农民住房财产权抵押贷款：响应意愿及影响因素分析——基于河南省1028名农户的调查

张献奇

一、引言

近年来，我国农村金融市场发展缓慢，农户“贷款难”、银行“难贷款”之间的矛盾日益凸出，其中，缺少银行认可的合格抵押品是一个重要原因，于是，如何全面破解农户融资难题，已成为国内、外金融学界的研究热点。党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》以及近三年的中央“一号文件”均明确提出，要慎重稳妥地推进农民住房财产权的抵押融资。2015年12月，全国人大常委会授权国务院在59个试点县（市、区），暂时调整实施《物权法》等相关规定，允许以农民住房财产权（含农民住房财产权使用权）抵押贷款。为我国农民住房财产权抵押贷款业务的开展进行了顶层设计，农民住房财产权抵押贷款业务应运而生。

由于我国农民住房财产权抵押贷款试验时间较短，相关研究仍处于初期探索阶段，学者们普遍认为农民住房财产权抵押贷款业务的开展为有效解决我国农村“融资难、贷款难”问题提供了新思路、新方法（原伟鹏等，2017），然而，相关法律存在漏洞、操作程序不规范等问题（刘炎周等，2016）是我国农民住房财产权抵押贷款业务实践遇到的最大难题（林绍珍、郑娇娇，2016），也就是说，现有农民住房财产权抵押贷款制度方面不完善（王德福，2016）已经成为我国农村资源优化配置的“严重”约束。因此，需要根据我国农村实际，进一步完善农民住房财产权抵押贷款相关制度（苏丽霞，2015），开展农民住房财产权抵押贷款试验工作（惠献波，2016），以提升我国农民住房财产权农民住房财产权配置效率。为此，需要进一步完善《物权法》等相关法律、法规（陈彬，2010），建立农民住房财产权登记制度（胡建，2015），完善抵押价值评价体系（杨勇，2014）、信贷担保体系（彭诚信、陈吉栋，2014），加强对农民住房财产权抵押贷款业务风险进行全面监控（高峰，2013），确保我国农民住房财产权农抵押贷款业务的健康、有序运行（王立兴、赵荣俊，2013）。

综上所述，惠献波、高峰等学者从不同角度，对我国农民住房财产权抵押贷款业务所面临的主要障碍、制约因素、存在的问题及应对措施等方面进行了详实分析，做了卓有成效的研究。然而，以上文献主要基于农民住房财产权抵押贷款制度构建等方面展开的，缺少了微观数据支撑，更欠缺对农民住房财产权抵押贷抵押当事主体（农户）主观意愿及其影响因素方面的研究。为此，本文从农户视角出发，以河南省1028名农户实地调查材料为依据，运用二元Logistic回归模型对农民住房财产权抵押贷款农户响应意愿及其影响因素进行实证分析，以期为我国农民住房财产权抵押贷款制度构建提供微观数据支撑。

二、数据来源与样本基本情况

（一）数据来源

本文使用的数据来源于河南财政金融学院农地金融课题小组于2016年11～2016年12月对河南省滑县、兰考县20个镇48个自然村的问卷调查，滑县、兰考县是全国农民住房财产权抵押贷款改革综合试点县，而且滑县、兰考县兼业类型农户较多，收入差异比较明显，农户具有很强代表性。本次调查，共发放1050份调查问卷，剔除无效问卷（变量数据缺失及出现错误信息）22份后，有效调查问卷共计1028份，有效率为97.90%（如表1所示）。

表1 调查样本分布表

（二）样本基本情况

样本以男性为主，占样本总数78.9%，户主年龄主要集中36～65岁，占样本总数65.3%，高中文化水平占样本总数25.6%，初中文化占样本总数25.7%，家庭规模以5～6人为主，占样本总数66.5%，农户家庭的经营类型主要是非农业为主兼营其他（Ⅰ兼农户），占样本总数38.3%，纯农业的农户占样本总数比重仅占19.6%，表明农户的经营重心逐渐偏向非农业。

表2 样本基本特征

三、变量定义及模型选取

（一）变量定义

在借鉴已有研究文献的基础上，结合此次实地访谈、入户调查基本情况，本文将影响农民住房财产权抵押贷款响应意愿的因素归纳为个体特征、家庭特征、农民分化特征、信贷特征、社会保障特征五大类型，具体变量定义见表3。

1.个体特征。通常情况下，男性、年轻户主富有冒险精神、致富欲望比较强烈，面临着成家立业、提升家庭生活质量（水平）的巨大压力，与此同时，户主文化程度越高，对“新生事物”的接受能力也越强，对农民住房财产权抵押贷款这一新型业务所蕴含机遇的认知能力也会更加精准，因此，农民住房财产权抵押贷款响应意愿也比较强烈。

2.家庭特征。一般来说，对于家庭年生产经营总支出越高、家庭负债水平越高的农户来说，其用于积累、消费、投资、还债的需求就越强烈。农民房子数量越多，其拥有的可以抵押资产就越多，农村信用社等农村金融机构更愿意将资金贷给农户，从另一个角度来说，农户拥有的的房产越多，其资金量也越充足，为此，农户的房子数量与其房产财产权抵押贷款意愿负向相关。

3.农民分化特征。不同阶层的农民，由于其从事职业的差异，从而表现出对住房财产权的不同偏好，也会对农民住房财产权抵押贷款业务响应意愿产生直接影响。农户经济分化程度越高，即在农户家庭年纯收入中，来源于非农就业的概率更高，此类家庭非农收入来源途径较多，对住房的生活保障功能依赖程度较低，更愿意参与住房财产权抵押融资业务。

4.信贷特征。对于曾经有过正规信贷经历、对住房财产权抵押贷款相关政策认知较深户主来说，他们对住房财产权抵押贷款相关政策的拥有较高的认知水平，更有助于农户快速形成对住房财产权抵押贷款业务过程中发生的交易成本（费用）正确、合理的预期。

贷款利率的高低会直接影响住房财产权抵押贷款成本（费用）多少，也会抑制（激发）农民住房财产权抵押贷款业务的积极性与主动性。

由于农业生产经营活动具有强烈的季节性，因此，其对资金的需求必然具有明显的周期性，也就是说，农民住房财产权抵押贷款期限设置是否符合农业生产活动实际也会直接（间接）影响到农户参与住房财产权抵押贷款业务的积极性与主动性。

5.社会保障特征。农民住房财产权是农户家庭一项长期、稳定且保障性强的重要财产，其具有强大的生活保障功能，假如家庭成员在养老、医疗等方面具有后顾之忧，必须会影响其参与住房财产权抵押贷款业务的积极性。

表3 自变量的定义

（二）模型选取

农户是否拥有住房财产权抵押贷款响应意愿是一个典型的离散二分变量，被解释变量（Y农户抵押贷款响应意愿）的取值限制在犤0，1]范围内，采用二元Logistic模型是最佳选择。其公式如式1所示

对于给定的，P表示相应的概率。对上式作变换可得：

由上式知Logistic回归方程的因变量是对数的某个具体选择的机会比。

其中，1－P表示农户没有住房财产权抵押贷款响应意愿，P表示农户拥有住房财产权抵押贷款响应意愿，X表示影响农民住房财产权抵押贷款响应意愿的具体解释变量。

四、实证结果分析

运用spssl8.0软件对对调查样本进行回归参数估计和检验软件，回归结果显示如表4所示。

1.户主特征。户主年龄（X1）变量在10%统计水平下，通过了显著性检验，估计系数值为－1.376，即户主年龄（X1）变量与农民住房财产权抵押贷款响应意愿之间呈负向相关关系。调研发现，户主年龄越大，思想观念越趋于保守，金融风险意识逐渐减弱，其参与住房财产权抵押贷款业务的积极性就越弱。

户主性别（X2）变量在5%统计水平下，通过了显著性检验，估计系数值为0.058。这说明户主性别（X2）变量正向、显著影响与农民住房财产权抵押贷款响应意愿。调研发现，男性户主掌握家庭事务的最终决策权，对农民住房财产权抵押贷款业务决策影响程较强，这与预期结果相符。

户主文化程度（X3）变量在5%统计水平下，通过了显著性检验，估计系数值为1.124，这说明户主文化程度变量（X3）正向、显著影响农民住房财产权抵押贷款响应意愿。调研发现：户主教育程度越高，其见识、阅历就越丰富，更有助于他们加深对农民住房财产权抵押贷款业务的认知与接受。

2.家庭特征。农民住房数量（X5）变量在5%统计水平下，通过了显著性检验，估计系数值为－0.471，这说明农民住房数量变量与农民住房财产权抵押贷款响应意愿之间呈负向相关关系，即农户拥有的抵押资产越多，农民住房财产权抵押贷款响应意愿越弱。

家庭负债水平（X5）变量在10%统计水平下，通过了显著性检验，估计系数值为0.393，这说明家庭负债水平变量与农民住房财产权抵押贷款响应意愿之间呈正向相关关系。调研发现，家庭负债水平低于2000元的农户资金缺口较小，因此，其信贷融资的积极性较低，而家庭负债水平为20000元以上的农户资金需求规模较大，因此，其参与农民住房财产权抵押贷款的积极性也更加强烈。

家庭年均总支出（元）的对数（X9）变量在10%统计水平下，通过了显著性检验，估计系数值为2.281，这说明家庭年均总支出（元）的对数（X9）变量与农民住房财产权抵押贷款响应意愿之间呈正向相关关系。

3.农民分化特征。“职业类别”和“经济分化程度”两个变量均在5%统计水平下，通过了显著性检验，估计系数分别为0.859、0.953。这说明农户职业分化程度、经济分化程度（垂直、水平）越高，农户参与农民住房财产权抵押贷款业务的积极性就越强烈。调研发现，在农户职业分化、经济分化影响下，河南省部分农户逐渐脱离农业生产经营活动，农民住房财产权农民住房财产权的生存、生活等基本保障功能已被逐渐弱化，与之相反，农民住房财产权的资产要素特征则被日渐凸显出来，与此同时，对经济分化程度较高的农户来说，其除了维持家庭农业生产经营（扩大农业生产经营规模）所需资金之外，其兼营其它产业必然会产生了大量的资金缺口，此时，农民住房财产权抵押贷款业务的开展恰好迎合了他们强烈的融资需求。

4.信贷特征。对农民住房财产权抵押政策认知（X9）、信贷经历（X10）两变量在10%统计水平下，通过了显著性检验，估计系数值分别为0.203、0.256，这说明农民对住房财产权抵押政策认知、信贷经历两变量正向、显著影响其参与住房财产权抵押贷款业务的积极性。调查发现，对于曾经有过正规信贷经历、对农民住房财产权抵押贷款政策认知较深农户户主来说，他们对农民住房财产权抵押贷款业务过程中产生的交易成本（费用）更容易形成合理、客观的预期，从而极地激发了农户参与农民住房财产权农民住房财产权抵押贷款业务的积极性。

利率水平（X12）变量在1%统计水平下，通过了显著性检验，估计系数为－1.566。这表明抵押贷款利率高低与农民住房财产权抵押贷款响应意愿之间呈负向相关关系。在实际调研过程中，我们发现67%农户家庭建议下调农民住房财产权抵押贷款利率，他们普遍认为，相对其他金融产品来说，农民住房财产权使用权抵押贷款这一新型产品操作相对简便，然而，其融资费用（成本）较高，远远超过了其他金融产品，他们希望进一步降低贷款利率，全面降低融资成本（费用）。

贷款期限（X12）变量在10%统计水平下，统过了显著性检验，估计系数为0.701。即农民住房财产权抵押贷款的贷款期限越长，农民住房财产权抵押贷款响应意愿率越高，与预期的结果及方向一致。

表4 回归结果

5.社会保障特征。是否参加医疗保险（X13）、是否参与社会养老险（X14）两变量分别在5%、1%的统计水平下，通过了显著性检验，估计系数分别为0.293、1.130，符号为正，即是否参加医疗保险、是否参与社会养老险两变量正向显著影响农民住房财产权抵押贷款响应意愿。调研发现：我国农村社会保障体系仍不十分完善，农民住房财产权仍是农户一项稳定、可靠的家庭重要财产，农户对其存在经济、精神上双重依赖，害怕会因此而失去农民住房财产权，直接影响了农民住房财产权抵押贷款响应意愿。

五、政策建议

本文利用河南省（滑县、兰考县）1028名农户的样本数据，对阶层分化背景下，影响农户农民住房财产权抵押贷款响应意愿的因素进行了实证分析，根据本文实地调查数据及实证分析结果，现提出如下对策建议：

1.加大房产抵押贷款的宣传力度。尤其要加强对女性户主、年龄较长户主的宣传力度，提升他们知识涵养，快速形成对农村土地经营权抵押贷款业务的正确预期的目的。与此同时，针对不同类型农户宜采取差异的宣传方式，如对于中小规模经营农户来说，由于其信息获取渠道狭窄，农村信用社等金融机构应深入基层加大宣传，帮助其全面了解农民住房财产权农民住房财产权抵押贷款政策；对于大型规模农户来说，农村信用社等金融机构应采取“一对一”跟踪服务模式，扩大农民住房财产权农民住房财产权抵押贷款业务的影响范围。以提升他们知识涵养。

2.完善农村社会保障制度。现阶段，对于纯农户来说言，失去了住房财产权就意味着失去了稳定、可靠的生活场所，无论是经济理性，还是从社会理性角度来说，农户对住房财产权抵押贷款业务所持态度仍然十分谨慎。其本质就是，社会保障机制不健全（完善）条件下，农户发自内心的一种本能保护。为此，必须，进一步完善城乡一体化社会保障，如公租房制度，消除农户失去房产而无处栖身的后顾之忧，降低住房财产权抵押贷款风险。

3.积极提供差异化（多元化）的农民住房财产权抵押贷款产品。农民住房财产权抵押贷款产品必须紧紧地同农户实际需求的实际结合起来，正视农户异质性，通过差异化的金融产品（服务）供给，如：差异化授权额度、差异化的贷款利率等等，以满足农户家庭多元化、差异化的融资需求。

4.完善农民住房财产权抵押贷款相关制度。

一是进一步完善农民住房财产权流转市场，搭建农民住房财产权交易平台，规范农民住房财产权流转，全面降低农民住房财产权抵押贷款业务交易成本（费用）。

二是大力发展农村非农产业，增加农民家庭的非农收入所占比例，减少农民家庭对农民住房财产权农民住房财产权的依赖程度。