投资性房地产公允价值计量模式的利弊分析

黄玲萍

【摘要】前海是深港深化合作的重要平台，也是粤港澳湾区城市群发展中的核心引擎。投资性房地产是前海某房地产企业（以下简称“前海房企”）未来发展的主要资产，如何恰当反映投资性房地产价值，向管理层经营决策提供有用信息？当前社会热议的公允价值计量模式能否适用前海房企，存在哪些利弊之处？本文对投资性房地产公允价值计量模式进行探索与研究，抛砖引玉，希望能给予前海人探索圆梦之路起到借鉴作用。

【关键词】投资性房地产；公允价值；会计准则

【中图分类号】F233

一、投资性房地产公允价值计量的相关概念

我国现行《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。对于企业投资性房地产相关项目后续计量的会计处理，一般應运用成本计量模式，但如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本计量模式转为公允价值计量模式的，应当作为会计政策变更处理。已采用公允价值计量模式的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。

二、我国上市公司采用公允价值计量模式现状

随着我国资本市场的发展，越来越多的上市公司持有投资性房地产项目，据财经网站资料显示，截止2015年我国上市公司中持有投资性房地产的公司约占上市公司总数的42.29%。据统计，2007～2015年我国拥有投资性房地产项目的上市公司中采用公允价值计量模式的数量较少，但近几年比例呈逐年增长趋势，相关数据如下：

三、上市公司采用公允价值计量模式动因分析

（一）提供质量更高的会计信息

财务报告的目的就是给投资者揭示更有效的信息，然而成本计量模式的投资性房地产不能真实地反映投资性房地产的现时价值。通过采用公允价值计量模式，能更如实地反映其真实价值，为投资者做出正确的决策提供可靠的依据。

（二）拓宽融资渠道

房地产在开发过程中有很大的融资需求，外部融资主要是通过发行新股、向银行贷款来实现。由于发行新股程序复杂等原因，企业倾向于选择通过贷款获取资金需求，而银行一般通过审查企业的财务报表达到一定标准才能贷款。公司采取公允价值计量模式后，由于房地产的市价通常高于历史成本，变更计量模式后能增加资产价值，从而降低资产负债率达到美化指标的目的。

（三）改善公司经营业绩

釆用公允价值计量模式的公司不需像成本计量模式下那样对投资性房地产计提折旧或摊销，但在资产负债表日需对投资性房地产的公允价值与账面价值之间进行调整，将差额计入当期损益。由于目前我国大部分地区房地产市场上价格呈现上升趋势，通过变更计量模式采用公允价值进行后续计量，可以显著增加企业后续经营期间利润，改善公司业绩。

四、前海房企投资性房地产会计政策研究必要性

（一）调动企业积极性，践行国家战略使命的需要

在当前加快建设“粤港澳深度合作示范区和城市新中心”的大背景下，前海房企作为前海规划落地的法定单位和开发建设的生力军，肩负着新城建设、深港合作、金融创新的特殊历史使命。通过研究投资性房地产会计政策，有利于恰当反映企业真实资产与收益状况，调动前海房企积极性，充分发挥和提升公司在引导重大产业落地、战略新兴产业扶植过程中的基础性和引导性作用和地位。

（二）实现公司发展战略，充分发挥平台作用的需要

基于前海合作区的定位，前海房企提出成为“现代服务产业发展商”和“城市开发投资运营商”的双重战略愿景。承载深港合作和现代服务业发展核心资源，完成区域开发建设使命的同时形成优质城市资产，实现公司整体上市，在前海地区成为该区一二级开发建设和非金融类现代服务业集聚发展平台，列入了公司未来3～5年的发展战略目标。因此，确定投资性房地产会计政策，对公司未来寻求上市路径，提高融资效率及降低融资成本具有至关重要的意义。同时，真实反映公司资产和盈利状况，有助于提升前海房企专业实力和资信，获得市场的认可，实现战略目标。

（三）政府对前海规范管理，形成“前海模式”的需要

房地产行业是国民经济的重要组成部分，对社会经济整体建设发展有着非常重要的影响和作用。前海房企在土地和建设资金上均获得政府的政策支持：一方面，投资性房地产计量模式有章可循、有据可依，是政府对前海规范管理的内在需求；另一方面，作为深港合作、对外开放的窗口，研究前海投资性房地产会计政策，基于前海经验，形成“前海模式”，形成可复制的产品和可持续的竞争力，它将对未来国内产业园区的建设与发展具有重大的促进和推动作用。

五、前海房企采用公允价值计量模式利弊分析

（一）优势分析

1.真实反映公司资产价值

近十年左右，我国经济稳中有升的发展为房地产行业打下了坚实的基础，房价逐年攀升的脚步从未停止，在这种现实环境中，投资性房地产的原始入账价值很有可能与其市场价值有很大的落差。因此，在这种外部环境下采用公允价值计量模式能够更真实反映公司投资性房地产价值，及时披露公司相关资产信息，有助于管理层及时了解公司经营与资产状况，做出更为合理的战略决策。

2.未来3～5年内有助于改善公司经营业绩

采用公允价值计量模式，未来3～5年前海房企资产运营业务的成本费用将大幅减少，利润将立即显现出来，且预期未来3～5年内，前海片区房地产价格仍呈现增长趋势，公允价值的上涨将带来利润的增加，将向前海房企管理层传递公司经营业绩良好的信息，对整个团队将起到鼓舞士气、传递正能量作用。

（二）劣势分析

1.公允价值波动对当期利润的影响

根据《准则》规定，采用公允价值计量模式，资产价值按当期公允价值确认，公允价值的波动计入当期利润，因此，采用公允价值计量模式，若未来房价呈增长趋势，将增加公司当期利润；反之，若房地产泡沫破裂，未来房价大幅下跌，将对当期利润产生重大不利影响。然而，根据《准则》限制性条款，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式，当房价下跌时，公司将非常被动。同时，由于公允价值的波动，将会导致未来公司的利润呈现不稳定状态，公司利润将很大程度上受宏观环境变化、房地产市价波动等外部因素变化的制约。

2.公允价值定期评估将带来运营成本增加

根据《准则》规定，采用公允价值计量模式的，应当定期进行估值，使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。公允价值计量使用的估值技术一经确定，不得随意变更。由于公司定期需要聘请具有房地产评估资质的第三方机构出具评估报告，进行估值确认公允价值，将增加公司的运营成本。同时，由于估值技术一经确定，不得随意变更，使得对评估机构的专业胜任能力会要求比较高，从而成本较高。此外，如何控制每一期的公允价估值是一项难度较高的技术。

3.企业所得税方面存在折旧不可抵扣风险

根据《准则》规定，选择成本计量模式后续按期计提折旧或摊销，这部分折旧或摊销可以在税前扣除，从而形成“税盾”效应。然而采用公允价值计量模式，税法在会计期末确认投资性房地产的计税基础时，其账面价值所产生的增值或减值不予考虑。同时，因账面未计提折旧，在计算企业所得税时很可能存在折旧不能从应納税所得额中扣除的风险，相当于丧失了抵税效应，间接增加了企业税收成本。

4.对未来IPO的不利影响

根据我国《经济法》规定，公司将在主板、中小板首次公开发行股票上市，财务指标必须满足：公司最近3个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币3 000万元，净利润以扣除非经常性损益前后较低者为计算依据。采用公允价值计量模式的投资性房地产，公允价值变动损益带来的净利润属于非经常性损益。同时，IPO要求公司必须具备持续盈利能力。因此，采用公允价值计量模式，并不能从根本上改善公司盈利能力，反而有可能因报表数据改善使得管理层对企业经营状况过于乐观。

（三）总结

采取公允价值计量投资性房地产，公司应加强财务风险的防范和控制，在实现提高报表业绩目标的同时，加强树立风险防范意识。同时，应建立健全前海房企会计政策，不断完善相应的财务管理制度。此外，还应关注对未来前海房企资本结构的调整，重视财务杠杆在投资性房地产行业中的积极作用和约束机制，从而有效降低财务风险。

基于前海房企作为“粤港澳深度合作示范区和城市新中心”的战略定位，在财务会计政策的研究选择上应充分考虑稳健性原则，尽可能规避重大财务、税务风险。另一方面，作为现代服务业体制机制创新区，前海房企应积极研究会计准则，制定最适合公司可持续发展的会计政策，向管理层提供最佳解决方案。

作为前海开发建设的主力军和骨干力量，前海房企仍应积极寻找改善公司经营业绩路径，开源节流，将业绩提升的重点放在各个项目经营上，通过有效管控实现营业利润的增长，以获取持续盈利能力，形成企业核心竞争力。