房地产开发企业项目管理与成本控制研究

段厚敏 焦红武

摘要：随着我国经济的飞速发展，城市化进程的推进，房地产行业也得到了前所未有的发展机遇，在这种情况下，对于房地产开发企业来说，是发展的机会，也是生存的挑战。是获得发展，还是被激烈的市场所淘汰，关键在于从源头上对所开发项目的管理和成本控制，只有做好了管理和成本控制，才能获得更高的利润空间，才能在激烈的竞争环境中得以发展。本文我们将就如何做好房地产开发企业项目管理和成本控制相关工作展开探讨，以期对我国房地产开发项目管理起到参考作用。

关键词：房地产开发；项目管理；成本控制

引言

近几年材料、人工、土地的价格都在不断的上涨，在这种情况下，房地产商们则面临本身的利益空间减少，甚至生存和发展也可能会受到影响。从这个意义上来讲，房地产企业只有做好自身的管理工作，做好成本控制空座，才能使流动资金尽可能的变多，才能有足够的抗风险能力。本文，我们将从目前我国房地产企业项目管理与成本控制的现状入手，进行分析，以找到其问题所在，然后针对性提出解决策略，以使我国房地产企业能得到更好的发展。

1、房地产开发企业项目管理和成本控制的现状及問题

1.1决策阶段重视度不够

房地产决策阶段是一个房地产项目开始的起点，决策阶段的成本预算和成本控制对于整个项目有着决定性的作用，直接影响着整个项目的成本控制和项目的最终利润。决策通过各个方面，在预算投资的基础上形成项目策划书，为房地产开发的管理者和投资者提供判断和决策的依据。但由于前几年，我国的房地产市场一直是“不愁销”的供小于求的状态，加上政策和市场的原因，一直都属于暴利行业，房地产投资人几乎是只要投资就肯定会获得高额利益，这使得管理者和投资者缺乏管理意识和成本管控意识，缺乏对决策阶段的各项工作的重视。

1.2计划和管理形同虚设

由于房地产行业从2005年后就处于疯狂发展的阶段，这一阶段哪怕闭着眼睛修楼盘，也能赚得盆满钵满，几乎所有的房地产开发企业都在不断开盘造房，不断注重眼前的高额利益的获取，对企业的长期发展、发展规划、项目计划等都没有足够的认识。但随着政策和房地产行业本身的变化，如果在盲目开展生产经营，缺乏计划，就会导致房地产企业的生产经营出现“断链”的情况，一不注意，很容易造成资源浪费，会导致项目管理活动无效，并且会给企业带来严重的损失。

1.3现有成本控制方法落后

房地产相关项目周期一般比较长，短则两三年，长则五六年，但就成本核算来说，现有的房地产开发项目成本计算还是主要用的传统的事前预算、始终核定、时候验收结算的方式。核算则要在整个工程完成后，财务部门再出具决算报告，然后进行相关的成本核算。在这漫长周期中，人员、办公地址都可能发生变化，项目工程中会由于管理不当导致收集、储存遗漏等问题出现数据信息出现错算、漏算的情况，加上管理粗放、预算不准确、本身成本意识差，都会导致项目管理和成本控制出问题。

1.4总结分析工作不到位

目前房地产行业经过10多年的飞速发展，放眼望去现存的房地产开发企业中，大型知名房地产公司屈指可数，大多还是以中小型房地产开发企业和建设单位为主，这些企业中组织架构、制度、管理等各个方面都还不够完善。在每次项目完工后，大多企业还是采取的粗放式管理的放松，也没有相关的制度和意识对项目过程中的问题进行归纳总结，不能很好的积累经验的总结对策，而且对项目中涉及到的工作也未进行绩效考评，这极大的遏制了房地产企业项目管理能力的提高，使其水平无法得到提高。

2、房地产开发项目管理成本控制方法

2.1加强成本管理意识的灌输，使成本控制能贯穿到整个项目管理的各个阶段

成本的多少直接关系着房地产企业项目开发的利润是多少，因此，房地产企业除了要加强市场把控外，还要树立全员成本管理意识，并且把成本管理贯穿到整个项目管理的各个阶段。从决策阶段→设计阶段......一直到最后的经营试用期，都应该重视成本控制，对所涉及到的企业成本相关项目都应加强审查和监管，用科学的手段进行管理，以减少浪费。当然在全面控制的同时，也要区分重点，如决策阶段、使用结局按都应该加强成本控制的意识，给与重点关注，只有这样，才能有效提升企业管理能力，增强竞争力，才能对企业的后续发展有利。

2.2从科学、创新的角度出发，建立完善成本控制体系

目前的房地产企业成本管理模式相对效率比较低，无法真正达到控制成本、增强企业竞争力的目的，这就需要房地产企业从自身出发，对现有的管理模式进行创新，构建科学、创新的管理体系，企业可从几方面出发开展相关工作。首先要对企业内部管理和审批流程进行梳理，减少不合理不规范的操作行为，制定相关管理制度，使得企业管理能有迹可循、有章可依。其次，淘汰传统的管理工具，利用信息化的管理系统，做到成本管控的信息化、科学化，最大减少因为人为原因导致的核算不合理。

2.3建立健全成本管理制度，明确管理目标

无规矩不成方圆，要进行成本控制就要建立相关制度措施，将管理过程中每一项责任都落实到具体的人的头上，并将其工作岗位内容与薪资绩效挂钩，使得每个员工都能意识到成本管理的重要性，并且参与到成本管理过程中来。其次，制定相关管理目标，针对项目的具体情况，制定目标哼本和目标收益，同样将其与员工的项目绩效和项目奖金挂钩，是每个参与者都能有使命感，从而更加重视过程中的每一个细节。除此之外，还应考虑到与项目相关的所有风险因素和隐性成本，在计划和实施过程中加以重视。

2.4及时进行总结与分析，发现问题、解决问题

项目总结和分析能帮助企业管理者发现管理过程中的不足的地方，能为下次项目积累经验，以便企业在下次项目中制定相应措施，予以改进，使企业的整体管理水平能不断得到提高。 因此，在项目结束后，要及时对相关资料进行整理，并对其中发生的事故进行总结，对超预算的地方进行分析，并将这些资料整理成册进行存档，以便随时查阅，这不仅有利于提高企业的管理水平，还对为企业的规范化管理奠定了基础。

结束语

总之，房地产行业的暴利时代已经结束，随着政府管控手段的干涉及越来越多的同行，如果房地产企业无法做好成本控制，无法提高自身的管理能力，那么必然将被淹没在市场经济的大潮中。这就需要房地产企业本身做好改变的准备，从自身出发，提高自身的管理能力和成本控制能力，使有限的资金能用在无限的市场上，从而使企业能在市场竞争中站在不败之地。

参考文献：

[1]王微，房地产开发企业项目管理与成本控制研究[J].企业改革与管理，2017 （2） ：00200-00201

[2]林毅，房地产开发企业项目管理与成本控制研究[J].住宅与房地产， 2017 （5X）