浅谈我国房地产价格的形成机制

陈婷婷

【摘要】房地产业在国民经济中起基础性作用，与其他许多产业具有极强的关联性，对国民经济具有较大的带动作用。多年来，中国房地产市场出现了不正常波动。房地产市场的波动主要是通过价格波动表现出来的，我国房地产价格居高不下已经成为常态，且有逐年上涨的态势。本文在供求视角下对房地产价格形成机制进行分析，结合我国国情，提出相应的完善对策。

【关键词】房地产价格；供求；机制

一、房地产的定义

房地产市场是进行房地产交易的领域，在这个领域中，房地产的交易双方可以对某一宗房地产的价格进行协商并达成一致，使得房地产的交易能够完成。因此，双方协商形成交易价格是房地产市场的核心功能。由于作为房地产主要供给基础的土地具有天然垄断，以及房地产具有位置不可移动性和异质性，房地产市场并非是完全竞争的市场。

二、我国房地产价格趋势分

自2003年以来，国内房价几乎是一路上扬，除了在一轮轮的房地产调控下房价略有波折之外，房价几乎翻了十几倍，甚至出现越调越高的怪现象。从某种意义上说，中国经济已被房地产绑架，令人咋舌的高房价和疯狂的投机行为造就了一个畸形的房地产市场。时至今日，房价高企，居民望楼兴叹，房地产问题已经不仅仅是个经济问题，而是已经演变成影响改革和发展大局的社会问题和政治问题。

三、供求视角下的房地产价格形成机制

房地产价格机制是对房地产价格的形成起到决定性作用的市场定价体制，房地产价格的形成是存量市场的供求双方互动的结果。所谓市场形成价格，就是由市场经济客观存在的规律即价值规律、供求规律和竞争规律调节价格。商品的价格受供求关系影响而上下波动，波动的轴心是商品价值，当市场价格高于价值时，市场供大于求，供求机制会抑制商品价格，使之下降；当市场价格低于价值时，市场供不应求，供求机制会提升商品价格，使其上升；当市场供给和需求趋向平衡时，则形成均衡价格。这就是商品市场的供求原理。

（一）房地产供给影响因素

从宏观经济的角度来看，房地产供给指的是房地产的总供给，在某一时期内的全社会房地产供给或者某一地区内的房地产的供给总量，包括实物总量与价值总量。

房地产供给主要受到市场价格的影响，遵从供给法则，同时也受到其他因素的影响，包括土地的位置、经济发展、技术水平、制度和政策因素等。其中土地的位置在对房地产价格影响中起到关键作用，土地位置、包括自然位置、经济区位和交通位置，一般临近港湾、经济发达地区和交通便利的位置，房价水平往往较高。在经济发展较完善的地区，房地产供给的竞争也较为激烈，技术水平的高低、政府的金融政策也成为房地产开发商供给产品决策的主要影响因素。因此经抑制房价涨幅过大的主要措施应是扩大商品住房的供给量，适度控制需求，通过调整供求关系来凋节房价。

（二）房地产需求影响因素

房地产需求指的是房地产消费者或投资者在各种可能的价格下，愿意并且能够购买的房地产的数量，也叫做房地产的有效需求。对于房地产而言，消费者的需求量取决于多种因素，最重要的因素就是房地产的价格。

除房地产价格之外，影响房地产的需求的主要因素如下经济发展水平和城市化人口总量、结构及人口增长居民的收入水平产业结构及其变化经济制度与政策因素等。

市场之外的影响因素发生变化，导致住房需求发生变化，从而在商品住房需求的冲击下导致高房价拉动低房价反过来进一步推高房价，使房价大涨。综合来看，影响房地产商品需求的因素主要包括：人口数量和人口增长，经济发展水平，收人水平，產业结构等。经济政策因素也在很大程度上影响居民对房地产的需求，包括土地产权政策、税收政策等住房市场改革对市场需求产生深刻影响。

（三）供求均衡下的房地产价格形成机制

所谓的供求均衡指的是在房地产市场的供给和需求数量相等时的状态即为供求均衡，在均衡状态下的均衡价格是市场的最有效配置结果，否则供不应求和供大于求均可能导致房地产价格上涨或下降，导致价格失衡。市场之外的影响因素发生变化，导致住房需求发生变化，从而在商品住房需求的冲击下导致房价拉动低价反过来进一步推高房价，从而使房价大涨。同样，政府政策和开发商投资规模等因素导致市场供给发生变化，从而在商品住房供给的冲击下，地价带动房地产价格发生波动。在我国，土地供给的有限性和对房地产需求的不断增加促使了房地产价格的不断上涨。

此外，预期原理对房地产价格形成也有特殊作用。日常生活中，我们可以看到这种现象，如当某一个城市的有关政府公布将在某地兴建大型基础设施或公共设施，譬如桥梁、地铁、开放式绿地等，则其周围的房地产价格便会悄然上升，这就是预期原理的作用。因为人们对这些大型设施周围的房地产的预期效用看好，所以这些房地产的市场需求增加，从而引起价格上升。

四、完善我国房地产市场宏观调控的对策建议

（一）在调节房地产供给方面的政策应主要集中在土地政策和住房保障制度方面。首先，在土地政策方面，政府应逐渐健全和完善土地交易市场的招拍挂制度，完善土地储备制度。在住房保障制度的完善方面，应将注意力集中在廉租房、保障房等中低价位的商品房供给。

（二）房地产需求方面的调节政策。在房地产需求方面的调节政策主要是税收政策和金融政策。首先在税收政策方面，应重点完善房产税制改革，调节税率以在短期抑制投资性需求。其次，在金融政策方面，可以通过调节存贷款利率对房地产投机性需求起到抑制作用，具体可借助调整银行存款准备金率、信贷政策等方式实现。

（三）综合影响房地产供求的政策调整。在当前的房地产价格波动情况下，政府可结合财政政策和货币政策进行房地产市场的凋控，实现对房产供给和需求的凋节，从而稳定房产价格。例如在房地产市场过热、房价过高的情况下，施行紧缩的财政政策和货币政策。在房地产市场萧条的情况下，可采取较为宽松的财政政策如降低税率等，以及宽松的货币政策。

五、结论

在社会市场经济条件下，需要对房地产市场进行宏观调控，抑制房地产价格的过快上涨，促进房地产市场的可持续发展。政府调控房地产的政策可以从调节供给和需求两方面人手。短期来看，可以金融信贷政策来调节需求。长期来看，主要是改革土地政策，增加保障房的供给等来增加供给。可以综合采用财政货币等政策，使房地产市场达到供求平衡状态。