浅谈居民区住宅修缮工程监理工作方法

刘 艳

（上海百通项目管理咨询有限公司， 上海 200127）

1 住宅修缮工程监理工作概述

1.1 住宅修缮工程含义

住宅修缮工程，亦称旧住房综合整治工程。根据笔者所在单位上海百通项目管理咨询有限公司在 2007 年与上海市浦东新区房产管理署、同济大学现代施工技术和项目管理研究室联合主编的同济大学出版社出版的《旧住房综合整治工程实务》一书，引用住宅修缮工程的概念：“是指在不影响原有房屋结构安全的前提下，对城市规划予以保留的建筑结构较好、但建筑结构较低的旧住房进行整修改造，对小区环境进行整治并完善配套设施的工程。”

住宅修缮不同于房屋修缮。房屋修缮是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。而住宅修缮的范围更广，还包括房屋所在周边的环境整治。

上海市人民政府办公厅 2013 年发布的《上海市住宅修缮工程管理办法》(沪府办发 [2013]69 号)中明确适用范围为“本市行政区域内投资额在 100 万元以上的住宅修缮工程的实施及其建设管理。”本文中浅谈的工程范围即为该范围。

1.2 住宅修缮工程监理

住宅修缮工程监理是指接受住宅修缮工程建设单位委托，签订住宅修缮工程监理合同，根据合同要求执行监理行为的服务。监理作为服务行业，秉持“公正、独立、自主”原则。监理工作 “三控两管一协调”，即：进度控制、质量控制、投资控制，合同管理、信息资料管理，组织协调。

1.3 监理实际工作的相关性

笔者于 2010 年 11 月进入上海百通项目管理咨询有限公司监理部，至今已在监理岗位上工作七个年头，于2012年相继考取了上海市土建监理工程师证、上海市安全监理证、上海市建设工程检测见证员证，在大批住宅修缮工程中工作并跟进全过程监理资料，对工程质量、安全、材料控制等方面有明确的认识，并将相关知识与实际工作有效结合。

上海百通项目管理咨询有限公司自 2004 年开始承接住宅修缮监理业务，主要集中在上海市浦东新区，遍及塘桥、周家渡、南码头路、潍坊新村、上钢新村、东明路、洋泾、沪东、三林、张江等十多个街镇，为浦东新区住宅修缮工程作出不小的贡献，也在监理工作中形成了百通公司的企业文化。

1.4 住宅修缮工程监理现状

笔者刚进监理行业时，住宅修缮工程还不够明确，由于其工程量有限，规模不大，技术简单，工期短、频、快，又属非报监工程，不需要走备案程序。于是，现场监理既定思维里住宅修缮即平改坡工程，有时包括在街镇规划的年度居民实事工程中，有时包括一些安装晾衣架、小区监控、绿化修剪补种等零星工程。

但是，随着上海城市建设的高速发展，居民生活水平日益提高，住宅修缮工程的发展突飞猛进，尤其是近几年，上海住宅修缮工程相关规范陆续出台，包括《上海市住宅修缮工程管理办法》(沪府办发 [2013]69 号)、《关于本市住宅修缮工程实施和加强标准化管理的通知》(沪房管修 [2015]6 号)、《上海市住宅修缮工程招投标管理办法》(沪房管规范修 [2012]33 号)、《关于进一步加强本市住宅修缮工程施工现场消防安全工作的通知》(沪房管修[2013]197号)、《关于进一步规范本市住宅修缮工程材料质量控制要求的通知》(沪修缮质检 [2015]2 号)等，从修缮管理、招投标管理、示范工地动态管理、材料检测等方面规范住宅修缮工程，也对监理工作提出了更高的要求。

工程监理工作要求的确越来越高，但不论建设单位、施工单位还是监理单位都知道，住宅修缮工程相对于新建工程来说，技术含量较低，从业人员素质较差，特别是监理人员的专业能力低、老龄化严重，重视力度不够。

以往，质量监督部门针对施工单位的飞行检查较多，监理和施工属于“一荣俱荣、一损俱损”的关系，而 2017年开始加强对监理单位的专项检查。2017 年 2 月，上海市住宅修缮工程质量事务中心发布《关于开展 2017 年度本市住宅修缮工程监理专项检查的通知》，笔者所在的潍坊新村街道某小区纠偏加固项目在 2017 年 4 月被抽到市监督单位的飞行检查。通过这次的检查，更好地梳理了住宅修缮工程的监理工作脉络，结合历年相关知识的学习、近年规范准则的掌握、现场常规工作的实践、质监部门的督促管理，整理思绪，形成居民区住宅修缮工程监理工作方法。

2 住宅修缮工程监理工作方法

2.1 现场质量监理

关于住宅修缮工程施工现场质量监理方法，大部分相关教材或论文都是从住宅修缮工程的施工技术角度出发，按照分部分项或专业分类(例如脚手架搭设、屋面平改坡、外墙整修、路面修复、绿化补种、给排水工程等)的范围，针对技术上的难点、要点讲述控制措施，但实际上这类问题参照政府发布的相关政策法规更为清晰规范，却不够接地气。

首先，一个住宅修缮工程很少包括所有专项施工，工程基本不进行招投标程序(总投资不超过 3 000 万元人民币，监理费不超过 50 万元人民币)；如果是政府出资项目，工程量需严格控制(监理需严控工程量签证)。

其次，住宅修缮工程需要因地制宜、因时制宜，根据现场实际情况操作，需结合工地现场的各类管线、住房结构、周边环境等实时进行设计变更。

第三，住宅修缮工程不一定跟得上最新的规范标准，规范标准也在不成熟阶段，不断地在更新变化，所以需要根据实际情况改进，必要时可以通过专家论证，保证工程顺利实施。而现场监理如果没有结合实践经验，一味地按照规范标准硬性要求，只注重质量高度，无视安全、文明范畴，反而会造成失控状态。

根据以上的情况，笔者阐述一些较为实际的住宅修缮工程施工现场质量监理方法。

2.1.1 形成有效的项目监理机构

从监理公司接到一个住宅修缮工程的监理工作开始，第一步是任命总监理工程师(以下简称“总监”)，建立项目监理机构，现场监理工作从这个项目监理机构展开，总监负责，带领项目监理机构人员开展工程相关监理工作。

目前，住宅修缮工程监理合同中需要明确总监(具备注册监理工程师证)、现场专业监理工程师(具备上海市监理工程师证)、安全监理(具备上海市安全监理证)的岗位人员姓名、身份证号及岗位证书号，要求人证合一。由此可知，这三个岗位是现场项目监理机构的根本。

而完善的项目监理机构人员由总监、总监代表(简称：总监代表/总代)、专业监理工程师(包括土建专业监理工程师、安装专业监理工程师、市政专业监理工程师等)、安全监理、见证员、资料员等组成(如图 1 所示)。

图1 项目监理机构组成结构图

俗话说“兵强强一个，将熊熊一窝”，反过来同样是“兵熊熊一个，将强强一窝”。监理行业中的“将”就是总监，监理工作的核心是总监负责制。总监自身的能力水平也可以直接影响整个项目监理机构的人员水平。

具有监理资质的公司任命总监，总监负责组建项目监理机构，委派各专业监理工程师、安全监理、见证员及资料员。如有需要，授权总监代表，行使部分总监职权。

根据 GB/T 50319—2013《建设工程监理规范》第三章项目监理机构及其设施中 3.2 监理人员职责的规定，监理人员各司其职，依照住宅修缮工程的具体情况，做好本职工作，“会看、会记、会听、会学、会组织、会协调、会督促、会管理”，在总监的带领下，形成有效的团队协作，推进项目逐步完成目标。

2.1.2 认真熟悉“设计图纸说明”

设计单位现场踏勘住宅修缮项目后出具设计图纸，按图施工是对施工单位的根本要求，会看图纸是现场监理必须具备的职业素质。

“设计图纸说明”是监理掌握工程情况的工具，有图可依，有迹可循。从设计图纸中监理可以：了解项目背景、工程概况、修缮条件；确认设计依据，碰到问题时可查阅核对；发现设计说明中的现场踏勘问题，监理可根据实际情况，在进场前组织现场踏勘工作，如设计与现场环境相背离，可提出设计变更要求；熟悉工程施工内容，所含工程量范围；从设计意图出发，掌握施工流程及工艺要求，熟记监理质量控制要求，明确监理工作目标。

2.1.3 确定工程监理依据

总监编制和公司技术负责人审核的监理规划、现场专业监理工程师编制和总监审核的各专业监理实施细则中提出的监理依据(包括法律法规、监理合同、设计图纸、经审批通过的施工组织设计等)，是我们现场监理的必知项，也是监理项目的依据。

最新的法律法规每年都在调整。特别是关于住宅修缮工程的相关文件，近两年如雨后春笋般不断冒出，这也对监理人员的学习能力提出了更高的要求。不定期地组织文件培训学习也是项目监理机构的必要工作。

2.1.4 进场材料严格把关

上海市住宅修缮工程质量事务中心在 2014 年 4 月发出的《上海市住宅修缮工程安全质量检查工作手册》中第四章明确了工程材料检查要点。从屋面材料、防水材料、外墙涂料、混凝土砖砌、木材、钢管钢筋、电线电缆、管材管件等各方面，作出明确要求，规范材料控制。

监理人员中有一个岗位是见证员，就是在工程现场对材料检测进行实时控制。

住宅修缮工程中，监理人员对进场材料要严格把关，材料必须符合“设计图纸说明”。材料进场时，监理根据设计要求检查材料品种、型号、规格，要求材料供应商提供生产企业营业执照、产品质量保证书、使用说明书、上海市建设工程材料备案证明、产品生产许可证、送/收货凭证等相关资料，确保材料符合进场要求。

根据规范要求，需要送检的主材料，监理单位见证员和施工单位取样员共同见证取样进行材料送检。见证员在材料送检前，登陆上海市建设工程检测信息管理系统登记送检材料台账，并在工地现场做好纸质台账，之后将材料样品试块送往检测单位，等待检测报告。

监理人员同意检测合格的材料进入工程使用。不合格产品必须要求材料退场，杜绝使用。

2.1.5 过程中做好巡视旁站

巡视和旁站都是监理质量控制的重要手段，巡视和旁站又是不尽相同和相互补充的。巡视着重于“面”，是对整个施工现场的全方位日常监理方法；旁站着重于“点”，是针对关键工序、关键部位的有效措施。点面结合，才能更好地控制工程质量，达到预期目标。

住宅修缮工程工艺要求较低，但也会出现各种质量通病，例如：屋面油毡瓦铺贴未粘贴牢固，部分油毡瓦破碎，屋脊油毡瓦铺贴与风向相逆，在特殊部位铺贴收头不合理；防水施工卷材铺贴不到位，节点粗糙，存在渗漏隐患；屋面板防火涂料、外墙涂料等涂刷不匀，还有缺漏；线路不做样板，走向随意，布置不规范，盲目施工；管道埋地太浅，未用混凝土坞膀，管道用垃圾土回填，道路基础厚度不够；废水管放入雨水井，管径太小或太大，不符合要求；原有天沟落水洞口未修补。

当质量通病出现时，也需要监理人员有一双巡视时可以发现问题的眼睛，这就必须提高监理人员自身的专业素质，而发现问题后也应及时督促施工单位整改到位，以免影响工程质量。

监理旁站则应该根据项目具体情况列出旁站清单。例如，针对住宅修缮工程的旁站清单(见表 1)，要根据清单内容安排旁站人员，进行旁站监理，做好旁站记录。

表1 住宅修缮工程的旁站清单

2.1.6 发挥监理工作的作用

监理单位在建设工程中是一方独立机构，但实际上却是受建设单位委托，为建设单位服务的。监理在工程现场对施工作业质量进行监督控制，但在性质、深度、依据上又不同于质量监督部门。如何在有限的条件下发挥出监理工作的作用，是我们监理人员一直以来需要克服的难题。

现场的要求越来越严，监理责任越来越大，需要承担的风险也越来越高。很多时候，现场监理工作有一个误区，特别是住宅修缮项目，由于其特殊性，施工单位的素质、能力也参差不齐，碰到素质好一点、认真干活的施工单位，监理人员就像中了头彩般高兴；碰到素质差的施工单位，就只能自认倒霉。

但是，监理工作干得好不好，真的和施工单位有必然联系吗？其实不然。监理是否作为，很大程度取决于现场监理自身的工作方法。

施工和监理相辅相成。施工单位认真负责是优势，监理的确较为省力，发现问题也能及时处理解决。但如果完全依靠施工单位内部管理体系运作，那为何还要监理这个岗位，施工内部消化即可。监理应当遇强则强，重点是预防问题的发生，风险可以降低或转移，但不可能消灭，所以管控措施同样必不可少。

施工单位专业能力低下时，则更需要监理有所作为，重点是在预防的同时解决已发生的问题。项目监理机构要制定监理工作制度，督促施工单位推动工程顺利进行。包括：监理文件审批审查制度、监理人员岗位制度、材料构配件及设备检验制度、隐蔽工程验收制度、工程质量检验制度、过程资料跟进制度等。

运作良好的监理机构有条不紊地根据现场情况完成本职工作，兵来将挡、水来土掩，保证项目监理机构正常服务的同时，有效调动施工单位的工作积极性，在建设工程的各个环节中更好地发挥作用，共同完成工程质量的控制目标。

2.2 安全、文明工作措施

2.2.1 危险性较大分部分项工程

住宅修缮工程工艺简单，很少碰到危险性较大分部分项工程，但住宅修缮工程中有两个安全要点。

其一是脚手架，搭设和拆除是两个重要节点，监理需要提供巡视记录。住宅修缮工程中的脚手架主要是毛竹脚手架和扣件式钢管脚手架，《上海市住宅修缮工程安全质量检查工作手册》中对脚手架的材料、构造与搭设、检查和验收、拆除、安全管理有明确规定，监理按照规定要求做好监理工作。

其二是临时用电，即现场临时使用电器设备及施工用电安全。住宅修缮工程中经常有施工人员未按规范要求，乱拖乱拉电线、使用家用拖线板等现象发生，需要监理人员特别督促，要求施工单位严肃处理，杜绝此类安全隐患，避免造成不必要的人员安全事故。

脚手架和临时用电都应该要求施工项目组编制专项方案，交项目监理机构审核，项目监理机构专业监理工程师应该编制专项监理实施细则，总监进行审核，作为监理工作中针对性较强的可操作专项依据。

除了以上两点，其他还需要注意的是：动火作业(必须办理相应等级的动火证)、消防器材配备、特殊工种人员要求等。

2.2.2 现场围护、文明施工

住宅修缮工程不同于一般的新建工程的封闭环境，主要是在上海城市居民区内施工，监理环境开放性较大。应督促施工单位做好施工人员安全教育、交底工作，布置现场围护，设置防护栏和警戒线，醒目位置张贴施工铭牌、安全告知书，及时告知居民区人员的施工进度情况，材料堆放整齐到位，施工垃圾及时清理并外运，建立夜间巡逻制度等，保障安全、文明的施工环境，预防、杜绝安全事故的发生，是监理常规的安全措施。

2.2.3 在居民区的协调工作

在住宅修缮工程监理过程中，监理人员需要不断与居民区居民、过往行人、街道、居委会、物业、业委会人员打交道，协调人与人、人与工程之间的关系，解决各种人为的问题。监理人员必须具备良好的语言表达、清晰的沟通交流、耐心的疏导互动，使居民明白施工环境中的注意事项，保障人员安全，促进和谐生产和文明施工。

2.3 监理资料管理

住宅修缮等建设工程中，监理不同于施工，施工主要在于现场实际操作，而监理的工作却需要依靠书面资料来体现。不会做资料的监理不能成为称职的监理。

上海市住宅修缮工程质量事务中心在 2017 年 2 月发布的《关于开展 2017 年本市住宅修缮工程监理专项检查的通知》中主要检查内容就是现场监理资料的真实性、时效性和完整性。

2.3.1 现场监理资料分类

笔者所在的住宅修缮工程在接受飞行检查前，就对现场监理资料形成新的整理体系，现场资料分为四部分进行分类。

(1) 监理事前及安全资料。包括：监理合同复印件、企业资质、监理机构人员、总监任命书、总代授权书、人员资质；监理规划(包括安全监督方案)、监理规划报审表、监理规划细则交底、监理实施细则(脚手架细则、钢管扣件细则、临时用电细则、安全文明细则、旁站细则等)；安全资料(安全管理体系、安全交底、进场要求、近期要求等)。

(2) 监理过程中资料。包括：会议纪要、监理月报；监理工程师通知单及回复、监理工作联系单、其他相关联系文书；总监带班制度、发文登记簿、巡视检查表等过程资料；监理日志、巡视旁站记录；材料登记台账；现场影像资料。

(3) 施工单位交监理审核、留存资料。包括：施工单位总包分包报审表及资质资料；施工组织设计报审表、审批表及内容、各项施工方案报审审批；材料备案、送检、检测报告等资料。

(4) 监理竣工资料。其中包括：工程质量评估报告、监理工作总结；建设单位、施工单位等参建单位的相关的竣工资料。

2.3.2 住宅修缮工程监理资料注意事项

(1) 住宅修缮工程的监理资料中有两点不同于一般工程。监理日志由上海市住宅修缮工程质量事务中心编制；监理月报采用上海市住宅修缮工程专用的监理月报表式。

(2) 监理规划、安全监督方案、监理实施细则等审批程序。监理规划由总监编制，监理单位技术负责人审批；安全监督方案由安全监理编制，总监审核，监理单位技术负责人审批；监理实施细则分各类专项细则，由相关专业的监理工程师编制，总监审批；施工单位完成审批程序的施工组织设计或施工专项方案，由现场专业监理工程师审查，总监审核；一定规模的危险性较大分部分项工程专项施工方案交建设单位审批。

(3) 分清监理通知单及监理联系单的作用。

监理通知单是由总监或专业监理工程师签发给施工单位的书面监理资料，是一种用于发现现场质量或安全问题后以书面形式督促施工单位在规定日期内整改到位的监理手段；需要施工单位在监理单位要求的期限内整改后，以《监理通知回复单》形式回复监理单位，以备监理单位的复查。

监理联系单是由项目监理机构负责人(总监或总监代表)签发给施工单位的书面监理资料，是一种用于事前控制的监理手段。监理根据规范要求及多年类似项目经验，在通病或问题发生之前提醒施工单位，将风险转移、降低，防患于未然。

合理利用监理通知单和监理联系单的方式，分工明确，使工程质量和安全始终处于受控状态。

(4) 监理日志必须真实完整反映现场情况，能与施工日志有效结合。每天的现场巡视情况、发文情况等都必须在监理日志中标明。

3 住宅修缮工程监理工作目标

住宅修缮工程的监理工作的主要目标就是实现对项目的质量控制、进度控制和安全控制。

3.1 质量监理目标

项目监理机构按照建设单位要求，根据监理合同及法律法规，对住宅修缮工程进行监理。建立全面质量控制体系，严格做好现场质量验收，强调事前、事中和事后控制，杜绝发生重大质量事故，防止发生一般质量事故，减少质量问题的发生，使工程达到合同规定的质量要求。

3.2 进度监理目标

要求施工单位提供施工进度计划，审查并督促施工单位按照进度计划实施，并且实际进度应与计划进度相符；及时向建设单位汇报工程进度情况，保证工程在合同规定期限内竣工。

3.3 安全监理目标

制定安全监理制度，执行安全监理措施，杜绝安全事故的发生。

4 监理工作的实践与转变

4.1 范围细化

有别于以往的住宅修缮工程，近几年来的二次供水设施改造及污水治理等工程已从住宅修缮工程中区分出来，由上海市水务质量监督站负责监督管理。住宅修缮工程的工作内容在未来的建设工程中，可能得到进一步细化。

4.2 工艺创新

从传统工艺到新工艺的发展也是住宅修缮工程的必然趋势，包括目前 PC 装配式建筑的普及化。日后必然需要对这些新建筑形式形成新修缮工艺。

4.3 人员配备

住宅修缮工程随着工程规模的扩大，监理人员老龄化的现象也会日益改善。应提升电子化操作，专业知识也应逐步得到更新，对监理人员的学习能力也会提高要求。

4.4 行业转变

从 2017 年开始，实施单位的项目管理人员需要拥有注册监理工程师证。随着行业转型发展，也许几年后，监理行业与项目管理行业将结合，将会更好地为建设工程服务。

综上，笔者对居民区住宅修缮工程的监理工作方法进行了阐述，对发挥专业监理人员作用，控制现场安全生产、文明施工，促进住宅修缮工程的现场监理工作更为完善、科学和有效，提供有益的参考。