房地产企业成本控制分析

杨彦荣

摘要：随着改革开放不断深入，城市化不断发展，传统住房供给已逐渐变成市场货币化，从传统的单一住房变成今天的大额商品消费。由于近年来政府政策的不断控制以及人们消费观念的转变，房地产行业的运营和发展受到了巨大的挑战，迫切需要对成本控制提高房地产企业生存能力。本文通过对房地产现状的成本控制问题进行剖析，从影响房地产成本的方向进行仔细分析，提出控制成本的一些参考意见，以促进提高房地产企业的利润空间。

关键词：房地产；成本控制；问题分析；建议措施

1、房地产的成本的主要来源

房地产的成本包括土建、设备、土地和管理费用等，其中作为房地产的主要成本有土建、土地和设备费用。

1.1主要成本费用的支出

从房地产开发过程中资金的数据表明，用在房地产的土地、土建和设备费用占据整体成本支出的大部分，作为房地产支出的主要经济支出。其中又以土地成本最为重要，开放商在房地产开发之前要做好土地的购买、成本的置换以及土地动迁等费用问题。房地产开发商在动工之前都要算好未来的房产价值空间，做好房地产项目开发的可行性评估。因此，土地的费用多少直接影响了房地产的利润空间，也是作为房地产企业首要考虑的问题之一。

1.2配套项目费用

在房地产开发过程中，不单是居住房屋的成本费用，还需要涉及到周边配套设施的费用支出，这类费用支出主要受外界条件的影响，大约在整体成本支出的百分之十左右，主要作为小区绿化以及水电等费用，这是提高人们便捷生活的配套费用支出作为房地产的第二项支出。其中还有学校、医院以及服务场地的配套费用支出，这些费用的支出标准不太一致，具有一定的随意性和标准性，因此，各大房地产开发商都在这部分的支出上加强管控措施，降低房地产成本，提高企业的利润空间，从而提高房地产企业的竞争地位。

1.3筹资利息成本

房地产的开发需要大量的资金作为前提条件，而这部分的资金主要是靠银行贷款，加上房地产企业的交付周期长，巨大的投资资金以及高风险性，银行贷款时的利息较高，产生的利息额度较大，因此，房地产开发商为了降低这部分的成本开支，需要加强自身的管理费用管理以及加强资金募集的力度，提高企业的利润空间。

2、房地产成本管理措施

目前房地产企业需要提升成本、合同和资金的管理水平来获取企业的利润空间，提高企业自身价值，以下我们对这个方面进行解析。

2.1成本管理模块

成本管理模块主要有目标成本、拆分成本与归集、动态成本以及调整成本等几个方面组成。

2.1.1目标成本。目标成本是作为房地产开发前评估利润收益的最基本条件之一，目标成本顺应着市场的发展方向。由于目标成本的制定是在项目开发初期阶段，在这个阶段没有过多的信息资源，在成本目标制定的时候并没有太细致化，只是一个大致的估算过程。若果没有政府政策的影响以及市场的重大变化，整个工程的目标成本不会有太大的影响。由于目标成本是作为整个工程的预算基础，整个工程的资金预算都会围绕这个目标成本正常运营，目标成本控制着这个工程的总体开发成本。

2.1.2成本的拆分和汇集。房地产开发中对出现的成本拆分和汇集的主体是基于目标成本的基础上，完成项目的已发生成本，因为在施工中难免会因为各种因素导致的合同变化和外界因素的影响等，需要对已发生的成本进行拆分再对其进行划分汇总。由于这类成本的原则性较强，需要按照相关的文件规章制度进行，已发生的成本需要对其拆卸，将不同的成本科目汇集到不同成本的科目明细下，以便于企业及时了解资金的流向。因此，及时做好成本的拆分和汇集，有利于房地产开发商了解资金动向，为成本空间提供相应的数据依据。

2.1.3动态成本。房地产开发过程中对合同和非合同成本等已发生的成本进行合理的拆分和汇集，做好成本的归类划分，对各个类别的成本进行准确的记载。再通过对项目初期的目标成本进行对比，了解资金的流向以及各类成本的使用情况，并且可以发现各类成本的异常情况，以便及时对异常成本的调节，做好项目的动态成本的实时跟踪。

2.1.4成本调整

对于房地产开发过程中已发生成本的异常调整，需要及时找出影响成本异常的主要因素，及时落实好相应的措施促进目标成本的正常执行，这个阶段的成本透明化和规范化，促进了企业对资金的合理利用，及时做出合理的调整体系。作为成本控制管理人员应当及时了解成本异常的发生原因，找到合理的改善措施，及时做出成本调整方案，通过上级领导的审批而进行对成本的调整。

2.2合同管理模块

2.2.1合同签订。工程项目中所有的合作通常通过合同签订的方式进行。房地产商一般采用标准范本的方式进行合同的签订，为保护自身的合法利益。但是随着市场格局的发展，开发商逐渐选用招标投标的方式进行合同的签訂，选择最终中标的企业进行合同的签订，确保双方的利益签约。合同的制定是双方利益的保证最初环节，签订的意义在于保护双方的利益和责任划分，签订后需要走相应的审批程序，确认备案，再由相应的管理人员将成本进行拆分分别放入各个科目分类中。

2.2.2合同变更。合同的签订是作为前期合作的标志，但是在房地产这项较为复杂的开发项目中，难免会出现一些方案上的设计，以及施工条件的变化以及外界因素的影响造成产品的影响，这就需要双方进行必要的沟通，变更合同中的内容，内容的变更需要给出相应的管理条例已保证成本控制。在整体工程完工后，各个部门要根据一定的规定进行结算申请，做好各个部门的成本金额控制。

2.2.3进度款支付

当达到合同规定的要求后，需要根据合同的要求对相应的人员支付酬劳。不过在履行这个合同前，需要对这个款项做好验收评估，是否满足合同要求，在执行的过程中，对个各个项目的部门经办人，要对合同中的规定完成度进行合理付款，优化合同的“产值”。

2.2.4合同支付。对于合同中规定的支付条款的时间一定要准时完成双方的交付，这是履行合同最基本的要求，同时起到促进工程的进度。准时的履行合同的付款时间，有利于房地产企业防止资金的滞留时间，降低企业的支付利息。因此在这个合同履行上一定要遵守规定，才能增强企业的竞争力。

2.3资金管理模块

房地产行业的的资金管理要做好资金流动的月度计划以及现金的管理。

2.3.1资金月度计划。资金的月度计划就是对企业内部各个部门的使用资金进行统计上报，同时将各个部门的项目计划和资金需求情况反馈到上级，经过财务部门的审核再统一给各个部门发放资金，通过完善的资金流动体系，企业可以很好的控制资金的正常运营使用，避免企业风险。

2.3.2现金流管理。现金流是企业在一定会计期间按照现金收付实现制，是经过一定的经济活动后产生的现金流动情况。房地产企业要成立相应的提现，做好现金流动的合理规划，通过科学有效的评估未来的发展方向。做好房地产中销售系统和成本系统等核心系统的结合，使得现金管理能够直接对应相关部门，保障企业良好的经营发展。

3、总结

由于我国的经济实力不断壮大，人们的生活水平不断提高，传统住房供给已逐渐变成市场货币化，从传统的单一住房变成今天的大额商品消费。由于近年来政府政策的不断空间以及人们的消费观念的变化，造成市场的竞争越来越激烈，做好房地产成本的控制就是加强企业的竞争力，提升房地产企业自身价值。

参考文献：

[1]刘红利.房地产企业成本控制精细化管理研究[D].西南交通大学， 2014.

[2]唐丽春.试分析新形势房地产企业成本控制[J].商业时代，2012（15）：122-123

[3]吴国富.房地产企业成本控制策略研究[J].金融经济，2010，（06）：32-33