房地产经济波动的影响因素及对策分析

宋维娜

摘要：由于受到各种类似于土地、建筑成本等因素的影响，我国的房地产经济一直无法得到平稳的发展，所以，分析找出房地产经济的波动因素并提出相应的对策显得尤为重要，只有稳定了房地产经济，我国的国民经济才能得到健康全面的发展。本文就影响房地产经济波动的一些因素进行了分析，并提出了相关的解决对策。

关键词：房地产；经济波动；影响因素；对策

在我国国民经济发展进程中，房地产经济日益占据着不可或缺的地位与重要作用，有效促进我国经济健康、全面及有效发展，房地产业也随之成为我国经济发展的一项经济支柱。因房地产经济本身所具有的重要性，使得社会各界人士开始思考与分析房地产经济波动问题，并不断寻求发展与完善我国房地产经济的有效措施与途径。大量相关资料研究结果表明，分析与探讨房地产经济波动规律性与主要波动因素，加强科學判断房地产市场，对可持续、健康发展我国房地产事业具有重要引导作用。

1、房地产经济波动的影响因素分析

1.1房地产投资因素。

如果不断的增加房地产投资工作，才能够促进房地产行业的发展，逐渐的将房地产经济促进到繁荣阶段，如果减少房地产投资，就会逐渐的将房地产经济带入到萧条期。房地产投资的变动与经济周期往往都是同向共振的，从整体角度来讲，房地产投资变动往往更加活跃，房地产投资更可以当成房地产经济波动的引擎。

1.2土地因素。

深入分析我国房地产市场变化规律，从中可以看出，在开发房地产过程中，具体所受市场影响因素有两种，即二级市场与一级市场。这两个市场分别有着不同的内容划分与概念。就这一领域分析，房地产一级市场交易环节：房地产开发过程中，我国相关土地部门将土地资源提供给房地产交易，并赋予房地产开发商以土地处理权，在这个过程中，土地就是真正的交换商品，而且房地产也将其自身不可缺少的交换价值充分体现出来；房地产二级市场中，房屋购买者则充分发挥了其需求方作用，供求方则为房地产开发商，在该过程中，所交易的商品逐渐向房屋所有权与土地使用权方面转化。在分析影响房地产经济波动因素时，具体包括四方面影响因素，而土地因素则是对房屋指标进行衡量的重要参考因素。

1.3金融因素。

房地产项目的开发离不开资金的支持，所以说房地产与金融资本的关系密不可分。当前，在我国，房地产在其开发阶段中，往往都是采取的贷款投资等手段，来进行相关的房地产项目的运作。且房地产也是属于经济密集型的产业，房地产的生存和发展都离不开资金，所以说金融市场就会对房地产行业产生重大影响。一旦金融市场出现波动，也将对房地产经济造成一定影响，使得房地产经济有所波动。

1.4政策因素。

政策因素也是造成房地产经济波动出现的主要因素，其主要就是指政府在房地产经济方面的宏观经济政策，比如产业政策、货币政策以及财政政策等，从而对房地产经济的各个方面进行了宏观调控，会引发房地产经济波动的出现。

2、控制房地产经济波动的有效对策

2.1调整房地产投资政策。

为了能够保障我国房地产经济的可持续性发展，在其投资政策制定和颁布的时候，必须要重视以下几个经济现象：（1）投资主体结构的变化会对房地产周期的变化带来较大的影响，其主要原因就是因为国有企业产权不清以及没有风险规避等机制，从而会出现房地产经济波动的现象。（2）必须要关注房地产投资规模的变化，必须要保障房地产投资规模与宏观经济规模适当，不能脱离宏观经济的支持，保持房地产投资占据固定资产投资的合理比重，避免比重过大或者过小。（3）投资结构必须要合理。房地产开发投资必须要保障其科学性、合理性，必须要重视市场调研和市场定位等工作，保障房地产投资开发能够真正的建立在市场需求的基础上，成为市场需求拉动型投资扩张模式。（4）必须要不断的完善和规范政府投资，政府必须要重视房地产行业的发展战略，适当的调整政府投资，及时的完成土地开发以及安居工程等政府型房地产开发活动，并且实现对房地产投资行为的间接调控工作。

2.2规范土地市场。

必须要不断的规范土地市场，加强政府土地批租管理工作。其主要可以从以下几个方面加以控制：（1）必须要控制好总量，严格的按照相关规定和标准进行行政划拨用地，必须要实现土地管理权的统一管理，对土地出让实施总量控制，并且科学、合理的制定土地供应计划，严格的审批行政划拨用地，监控土地的最终用途。（2）必须要规范操作，实现招标拍卖。必须要完善我国传统的土地转让方式，逐渐的实现市场化的招标、投标以及拍卖等形式，减少行政性土地出让方式，改变土地出让过程中的违规操作。（3）政府垄断城市土地出让市场，必须要不断的加强政府土地供给能力，及时的放开土地转让市场，能够保障企业通过土地二级市场转让城市土地使用权，保障土地在市场机制的调控下实现优化配置和重组。（4）必须要完善和创新市场化的新型土地供应机制，由政府垄断土地一级市场的出让行为，土地出让逐渐的实现招标以及拍卖方式等过渡，最终避免房地产经济波动的出现。

2.3不断完善我国房地产开发金融体制。

依照现阶段实际情况，若要对我国当前房地产开发金融机制进行不断健全与完善，必须注意以下几点：（1）对多元化房地产融资途径予以完善。也就是说，房地产必须有房屋按揭贷款、政府优惠政策、住房合作基金等多元化投资项目的大力支持；（2）应该依照现阶段的市场实际发展状况，将完善、健全的房地产多元化融资机制构建出来，比如，银行贷款与商业地产信托等市场资金企业，以有效发展我国房地产业；（3）构建健全的房地产金融监管机制。房地产也必须与当前国际经济实际发展状况相结合，对今后房地产发展道路进行积极探索，以此不断改善现阶段房地产体制中的不足现象，对不断发展我国房地产产业极为有利。

2.4调控宏观政策影响波动。

要使得房地产经济得以稳定发展，还必须要注重宏观调控政策的影响，对于正确的宏观调控政策，即使它暂时抑制了房地产经济的发展，使得房地产经济水平有所下滑，但从长远来考虑，还是要对这些政策坚决执行，使得这些合理的宏观调控政策能充分发挥其作用，保证房地产经济的长远发展。而对于那些不当或处于失控状态下的宏观经济政策，则应及时采取措施加以制止和纠正。此外，国家应尽量保证宏观政策稳定性，避免因为政策不稳定而造成房地产经济的波动。

3、结语

房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，我国国民经济的发展离不开房地产经济的发展，因此，保证房地产经济的稳定发展有着重要的战略意义。所以，对影响房地产经济的因素加以分析具有十分重要的现实意义，只有通过分析房地产经济波动的因素，才能准确掌握其波动的规律，从而制定有效的对策措施，实现房地产业持续健康的发展目标，进而带动我国国民经济的稳定快速发展。

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