重庆土地价格评估方法研究及应用

李豫梅，林学山

（1重庆市南岸区城乡建设委员会，重庆 401336；2重庆电子工业职业学院，重庆 401331）

土地资源关乎国民经济的发展，很多经济活动都与土地有重要的关联，土地估价与企业上市、企业改组、土地转让、租赁、破产清算等活动有关，土地估价的基本方法多种多样，但都有一定的局限性，这需要土地估价人员根据实际情况和适用范围，选择更加精确的方法进行土地估价[1]。本文考虑到宗地个别因素、区域因素、开发成熟度等综合因素对地价水平影响相对较弱，在相同条件不作修正的前提下，以南坪某新区为实际研究对象，以容积率作为变量指标，选定土地评估的科学方法，建立土地评估计算公式，确定相关的评估系数，测算出规划区域内不同容积率指标条件下的平均居住和商业宗地单价。

1 土地评估现状分析

1.1 我国土地评估现状

长期以来，我国土地产业都处于政府主导的状态，行政主义色彩较为浓厚。而受起步时间晚、长期行政主导、发展速度缓慢、应用范围狭窄等因素的影响制约，当前我国土地评估产业在评估理论和方法研究上较发达国家处于相对滞后的状态，发展大环境不具备，各方面体制也相对不完善。与相对发展落后的土地评估产业相反，随着我国经济的快速发展，土地的开发、经营与交易活动日益频繁，土地行业的发展也得到了快速的推动，随之而来的是土地评估产业得到了广泛的应用，土地评估产业的服务对象和服务形式也日趋多样化，这就使得土地评估产业成为了房地产开发经营、企业的个人融资等等经济活动中不可或缺的基础性工作[2]。

1.2 重庆土地评估常用方法

（1）基准地价系数修正法

重庆市人民政府对国有土地使用权制定了具体的价格标准，该标准是针对不同土地用途和级别，根据其现有收益水平测算的土地平均价格。在调查估价对象的基础上，对基准地价进行成熟度、区域和个别因素、容积率、年限以及基准日等项修正，推算估价对象的地价。重庆市基准地价包括两个方面，一是基准地价价格体系：将城镇土地分区域、分用途进行测算，得出分级别、分用途（分为商业、住宅、工业）的区域平均价格，从而构成了基准地价价格体系。二是基准地价修正体系：主要包括土地使用年限修正体系、容积率修正体系、地价指数修正体系、区域及个别因素修正体系、土地使用权类型修正体系、土地成熟度修正体系。

基本公式：单位面积地价=基准地价×[1+(成熟度修正系数)+（区域和个别因素修正系数）]×容积率修正系数×年限修正系数×基准日修正系数。

（2）市场比较法

市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或价值相同的宗地买卖案例与待估宗地之间加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等差别进行修正，求取待估宗地在评估期日地价的方法。

基本公式：单位面积地价＝样本地价×情况修正×期日修正×区域因素修正×个别因素修正

2 评估方法的建立

2.1 选定原则

重庆市按现有的基准地价标准选定，但2017年，我市土地市场价格上涨幅度较大，因此基准地价系数修正法测算的宗地地价可能会与现实市场价值存在较大差距，不能真实反映宗地现实市场价值水平。而市场比较法则是将规划区域内的宗地与相同用途、相同规划条件下的同一供需圈内的、目前市场已经成交的交易案例进行对比修正后测算出的土地价值，因此该方法更能反映当前以及未来的土地和房地产市场情况，是客观反应宗地市场价值的一种方法。另外，重庆市主城区其他同一供需圈内相同用途的土地成交案例易于收集，因此可采用市场比较法测算出在不同设定规划条件下的宗地价，寻求市场比较法测算结果与相同设定规划条件下的基准地价系数修正法测算结果的差异系数规律，最终确定两种方法测算结果的线性关系，从而测算出规划区域内土地的价值。

2.2 评估方法

本次测算将采用市场比较法测算出在不同设定规划条件下的宗地价值，寻求市场比较法测算结果与相同设定规划条件下的基准地价系数修正法测算结果的差异系数规律，最终确定两种方法测算结果的线性关系，从而测算出规划区域内可出让土地的价值。

计算公式：

规划区域内的土地单价（V）=基准地价系数修正法测算结果×市场价值修正系数×（可供出让的土地面积/规划区域内的土地面积）＝{[住宅基准地价×住宅容积率修正系数 （K1）×年限修正系数 （K）×（1+综合影响因素修正系数ΣK）×住宅比例%（A）+商业基准地价×商业容积率修正系数 （K2）×年限修正系数（K）×（1+综合影响因素修正系数ΣK）×商业比例%（B）]×市场价值修正系数 （W）×（可出让土地面积/规划区域内的土地面积）（G）

3 评估方法的应用

3.1 基准地价

某项目涉及土地均位于南坪街道以西，项目区内土地多为商业3～4级，住宅3级土地[3]。商业4级基准地价为2160元/m2（建筑面积），住宅3级基准地价为1700元/m2（建筑面积）[4]。

3.2 修正系数表

（1）容积率修正系数表

基准地价对应的容积率为商业3.0、住宅2.5，商业容积率修正系数为1，住宅容积率修正系数为0.98[5]。

（2）年限修正系数

因该规划区域内的土地均设定各用途最高出让年限，因此年限修正系数均为1。

（3）综合影响因素修正系数

将规划区域内的各宗地与基准地价的土地视同为同一均质土地，因此影响地价的综合因素不作修正。

（4）市场价值修正系数

通过选取与规划区域地块规划条件相同、修建档次相似的土地成交案例，以及提取全市处于同一供需圈内其他区级商业中心或同一经济发展水平地区综合性物业所附着的土地价值案例，就宗地所处地理位置、容积率、土地级别、宗地形状、临街道状况等区域及个别因素的比较修正，最后测算出不同容积率、不同商业比例条件下的规划区域宗地可能实现的宗地价格。

3.3 案例

选取重庆市南岸区南坪组团、南岸区弹子石组团作为成交案例，经过调查和剥离提取的案例情况如表1所示。经过区域规划宗地与选取案例的各因素比对修正后得出修正系数及比准结果如表2所示。

表1 案列基本情况表

表2 案列修正情况表

3.4 市场价值修正系数表的计算

根据各案例的宗地情况与待估宗地 （本次规划区域内的宗地）的相似和供求圈的影响程度，选取二个比准价格的加权平均值作为待估宗地的测算结果，即：

2520×60%+1914×40%=2278万元/亩

基准地价系数修正法测算出来的土地价格5100×0.98×1×（1+0）×70%+6480×1×1×（1+0）×30%=5442元/m2， 即362万元/亩。计算的市场价值修正系数，如表3所示。

表3 市场价值修正系数表

3.5 土地价格评估

南坪某新区范围内产业布局以生产性服务业为主，与企业生产联系紧密，不宜布局过于密集的楼宇建筑，加之部分用房还考虑保留原有厂房，为统一协调建筑风貌，土地平均容积率应该在3.0左右。根据前面确定的指标，商业4级基准地价为6480元/㎡（土地面积），住宅3级基准地价为5100元/㎡（土地面积），住宅容积率修正系数0.98，商业容积率修正系数1，商住比例3∶7，市场价值修正系数6，已纳入储备范围的土地面积共计255.9亩，其中可用于出让的商业和商业商务用地共计215.8亩。根据本文确定的规划区域内的土地单价计算公式，已纳入储备的土地单价 （土地面积）={[5100×0.98×1×（1+0）×70%+6480×1×1×（1+0）×30%]×6×（215.8/255.9）=5442×6×0.84=27427元/㎡，已纳入储备的土地单价1828万元/亩。

4 结语

伴随着重庆土地行业的不断发展，土地评估行业所面临的各种问题也在不断增多。在此背景下，采用因地制宜、与时俱进的评估方法，才能满足市场发展的需求，保障土地评估工作的质量。

[1]马鑫浩.土地估价的几种基本方法研究[J].现代农村科技，2015（4）.

[2]罗以红.房地产土地估价市场中的风险及防范办法[J].中国市场，2017（6）.

[3]重庆市国土房管局.重庆市主城区及江津区双福街道珞璜镇土地级别册（2012年版）[EB/OL].[2015-07].http∶//www.cq.gov.cn/publicinfo/web/views/Show!detail.action?sid=4043995.

[4]重庆市人民政府.重庆市人民政府关于公布主城区国有建设用地使用权基准地价的通知[EB/OL].[2016-04-29].http∶//www.cqgtfw.gov.cn/zwgkml/zhxx/djbz/201611/t20161128_392937.html.

[5]重庆市国土房管局.重庆市主城区国有建设用地使用权基准地价说明[EB/OL].[2016-05-25].http∶//www.cqgtfw.gov.cn/zwgkml/zhxx/djbz/201611/t20161128_392938.html.