营改增下房地产企业的税务筹划方案研究

苏孝涛

摘 要：自2012年营业税改增值税试点方案在上海拉开帷幕，到2016年5月1日中国全面推行营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业全部纳入营改增试点范围，至此，营业税彻底被增值税取代。营改增的目的是避免重复征税，形成完整的增值税链条，降低企业税负，增强企业活力。然而，有的领域比如房地产企业的税负可能不降反升，因为营改增之前营业税税率是5%，营改增之后增值税税率为11%，如果房地产企业没有足够的进项税额用来抵扣，营改增后房地产企业的税负很可能上升。因此，提前进行合理的税务筹划显得尤为重要，利用税收洼地和节税避税技巧降低税负，是房地产企业应该重视的重要课题。

关键词：营改增 房地产企业 税务筹划

一、房地产企业进行税务筹划的必要性

营改增后，房地产企业由缴纳营业税变为缴纳增值税，而增值税的关键在于有没有进项税额进行抵扣。因此，选取上游企业、取得增值税发票、加强财务人员培训、签发销售合同等均对税负有重大影响。首先，营改增后房地产企业的上游企业并不完全是一般纳税人，小规模纳税人并没有开具增值税发票的资格，进而无法进行抵扣。其次，由于房地产属于资金密集型产业，本身需要的资金巨大，且开发周期长，借贷筹资成为主要的筹资方式，因此借款利息在总成本中占重要部分。然而房地产企业的资金链复杂，不能保证每条资金链的利息后能税前扣除，从而税务风险上升。最后，土地成本太高，大约占总成本的30%，而且企业从政府取得的土地成本没有增值税发票，不能进行抵扣。所以，在法律法规的允许下，对企业经营、投资、筹资等涉税行为提前进行合理合法的筹划，以获取节税收益，这是房地产企业摆脱营改增带来的窘境至关重要的环节。

二、房地产企业的税务筹划方案

1.施工合同签订的税务筹划

在房地产项目开发建设的过程中，需要和建筑企业签订建筑合同进行项目合作，此时需要对建筑合同进行科学合理地规划。如果选择“甲供材料”的合作方式，即房地产企业提供水泥、土方、沙石、钢筋等原材料，建筑企业只需要提供建筑服务。在这种方式下，房地产企业不仅能够获得建筑企业提供建筑服务的增值税发票，还能获得购买原材料的增值税专用发票。如果选择“包工包料”的合作方式，即房地产企业不需要提供施工材料，建筑材料全部由建筑企业购买，并由建筑企业提供建筑服务。在这种方式下，企业只能取得建筑企业开具的建筑服务增值税发票，而且一次支付材料价款和建筑服务价款，对房地产的企业资金充足性有巨大挑战。

一般情况下，购买建筑原材料的增值税税率为17%，提供建筑服务的税率为11%。如果购买的所有建筑材料都能取得增值税专用发票，能够抵扣进项税额，那么房地产企业选择“甲供材料”方式比选择“包工包料”方式要承担的稅负低，而且资金链断裂的风险也小得多。

2.上游企业的税务筹划

营改增后，企业对增值税专用发票的取得十分重视，如果进项税额能够进行抵扣，那么增值税的税负会降低很多。在对上游企业购买原料和劳务时，尽量选择一般纳税人作为购买对象，因为一般纳税人可以自行开具增值税发票，而小规模不能开具增值税发票，导致进项税额不能抵扣。此外，还需要加强对虚假发票的识别和防范，加强对增值税发票的管理，完善票据管理制度。

3.房屋开发对象的税务筹划

在营改增之前，由于销售精装房的价格比销售毛坯房高，因此承担的营业税也相应较高，销售精装房在一定程度上会增加房地产企业的税负。营改增以后，装饰装修支出，如房地产开发过程中为样板房、精装房购买的装饰装修材料、家具家电等货物和接受的装饰等建筑服务支出，均可以作为进项税额进行抵扣。

营改增后，建议扩大精装房的销售，减少毛坯房的开发，能够取得更多的增值税发票，而装修成本统一纳入建安成本，建安成本在总成本的比例也相应提高。这样不仅能够增加土地增值税的抵扣数额，而且能扩大销售收入，使精装房的盈利空间大大提升。

4.销售方式的税务筹划

营改增之前，许多房地产企业热衷于采用“买一送一”的销售方式进行促销，以快速回笼资金。可是，营改增后，根据《增值税暂行条例实施细则》第四条第八款的规定：将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，应作为视同销售货物征收增值税。例如，房地产企业在销售商品房时，为了促销而举办的抽奖活动中所赠送的小礼品，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

而根据国家税务总局国税发 [1993]154号文规定：“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。”从两个规定中可以看出，如果保证销售额和折扣额在同一张发票上，采用商业折扣的销售方式比“买一送一”销售方式所承担的增值税税负小得多，而且优惠效果对于消费者来说更加直观，因此房地产企业可以考虑多采用商业折扣的销售方式。

三、结语

总之，“营改增”虽然给房地产企业带来了很大的挑战，但是只要利用税务筹划的相关理论，早筹划，早预防，早解决，合理合法地减少税务支出，规避税务风险，降低增值税改革对房地产企业的不利影响，从而提高盈利能力，实现利润最大化的经营目标。

参考文献

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