房地产企业税收筹划存在的问题及解决措施

慕恩成

房地产行业是国家经济的支柱行业，税收在房地产开发公司的成本中占有相当大的比重。为了有效合理的控制企业税收成本，最大限度的减少税务风险，房地产企业必须做好税收筹划工作，保证企业的稳定可持续发展。

一、当前房地产企业的税务筹划存在以下问题

（一）企业税务管理水平普遍不高，税收筹划方案依赖税务师事务所完成

我国房地产企业税务管理存在的问题：（1）企业领导人对提高税务管理的认识不够，多数企业存在“重经营、轻管理”的思想，税收管理工作得不到领导和各业务部门的大力支持；（2）企业里没有配备专业的税务师，企业税务管理水平普遍不高，无法独立完成税收筹划方案，税收筹划方案只能依赖专业的税务咨询机构和税务师事务所完成。

（二）税收筹划方案对行业现状和企业实际经营环境考虑不够，可操作性不强

房地产现阶段制定的税后筹划方案可操作性不强主要表现在以下两个方面：（1）房地产行业受国家政治政策、经济政策和金融政策的影响较大，由于房地产企业多数的税收筹划方案由税务师事务所完成，税务师事务所对相关政策了解不够，制作税收筹划方案时大多以相关财税法规为依据进行，这样制定出来的税收筹划方案由于没有充分考虑经济和金融政策的影响，可操作性不强；（2）税收筹划方案必须与企业相关制度流程结合，与企业当前管理水平相匹配，由于税务师事务所难以深入企业内部了解相关制度流程，编制方案时对企业管理水平考虑较少，所以制定的方案大多可操作性不强。

（三）制定的税收筹划方案不全面，多为专项税收筹划和单一税种税收筹划，缺乏覆盖开发项目全流程、全税

种的项目总体税收筹划

房地产企业实务中涉及增值税、土地增值税及企业所得税等11个税种，税负比例占收入总额的13%-15%，影响税收筹划方案的因素多，大多企业制定的是单一的土地增值税、增值税或企业所得税税收筹划方案，很少有企业制定覆盖全部税种的总体税收筹划方案，房地产项目跨越周期长，先后经历项目立项、规划、拿地、建设、销售、竣工等六个阶段，每个阶段税收筹划的着重点不同。项目周期内不确定性因素较多，国家的税收政策也在不断变化，当前阶段房地产企业的税收筹划大多以专项税收筹划为主，如拿地方式的税收筹划，这样的税收筹划方案只就单一事项展开筹划，存在着一定的局限性。上述税收筹划方案优点是就单一税种和事项展开筹划，突出了筹划重点，容易解决当前的具体问题。缺点是没有将其筹划方案放在项目总体税收筹划中比对分析，考虑问题有一定的局限性，编制的税收筹划方案不一定是最佳的方案。

（四）重视税收筹划方案的制定工作，不重视税收筹划的执行和事后总结分析工作

当前大多房地产企业都非常重视前期的税收筹划方案编制工作，往往经过几个月反复的整改才将方案确定下来。但对方案确定后实际执行的动态监控和事后分析工作做得不够好，具体表现在以下方面：（1）没有制定税收筹划方案的执行计划，方案没有具体责任人，方案执行流于形式；（2）对执行中发现的问题没有及时反馈，没有根据政策和情况的变化对方案及时进行修改；（3）对方案的执行率和偏差率没有及时总结，对执行偏差原因分析不透彻，不及时。

二、完善房地产企业税收筹划具体措施

（一）高度重视税务管理工作，以企业为主导制定税收筹划方案

（1）企业要提高税务管理的认识，摒弃过去“重经营、轻管理”的思想，让税务管理工作得到领导和各业务部门的大力支持，使税收管理工作嵌入各个业务流程中；（2）加强税收管理的组织建设，引进高素质的管理人才，大的房地产企业应建立专门的税务管理部门，专门进行企业的各项税收筹划工作。小的房地产企业应聘请税务师专门对接和负责税收筹划工作；（3）在编制税收筹划方案时，要摒弃过去依赖税务师事务所的老观念。以企业为主导、以税务师事务所辅导方式制定税收筹划方案，因为企业对行业情况和企业管理环境最了解，这样制定出来的方案更切合企业的实际。

（二）制定税收筹划方案时要充分了解国家的政治经济政策，结合企业实际情况，制定的方案可操作性要强

（1）要充分调研与房地产行业相关的政治政策、经济政策和金融政策，了解这些政策与国家相关税收政策的关联性及其影响度，制定税收筹方案时要以相关财税法规为主要依据，同时综合考虑其他政治经济政策的影响，制定切实可行的税收筹划方案；（2）制定税收筹划方案时要充分结合企业当前的实际情况，结合企业的发展战略及经营计划，结合企业相关得制度流程及运营管理水平，结合企业当前的财务管理水平及财务人员素质水平。只有充分结合上述各种因素，才能制定出适合企业实际的税收筹划方案；（3）制定税收筹划方案时要充分调动相关各方的积极性，财务部要与各部门充分沟通，与相关领导充分沟通，与税务师事务所的专业人员充分沟通，确保制定的方案全面无遗漏，符合国家相关政策。

（三）编制税收筹划方案要脉络清晰、主次分明，要以企业总体税收筹划为主线，各项目、各税种、各专项税收筹划方案为辅助编制税收筹划方案

（1）房地产企业要紧密结合企业总体发展战略，制定出企业的税务管理战略，根据税务管理战略统筹规划，合理安排各个阶段的税收筹划工作；（2）房地产企业要依据国家的税收政策法规为依据，结合企业税务管理战略，首先制定出企业总体的税务筹划方案；（3）房地产企业要根据总体税收筹划方案制定出各个项目、各税种的详细税收筹划方案，制定的各个项目、各税种的税收筹划方案要与公司总体税收筹划方案充分比较比对；（4）制定个税种详细筹划方案时要突出重点，以增值税、土地增值税及企业所得税为筹划重点，其他税种为筹划非重点。

（四）既要重视税收筹划方案的制定工作，也要重视税收筹划的执行和事后总结分析工作

（1）要高度重视税收筹划方案的制定工作。房地产企业要组建一支高素质高效的税务管理团队，要与税务师事务所等专业机构充分合作，充分利用国家的相关财税政策，要充分考虑国家关于房地产发展的相关政策影响，要充分考虑到企业经营环境和项目各个阶段对税收筹划方案的影响，同企业各部门积极沟通制定税收筹划方案；（2）要重视税收筹划方案的执行工作。要编制详细的税收筹划方案执行计划，要确定具体的执行责任人。对执行过程中发现的问题要及时与相关方沟通，并查找原因。要密切关注国家相关财税政策的变化，对影响到税收筹划方案执行的政策变化，要及时反馈并对方案加以修正（3）要定期对税收筹划方案的执行进行分析总结，要建立税收筹划方案执行情况分析的汇报和分析制度，对方案的执行率和偏差率要进行详细的分析，认真查找出现问题的原因，总结经验以更利于今后的税收筹划工作。

三、结语

房地产企业具有投入资金多、建设周期长、经营风险高、税负重等特点，因此，企业应高度重视税务管理工作，建立专门的税务管理机构，把税收筹划工作作为企业运营的一项重要工作，结合自身特点，进行全方位、多层次的税收筹划，这样不仅有利于降低企业税收成本，更有利于提高企业综合竞争力，实现企业价值最大化。