限性；方法及策略

一、财务报表分析的意义及主要方法

（一）财务报表分析的意义

财务报表分析是以财务报表的相关数据为依据，以财务报表内容为主要对象，通过对财务报表的分析来评价企业的财务状况、经营成果，是连接财务报表使用者的纽带，目的是帮助企业做出正确决策，降低经营风险。随着国家经济的迅猛发展，企业规模的不断扩大，财务报表分析逐渐渗透到战略分析、会计分析、财务分析和前景分析等，需要财务管理人员不断学习业务知识，以适应经济的未来发展需要。

（二）财务报表分析方法

企业财务报表分析需要借助一定的方法。一般来说，财务报表分析的基本方法有以下五种。

1. 趋势分析法

通过观察连续数期的财务报表相关指标数据，分析该指标的增减变动情况，以此判断企业的经济发展趋势，从而对未来可能出现的结果作出预测的一种分析方法。该种方法是企业对未来的展望。例如：可持续增长率等。

2. 结构分析法

通过对某一财务指标占总量指标的百分比来衡量该指标在财务报表中的相对地位和总体结构关系。例如：存货占流动资产比重、长期借款占负债比重等。

3. 对比分析法

通过对互不相关的财务报表数据指标进行比较、分析来说明和评价企业财务状况和经营成果的关系。例如：资产负债率、产权比率等。可将本期数据与上期数据比较，也可将实际与计划、预算比较。

4. 因素分析法

通过分析影响财务指标的各因素之间的关系程度来说明本期财务指标与上期、历史、计划数据发生变动的原因。例如：杜邦财务分析体系、资产净利率等。

5. 比率分析法

通过财务比率的分析方法来评价企业的财务状况和经营成果。比率分析法的应用非常广泛，涵盖上面四种分析方法。例如：流动比率、速动比率、现金流量比率、现金比率、市盈率、市净率等。

二、房地产行业财务报表分析的主要内容

房地产行业是近二十年来发展迅猛的行业，由于它开发经营周期长、耗用资金量大、受国家政策影响严重、导致会计处理相比较其他行业不同，对于收入与成本的确认与普通行业有所不一致。所以房地产行业财务报表分析需要分析两个层次：财务报表分析和项目投资财务分析。

（一）财务报表分析

1. 行业盈利能力

由于该行业是资金密集型行业，开发周期长，投资金额大，需要有以下财务指标来衡量：净资产收益率、投入资本收益率、 销售利润率等。

2. 行业的资金流动性

很多房地产企业下面有若干子公司、若干项目，为了快速的回笼资金，将资金的成本降到最低，加速资金的周转，需要借助以下财务指标来衡量该行业的资金流动速度：经营现金流量、现金偿债倍数、流动比率、速动比率等。

3. 行业风险

该行业由于资金量巨大，那么就会面临着巨大的风险，只有充足的现金流才能规避或降低此类风险。衡量该行业的风险指标：现金到期债务比、现金流动负债比、现金债务总额比、销售现金比率等。

4. 行业资产的使用效率

行业资产的使用效率决定着行业是否合理使用资金，需要通过以下财务指标进行分析：总资产周转率、 固定资产周转率、存货周转率、应收账款周转率等。

（二）项目投资财务分析

作为对房地产行业的投资来说，重点关注该行业的盈利空间和市场开拓能力。由于房地产行业受国家政策影响较大，开发周期长，在开发的不同阶段会面临不同的风险，作为投资者来说，要密切关注国家的政策及市场走向，避免投资决策失误。以下是项目投资财务分析需要关注的相关财务指标。

1. 行业财务盈利和市场表现

每股净利润、每股股利、市盈率、市净率、每股净资产等，通过对这些财务指标的对比分析，可以了解该行业的整体盈利性，为决策提供依据。

2. 行业的增长潜力

可持续增长力、成长性、经营现金流、自由现金流、剩余收益等，行业的成长性和盈利能力息息相关，只有良好的成长性和较强的盈利能力才会得到投资人的青睐。

三、房地产行业财务报表分析的局限性

房地产行业由于自身的特殊性，导致其会计处理与其他行业有一定区别。那么对房地产行业财务报表分析时，存在一定局限。

（一）预收账款金额巨大，长期滞留影响报表使用者对企业偿债能力的判断

房地产行业由于开发经营周期长，从房地产行业的预售许可证到项目的交房完工，至少需要2年的时间。这段期间由于企业收到的房款不能满足收入确认条件，只能记入预收账款科目核算。预收账款是负债类科目，它的金额巨大，从表面来分析说明企业的负债金额巨大，实质行为是由此导致企业收入的确认与经营中产生的经济效益口径不一致，只有在项目竣工验收及产权转移后，符合收入的确认条件时，所收到的款项才能确认收入，由预收账款转为主营业务收入。故目前如果通过相关的财务比率进行计算分析公司的偿债能力，如：资产负债率、流动比率、速动比率等这些财务指標是无法反映房地产行业的真实财务状况，容易误导报表使用者认为企业的偿债风险压力大。

（二）存货成本金额巨大，影响报表使用者对房地产行业成本的确认

普通商业企业的商品流转次数主要是通过存货周转率可以反映企业的经营财务状况。存货周转率越快，说明企业的经营运转效率越高；存货周转天数越少，说明企业的经营收益越好。而房地产行业开发项目周期长，开发成本金额巨大，导致企业在开发经营期间发生的成本数据始终都在存货中反映，直到满足产品成本的确认条件时，才能将开发成本按相关分类计算分摊转入指定的产品成本中，由此产生收入与成本相互配比，最终才能正确分析企业的经营财务状况。

（三）只有期间费用计入当期损益，导致报表使用者无法衡量企业的经营业绩

房地产行业由于自身的特性，收入与成本金额只有到项目竣工办理验收、交房时才能确认，但期间费用却是随着经营业务的开展正常发生，这样就导致房地产行业的利润总额长期出现负数，不能真实反映企业的实际经营状况。

四、房地产行业财务报表分析方法的完善策略

（一）收入的提前确认，保障财务信息的及时性

房地产行业之前在收入确认方面，必须满足5条原则，方可将预收账款转入收入核算。合同的销售金额和会计收入的不一致，这中间的差异是由于不满足收入的确认条件导致的。良好的销售业绩可能需要在1～2年后才得到会计的确认，很明显这种情况产生的财务指标数据反映的财务信息是失真的。2017年7月5日，财政部正式发布了《关于修订印发<企业会计准则第14号——收入>的通知》，对于房地产期房销售来说，在进行期房预售时一般已经明确了房号，此时对预售的单套房子来说具有不可替代性，同时预售合同也明确约定房款的支付进度，正常情况下期房的销售周期在1～2年，很多房企在房屋竣工之前合同全款已收齐，或者根据房款的支付进度，房企也取得收取剩余房款的收款权，这个权利是受到法律保护的，这就满足新收入准则第十一条第三款的规定：企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。这样反映企业关于收入的财务信息就是真实的。

（二）合理分析房地产行业的开发成本，使之能真实地反映经济业务实质

房地产行业的开发流程首先是通过合法的程序取得土地，然后通过对该土地的一系列开发建设，使之成为能够让人们居住的场所。在对开发成本进行核算分析时，一定要遵循“权责发生制”原则，对本期发生的工程量一定要及时入账核算，对于没有竣工的配套工程要估价预提，以保证开发成本与实际工程相符，从而能正确核算房地产行业各类开发产品的成本内容。此外还应遵循“收入与成本费用相配比原则”，对开发产品进行成本的预结转。

（三）充分利用表外信息，加大对该行业的熟知

房地产行业受国家政策影响变化大，在对房地产行业财务报表进行分析时要从宏观角度出发，不仅和企业历史的财务数据进行比对分析，同时要和行业排名靠前的房地产行业进行比较分析，这样才能知已知彼，为企业更好的发展提供决策依据。

（四）加强对现金流分析的重视

房地产行业是资金耗用量巨大的行业，房地产行业要想做强做大，首先要有充足的现金流。现金流量表是以收付实现制为基础来编制的，通过经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量来整体了解行业经营的动态，与行业核算分析的资产、利润总额起着相互补充、相互协调的作用。

五、结语

房地产行业是一个资金密集型行业，它的财务管理工作在国民经济发展中发挥着更为关键的地位与作用。房地产行业财务报表分析是建立在传统财务分析的基础上，结合经营业务的特殊性、业务的实质，综合性地评价企业的财务经营状况，从而得到财务报表分析相关结论，以此提高房地产行业经营管理水平。分析房地产财务报表需要结合整个行业、整个经济环境来分析，这样才能使分析的信息更相关、更可靠，更利于企业可持续发展。

参考文献：

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[2]王一舒.地产公司财务报表分析[J].民营科技，2011（02）.

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（作者單位：郑州嘉润置业有限公司）