论“营改增”对房地产项目的影响及对策

唐晨晨

[摘 要]随着我国市场经济的不断发展，我国开始进行税收体制的深化改革，在2016年5月1日开始在全国范围内实施“营改增”，并将房地产行业纳入“营改增”的范围之内，给房地产项目带来了较大影响。为了充分发挥“营改增”的重要作用，房地产项目开发企业要加强对“营改增”带来的影响和对策进行研究。本文从房地产项目的特点出发，分析了“营改增”对房地产项目的重要意义，就“营改增”对房地产项目的影响进行了研究，并提出了几点房地产企业应对“营改增”的策略，目的在于促进房地产开发企业在全面实施“营改增”后提高自身的综合竞争力。

[关键词]“营改增”；房地产项目；影响

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.08.051

[中图分类号]F812.42；F299.23 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2018）08-0-02

在市场经济飞速发展的背景下，现代企业经营呈现出多元化的发展趋势，同时也面临着较大的纳税压力，为了避免出现重复纳税的问题，我国实施了“营改增”的税收政策，其中也将房地产行业纳入税收改革的范围之内。房地产开发项目从成本、税负、现金流量等方面都会受到“营改增”的影响，因此房地产企业的管理者要加大对“营改增”带来影响的研究，从而为房地产企业进行合理的税收筹划奠定良好的基础。

1 房地产项目的特点

1.1 投资数额较大，建设周期较长

为了保证房地产项目的有效推进，在项目的每一个建设阶段都要投入大量的资金，会占用较多的房地产企业流动资金，因此为了满足开发项目的建设需求，企业需要采用多种筹资渠道来获得资金。同时，一般的房地产项目需要经过几个阶段，项目建设周期至少为一年，甚至有的项目要经过几年才能够完工。

1.2 经营风险、财务风险较高

由于商品房的建设周期较长、价值较高，再加上房地产企业属于资本密集型企业，因此负债经营的概率很高。当房地产企业受到融资困扰或是发生经营决策失误的时候，房屋的销售量就会下降，导致大量商品房积压，房地产企业的资金链也较为紧张，从而增加了营运资金的周转困难，因此可以看出房地产项目的经营风险、财务风险较高。

1.3 经营建设具有复杂性

房地产项目经营建设复杂性主要包括以下两个方面。一方面，涉及面较广。经营业务的往来对象较多，房地产企业与建材供应商之间存在供销关系，也与承建单位、发包和招标的政府相关部门有着经济来往。另一方面，经营业务的内容比较复杂。房地产企业的生产经营既需要对房屋项目进行开发，还需要建设相关的配套设施，建设业务覆盖了从征地、动迁、规划、招标、建设施工和销售的整个过程。

1.4 受政策调控的影响较大

房地产项目在建设过程中会涉及建设、土地、金融等很多行业，是政府宏观调控的重点行业之一。近几年，为了缓冲市场经济竞争的压力，我国政府采用了“有形的手”的方法，房地产企业也受到了政策调控的影响，给房价带来了较大影响。

2 “营改增”对房地产项目的重要意义

2.1 规范市场经济行为

房地产行业在实施“营改增”之前，需要申报缴纳营业税，而企业之间只需要签订合同，如果没有签订合同也可以代开营业税发票，直接增加了虚开发票的风险，给税务机关征收税款的工作带来了较大的困难，导致不能规范市场经济行为，从而不利于房地产行业之间的公平竞争。然而在实施“营改增”之后，加大了对增值税发票的管理力度，只有正确处理会计业务才能进行抵扣和申报纳税，才能推动房地产企业转变经营管理方式和规范房地产项目建设，从而有利于规范市场经济行为。

2.2 提高房地产行业的竞争力

在实施“营改增”之前，房地产项目在建设的过程中，并不能进行进项税额抵扣，且一些为了建设项目购买的新技术、新设备等的进项税也不能进行抵扣，从而会给房地产企业的投资发展带来较大的困难。在实施“营改增”后，房地产企业可以采取分期获得进项税额进行抵扣的方法来降低项目开发成本，减轻了消费者和项目开发的纳税负担，进而能够提高房地产市场的活跃性和行业竞争力。

2.3 完善增值税抵扣链条

在1994年实行的生产型增值税中，企业在生产经营过程中购置的设备机器等货物是不能够进行抵扣的，因此增值税的抵扣链条并不完整。在全面实施“营改增”之后，房地产项目建设过程中购置的固定资产中所含的税额可以进行抵扣，从而能够完善增值税的抵扣链条，大大减轻了纳税人的负担。

3 “营改增”对房地产项目的影响

3.1 影响建设成本

在实施“营改增”后，对房地产项目建设成本的影响主要体现在购买原材料和安裝建筑施工的成本上。房地产项目为了顺利完成建设，需要对钢筋、水泥等原材料进行集中购买。购买的材料可以获得增值税发票，如果从五金商铺、私营商户中购买价值较低的其他原材料，就不易获得增值税专用发票，也就不能进行进项税额抵扣。在房地产项目建设的过程中，安装建筑施工是项目工作中的重要组成部分，因此工程项目需要由建设施工资质的企业来完成。“营改增”后房地产企业的相关税负能够得到不同程度的提高，同时也提高了项目施工的成本费用。

3.2 影响税负

随着“营改增”的全面推进，增值税在流转税中的地位也越来越重要，能够环环抵扣增值税，可以起到避免重复征税的问题。在实施“营改增”后，房地产企业可以合法取得进项税，在进行项目开发过程中也能从建材供应商和上游施工单位手中获得可抵扣的增值税专用发票，从而可以大大降低企业的税负。

在实施“营改增”之前，房地产项目主要涉及营业税、教育费附加税、城建税、企业所得税和城建税等几个大的税种。在实施“营改增”之后，房地产项目在建设过程中不再缴纳营业税，而是要缴纳增值税，在房地产项目销售金额保持不变的情况下，可以通过获得足额进项税额来实现降低税负的目标。

3.3 影响现金流量

增值税的性质属于价外费用，在实施“营改增”之后，房地产项目在开发前期的工程施工费、规划设计费、土地成本等都可以进行进项税额抵扣，但是仍然有一部分税款是需要由企业来负担的。同时，房地产项目的经营周期也较长，因此回笼资金的周期也较长，加大了房地产企业向税务机关缴纳的超额税负的流失风险。在实施“营改增”后，房地产企业可以按照3%的税率向项目所在地的税务机关预缴税款，从而有利于提高预缴税款的弹性，加快了资金的周转速度，减少了房地产企业在项目建设过程中发生的现金流量。房地产企业在进行项目建设的过程中，可以按照17%的稅额进行纳税抵扣，有利于机器设备的更新换代，而更新机器设备属于房地产企业的投资活动，因此也就加大增加了投资活动中的现金流量。全面实施“营改增”后会提升房地产企业的资产负债率，其筹资的能力也会受到影响，会减少在筹资活动中的现金流量。

4 房地产企业应对“营改增”的策略

4.1 加强对业务人员和财务人员的培训

房地产企业已经习惯营业税管理，但是在实施“营改增”之后很多房地产企业对增值税的认识还处于起步阶段，因此需要企业进行税务培训和交流。首先，房地产企业要对业务人员和财务人员进行增值税业务培训，这样才能保证全体员工对增值税有一个基本的了解，在全面实施“营改增”之后才能灵活应对带来的变化，从而能够提高税务处理的科学合理性。其次，房地产企业要未雨绸缪，建立起与营改增政策相适应的经营模式，这样才能体现出增值税的重要作用，将增值税作为预算的主要内容之一。最后，房地产企业要通过加强宣传，提高企业员工对“营改增”的认识，并调动全员参与“营改增”的工作积极性。

4.2 做好增值税发票的管理工作

实行“营改增”后，为了提高增值税专用发票的安全性，房地产企业就需要做好增值税发票的管理工作，如果发生增值税发票丢失的现象，就需要在第一时间内向税务机关报告，然后及时采取合理的措施进行解决。同时，房地产项目的管理人员也要安排具有专业资格的人员完成开具增值税发票的工作，才能有效避免乱开增值税发票的现象。房地产行业如果发现有乱开增值税发票的现象，就要按照相关规定给予处罚，当情节严重的时候，要适当追究相关人员的法律责任。另外房地产行业也应该选择可以开具增值税专用发票的客户合作，这样就可以进行进项税额抵扣，从而能够降低房地产行业的税收负担。

4.3 提高财务精细化管理水平

在实施“营改增”后，还带动整个会计核算体系，对会计核算提出了较高的要求，因此房地产企业需要从以下几方面提高财务精细化管理的水平。

第一，提高财务管理人员的技能。房地产企业要培育正确的企业文化，鼓励财务管理人员学习“营改增”的税改政策，并根据企业自身的实际情况，通过提高自身素质的方式来避免抵扣增值税发票不充分的现象。同时，企业要定期对财务管理人员的素质水平进行定期考核，加大对违反税收政策人员的处罚力度，保证财务管理人员在遵守相关税收准则的情况下开展相关工作，避免出现违开、虚开增值税专用发票的行为。

第二，房地产企业应该建立起财税一体化的信息系统，对购销业务流程进行严格控制，实现业务、财务、税务的协同管理。如果房地产企业不具备建立财税一体化信息系统的条件，就要对原有的报税系统进行更新和升级，保证能够及时进行网上认证和申报，这样就可以及时报送纳税信息。

5 结 语

房地产项目在经营建设的过程中有着自身的特点，在实施“营改增”后会给项目开发带来深远的影响。因此，房地产开发企业要结合项目开发的特点，积极采用科学合理的对策来提高自身的纳税水平，充分发挥出“营改增”的重要作用，减轻房地产行业的纳税负担。

主要参考文献

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