论物业管理在城市管理和发展中的重要作用

文/万金宝

物业管理作为一种复合型、社区型服务行业，在城市管理和发展中发挥着越来越重要的作用。上海市住房发展“十三五”规划中明确指出，“坚持规划引领与管建并举相结合，提升管理能级，促进城市有机更新和城市特色风貌塑造相协调”，“强化环境保护和生态修复，打造宜居宜业社区，使城市更具韧性、更可持续”，这说明“十三五”规划将物业管理在城市管理中的作用提升到了一个新的高度。随着“全面建成小康社会”目标的提出和“美丽家园”建设在全国的推广，特别是互联网在全球的普及，城市管理呈现出全局化、精细化、智能化新趋势，因此，规划要求“推动住宅管理行业发展，提高住宅管理精细化、智能化水平，有效改善居住物业服务质量，提高居民的居住满意度”。本文从物业管理在城市管理和发展中的地位和作用入手，详细阐述物业管理对城市管理和发展的深远影响和重要作用。

一、城市管理离不开物业管理，住宅小区综合治理是城市管理的重中之重

（一）物业管理是城市管理建设的基础

1．物业管理可以提升城市精细化管理水平。中心城市精细化管理是一项系统工程，它涉及的部门和领域非常多，从城市住宅小区环境管理到城市基础设施管理、城市运营安全管理、市场管理以及配套公共服务管理，都需要各级各部门戮力同心，才能众志成城做好管理工作。根据物业管理具有专业的服务和管理特性，物业管理可以在城市管理的某些领域作出其特殊的贡献，比如小区环境管理、配套公共服务管理、建筑物维护翻新等，起到其他部门不能起的作用。因此，物业管理可以提升城市精细化管理水平，使人民获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。

2．物业管理是建成美丽家园、智慧型城市的重要条件。建成美丽家园、智慧型城市是习近平总书记提出的新时代奋斗目标，城市是实现美丽家园的基石，因为城市是美丽家园的重要组成部分和核心内容，建设美丽家园、智慧型城市必须遵循城市发展的基本规律，智慧型城市建设必然要求城市管理的智能化、信息化，而城市管理的智能化、信息化很大程度上取决于物业管理。这就为发展物业管理提供了一个很好的机遇，也体现出物业管理在城市管理中具有很重要的地位。

3．住宅小区综合治理是城市管理的重要组成部分。《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）》要求：“围绕市委、市政府关于创新社会治理，加强基层建设的总体要求，推进形成政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局，为加强和创新特大型城市社会治理奠定坚实基础。”这说明要通过住宅小区综合治理，达到创新特大型城市管理的目标。因为住宅小区是城市组成的基本单元，因此，城市管理离不开住宅小区综合治理，特别是对上海这样的特大型一线城市来说，把住宅小区综合治理搞好了，就能为城市管理打下扎实的基础。物业管理就像城市管理这条项链上的一颗颗明珠，将上海装扮得更加美丽，使其发出耀眼的光芒。

4．物业管理是促进城市可持续发展的重要力量。随着党的“十九大”全面建成小康社会奋斗目标的提出，我国城市建设迎来了历史上的最好时期。经济和社会的快速发展，使物业管理成为城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，不规范的物业管理会使城市建设和管理陷入一种无序状态，高效的物业管理是和谐社会建设总体战略中一种不可或缺的举措。

（二）物业管理是城市发展的缩影

物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面，小到“开门七件事”，大到城市的环境、生态，都密切关系到物业管理工作。可以说，物业管理和城市发展是息息相关的，随着城市发展，物业管理行业渐渐由小到大、由弱到强，从保洁、绿化、秩序维护和设施设备维护等基础性物业服务，演化成集智能化、信息化于一体的具有特约增值服务的新兴服务业，涉及城市发展的方方面面。

二、物业管理在城市发展中的作用

（一）物业管理对城市经济的贡献

1．物业管理促使城市经济总量增加。党的“十九大”要求增加人民的获得感，增加人民的财产性收入。我国老百姓普遍具有购房置业的习惯，他们把一辈子的积蓄用于购房作为自己的财产，总希望自己的财产保值增值。一般来说，房地产价值由地段、房型、交通条件、小区配套、周边配套环境等因素决定。房地产的地段、房型、交通等自身因素是客观的，很难改变，但小区配套、建筑物的维护、周边环境等影响房地产价值的其他因素，可以通过良好的物业管理进行改良，借以提高房地产的价值，使物业经济寿命得到延长。从经济学意义上说，物业经济寿命的延长，等于延长了业主对物业所有权的收益期限，这一点对于城市经济建设尤为重要。

2．物业管理能促进房地产的可持续发展。

（1）物业管理有利于增强开发商的竞争力。开发商是集房地产开发、经营、管理于一体的企业，过去开发商讲究的是资金、技术等硬实力，现在开发商更讲究服务、管理的软实力，物业管理已经成为开发商和楼盘的无形资产，有力地提升了开发商的附加值。一些精明的房地产开发商已经把良好的物业管理作为推销房屋等不动产商品和招揽顾客的王牌，在期房预售前就引入规范的物业管理服务，当看房客户一进入楼盘小区，就看到两旁站立姿势标准的保安，享受环境舒适的售楼处、管理整洁的样板房，这无不体现物业管理的功劳，也增强了开发商的竞争力。

（2）物业管理可以促进房地产业增长方式的转变，从求数量的野蛮增长方式向求效益的精细化服务管理转变。房地产市场的发展，加剧了房地产市场的竞争，再加上土地价格的节节攀升，提高了房地产的开发成本，房地产业核心竞争力越来越向质量、经济效益及社会环境效益转变，向以物业管理为主要内容的售后延伸服务转变,通过优质的物业管理服务，挖掘房地产产品的内在价值，提升房地产产品的附加值，以满足人民群众对美好生活的愿望。更注重环境优美、生态文明，是我国房地产业经营观念的一次质的飞跃。

（3）物业管理可以激发房地产市场的有效需求。物业管理是开拓房地产市场的力量源泉，优质的物业管理可以挖掘住宅潜在市场。抓好作为连接生产与消费中间环节的物业管理，可从根本上促进住房消费市场的兴旺，激发房地产市场的有效需求。当前部分三、四线城市住房消费没有热起来、空置房在逐年增加的原因，除这些城市因过去盲目开发而去库存压力仍然较大外，还有一个重要原因就是物业管理不够理想：一是基层组织重视不够，一些基层组织包括房办和居委会对物业管理认识不足，导致对物业管理的监督管理不到位。二是规划建设不到位，住宅建筑小区规划时对设施设备要求不高，功能不齐全，为物业管理留下隐患，严重制约了物业管理工作的开展。三是物业移交衔接不力，一些开发企业没有房地产开发经验，加之资金实力不强，房屋建筑和附属设备质量差，当出现房屋质量问题时，采取把房屋质量问题拖过保修期的办法，形成了遗留问题。通过内定方式确定物业服务企业，没有经过严格标准的承接查验程序，造成物业管理运行障碍。四是物管企业素质不高，很多物业从业人员没有通过专门培训，服务不规范。五是业主自主管理意识不强，由于业主委员会系自我管理组织，属于义务服务性质，没有工作报酬，导致业主委员会功能不能很好发挥，部分业主素养和契约精神不够，不认真履行合同约定义务、不服从管理等现象时有发生，任意拖欠物业服务费用的现象非常普遍，导致物业纠纷增多，加之物业管理收费较低，造成物业企业亏损经营，企业运转艰难。六是脏乱差现象严重，乱倒垃圾、车辆乱停乱放、房屋及设施设备维修跟不上，小区管道堵塞、污水横流，居住环境相当差，一方面影响了居民生活质量，另一方面影响了城市美化，难以提高城市品位。七是治安消防隐患大，一方面有些小区安防措施不到位，便于不法分子作案，易发生治安、刑事案件，使居民没有安全感，另一方面消防安全隐患大，个别楼房还未移交就存在消防质量问题，许多住宅没有设消防通道，或是由于乱搭乱建和乱停乱放，消防通道不畅通。

如果把物业管理搞好了，消除了消费者的心病，市场有效需求必然增加，从而促进住房消费的发展。

（二）物业管理促进了和谐社会的建设

城市建设与人民幸福息息相关，只有安居才能乐业，关注物业就是关注民生，要想老百姓所想、思老百姓所思。物业企业所从事的物业管理服务，正是广大居民所需要的、与日常生活密不可分的、看似普通实则关系重大的生活细节。物业企业可以通过业主委员会沟通、协调与广大业主的关系，使广大业主享受自治管理的权利，可以协调解决开发商的遗留问题，可以调解居民邻里纠纷、消除矛盾，可以通过垃圾分类美化小区环境，使居民养成文明习惯，还可以向业主提供特色增值服务，如安心家政、快捷出行、美食敲门、健康人生、社区养老等。在促进社区和谐的同时提升物业管理的社会认知度和业主的满意度。正是这些看似不起眼的细节，关乎老百姓的安危冷暖，更关乎地区乃至整个社会的稳定和谐。全面开展物业管理工作，要服从于党的领导，服务于政府问责、社会协同、公众参与的社会管理格局和社会安定团结的政治局面。

物业管理所提供的人文方面的服务是社会主义文化发展的客观要求。中华文化是中华民族生生不息、不断进步的不竭动力，而传播中华文化的基本平台是家庭、社区。优质的物业小区既是广大业主幸福的栖息港湾，也是培养高尚情操和传统美德的精神家园。利用物业小区的各种文化资源和文体设施，深入开展群众性精神文明创建活动，切实形成富有中国特色的精神文明价值观，必将加快社会公德、职业道德、家庭美德、个人品德的建设步伐。融融的文明新风，必将形成祥和的邻里关系，从而使社会主义荣辱观逐步转化为广大业主的自觉追求。

物业管理多年的发展，提高了人民群众的居住质量，维护了社区的稳定，丰富了社区的文化生活，促进了业主的身心健康以及社会风尚的和谐、良好。因此,物业企业是创建和谐社区、美丽家园不可缺少的重要力量。

（三）物业管理在转变城市经营模式中的贡献

物业管理行业肩负着转变经济增长方式、推进新型城镇化建设、扩大居民消费、运营与管理住房保障、维护社会稳定等多项重任。

利用当前“租购并举”政策导向的契机，开展“一业为主、多种经营”，向业主提供多项温馨的、个性化的租赁服务和特约服务，促进“租购并举”政策的实施，以满足业主不断增长的物业服务和精神文化需求，并由此挖掘与物业管理关联的快递、菜场、干洗、送餐、车辆清洗等各类活动，充分发挥物业管理对发展消费、扩大内需、拉动经济增长的作用。在物业管理中智能化、信息化手段的应用，会影响居民的消费习惯，改变居民的消费理念，引导居民的消费升级，并进一步强化城市中智能化、信息化手段的应用水平。物业管理企业的兼并重组、资产运作会影响城市经营模式的转变。物业管理行业的壮大发展，也会提高第三产业的比重，使产业结构水平向更合理的方向发展。

三、物业管理可以提高城市的服务功能和城市的文明程度

首先，物业管理可以拓宽城市的服务领域，增加特色服务内容，使城市整体的服务功能得以提高。由于物业企业是住宅小区基本管理者和服务者，复合型的服务企业通过物业管理的专业功能，可以协调业主与各相关单位的联系，既可以提高各种专业服务管理的社会化水平，提高管理服务效率，又可以避免业主或租客因很多无效繁琐劳动而占用大量的工作、学习、休息或娱乐时间。随着实现全面建成小康社会奋斗目标和逐年提高城镇化水平，往一、二线大中城市迁移人口越来越多，物业的类型也更加多种多样，包括高档物业、普通公寓住宅、商办楼、商业区等，物业管理服务越来越向精细化、个性化、智能化方向发展，对城市服务功能的完善和社会化程度的提高所起的作用也将越来越大。

其次，物业管理可以促进城市市容的美化，提高城市的文明程度和现代化水平。物业管理通过对各个住宅小区、商业区、居民活动空间等内部绿化环境的秩序维护、空间管理，可以使城市的各个角落呈现秩序井然、环境优美、生态文明的景象。

四、物业管理可以拓宽劳动者就业渠道，提高城镇化水平和质量

就业是民生之本,这项任务解决不好,就谈不上构建安定团结的和谐社会。由于我国国情特殊，一、二线大中城市配套设施完善、资源丰富，并存在比较明显的城乡差别，流入大中城市的新市民很多。因此，一些大中型城市就业压力大，就业形势不容乐观。而城市建设的发展，促使物业管理业迅速扩张，可以吸纳大量的劳动力。

另外，物业管理是复合型管理服务，所需人才层次是梯级的，既需要高端的管家式服务人才和智能楼宇管控人才，又需要大量一线基层操作人员，包括保安、保洁、维修、客服、绿化等人员，它的包容面很大，各类人员都能找到合适的工作。

根据国家发改委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知，我国“将加快户籍制度改革落地步伐，促进有能力在城镇稳定就业生活的新生代农民工、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口、农村学生升学和参军进入城镇人口在城市举家落户，鼓励对高校和职业院校毕业生、留学归国人员及技术工人实行零门槛落户”。另据国家统计局最新发布的数据，2017年末，我国城镇化率为58.52%，距离发达国家80%的平均水平还有很大差距，乡村人口还会加速向城镇流入，另外，我国流动人口达2.45亿，每年新就业的大学生700万左右。随着新型城镇化建设重点任务的推进，可以预见，城市的新增人口会越来越多，物业企业除了本身特性需要大量各层次的人才外，还可以通过扩展延伸服务，如室内装饰、户外环境卫生整洁、厨房用具清洗、活动策划组织等，吸收大量的新增人口前去谋职，使服务人员队伍不断扩大。物业管理既可以提高城镇化水平和质量，还可以为打赢“脱贫攻坚战”作出自己应用的贡献。

总之，在“全面建成小康社会”目标指引下，在“建设美丽家园”的要求下，物业管理在城市管理与发展中的地位和作用会越来越重要。因此，物业管理企业要不忘初心，秉承工匠精神，坚持专业化、标准化和精细化的服务，不断创新，依靠现代科技提升服务的效率和质量，通过商业模式的变革，让物业服务更简单、更有价值，让老百姓得到更多的增值服务。