地铁站点距离对评估房地产价格的影响研究——以郑州地铁一号线为例

(重庆交通大学 重庆 400074)

一、绪论

随着地铁的修建，沿线的房地产价格也受到了很大的影响。郑州市于2013年年底完成地铁一号线的施工并正式投入运营。本文主要研究住宅到最近地铁站距离对沿线房价增幅的影响，针对这一问题，作者以郑州地铁一号线为例，通过建立一元线性回归模型，研究了到最近地铁站距离1500m以内71个沿线普通住宅的房价增值情况。

二、房地产估价概述

房地产估价，又称房地产价格评估，它主要以土地、建筑物和房地为估价对象，在估价过程中秉持六大原则，之后由专业估价人员进行的以实现一个具体估价项目的期望用途为目标的过程。

三、距地铁站点距离对沿线房价的影响研究—以郑州地铁一号线为例房价增幅模型的构建

(一)郑州地铁一号线的概况

郑州地铁一号线，一期工程西起市体育中心站，东到西流湖站，线路总长26.2公里，全线一共设有20个车站，郑州地铁一号线一期工程有20个站点。

(二)模型构建前的准备工作及模型的建立

1.模型构建前的准备工作。两个假设：①本文将其他各种影响房价的因素弱化，着重分析住宅距地铁站距离对房价增幅的影响。②本文假设各影响因素能立即对房价产生影响。

本文数据来源于百度地图和搜狐焦点网站，主要收集了地铁一号线沿线16个站点80个普通住宅距地铁站点的距离及筹建初期2009年12月的住房均价，地铁一期工程正式投入运营的住房均价。

经过初步收集，整理了80组原始数据，预处理之后还有71组有效数据。

2.模型的建立。用D表示自变量，用P表示因变量，则有一元线性方程P=a+bD。本文选取小区距最近的地铁站点的距离D为自变量，选取2009年至2013年房价增幅P为因变量。将已经预处理过的71组数据运用spss分析软件做出散点图如图4-1：

图4-1 数据分布散点图

图4-2 回归标准化残差的标准P-P图

图4-3 直方图

图4-4 回归标准化残差散点图

通过以上散点图可以看出，房价增幅与小区距最近地铁站距离存在负相关关系。除此之外，运用spss软件进行残差分析，从图4-2到4-4分析得出，残差随机散布在穿过零点的直线两侧，说明收集的数据较为可靠，可以进行线性回归分析。运用spss软件进行线性回归分析，得到相关性、一元线性回归方程系数及方差分析表如表4-1到4-3：

从表4-2可以看出，一元线性回归模型的方程为：P=4717.283-1.805D。

3.房价增幅模型显著性检验

经过软件分析，得到模型显著性检验如下：

从表4-4可以看出，调整R方为0.743，表明模型的自变量小区距最近地铁站的距离D大体上对因变量房价增幅P影响的显著性为74.3%。当调整R方大于0.6时，说明模型的拟合效果较好，因此该模型的拟合效果较好[1]。

(三)郑州地铁一号线某站点周边的某一住宅房价影响的实证研究

为了验证模型的精确性，我们选取了某站点周边的某一住宅为样本，该样本距最近地铁站的距离为256m，将D=256m代入方程P=4717.283-1.805D，可得房价增幅P=4255.203元。由搜狐焦点网上查询可知，该住宅2009年12月时的房价为4000元，2013年12月时的房价为8155元，即房价增幅为P=4155元。

从以上计算结果可以看出，房价增幅的实际值为4155元，模型的拟合值为4255.203元，二者相差不大，可以认为模型拟合的效果较好。

四、结论

(1)当小区距最近地铁站的距离在0-400m范围内时，距离D对房价增幅的正面影响最为显著；在400m-800m范围内时，距离D对房价增幅的影响较为显著；在800m-1200m时，距离D对房价增幅有一定程度的影响。

(2)本文建立的方程为P=4717.283-1.805D，表明小区距离的回归系数为-1.805，也就是随着距离的不断增加，平均房价就会有相应的不同程度的下降。

(3)郑州地铁一号线确实对房价有推动作用，带动周边地区的经济发展。房价提升直接提高周边地区GDP的增长。这显然会成为影响决策者的一个因素。

【参考文献】

[1]刘枬,蔚传忠.还原利率R的实质及其确定方法[J].重庆建筑大学学报，2000,22(2)：108-109.