房产税与我国建立住房租赁长租市场的关系辨析

摘 要 房产税制体系改革是全面建成小康社会决胜阶段的必然要求，更是房地产市场长效调控机制建立的重要组成部分。2017年10月18日，习近平同志在党的十九大报告中进一步指出，提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理。必须始终把人民利益摆在至高无上的地位，让改革发展成果更多更公平惠及全体人民，朝着实现全体人民共同富裕不断迈进。其中要加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这就给我国未来一段时间的房地产市场发展定了调，首先，房子是用来住的、不是用来炒的，以后房价再露头涨价，严打！加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这就标着一段时间我国住房租赁长租市场的建立将会成为政府的住房主要保障中心工作。

关键词 住房租赁 市场 房产税 银行 长租贷款

作者简介：王勃，中共河北省委党校教师，研究方向：财税金融。

中图分类号：D922.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.280

为加快建立我国住房租赁市场，贯彻落实十九大提出的目标要求，具体来说，政府共出台以下一系列政策来保障这一条件的实施。

一、多主体供给——共有产权

低收入群体在进城初期并没有足够的资金来购置市场商品房，共有产权住房提供了这样一种住房共有模式，居民个人和政府共同拥有住房产权，一段时间内该住房权随着个人收入的变化情况而做调整。其用地由土地划拨改为土地出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。

共有产权房的购买人随着收入的增加，可以申请購买政府部分的产权。按规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。房屋出售时与此类似，出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化，家庭收入高于政府规定标准，进入中高收入群体时，政府也无需强制其搬出，而是对政府产权部分收取市场租金。

2007年8月，淮安市首创了这种模式，2014年4月，住建部将北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确列为全国共有产权住房试点城市。

2017年10月20日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》给共有产权住房定了调，封闭管理、循环使用，明确共有产权住房的“共有产权”性质再上市后也不能变更，目的是满足更多无房家庭住房刚需。

二、多渠道保障——租售同权

2017年7月26日，住建部称将立法明确“租售同权”：租房与买房居民享同等待遇。明确租赁当事人的权利义务，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。广州和合肥纷纷表示跟进保障租售同权。对于未来租房群体的权利义务如何保障情况，国家目标专门出台立法保障租售同权，对于买房户所能享受的公共权力，租房户也会逐步放开直至平等享有。这样就为今后我国长租市场的发展奠定了重要基础，只有权利义务做出重要保障，才能够形成有效的长租市场，不然所谓的“长”无法实现。

三、租购并举，多地上线官方住房租赁平台

为了进一步发展我国住房租赁市场，为低收入群体以及城市新增劳动力人口提供长效住房保障，从今年8月起，成都、支付宝、杭州、沈阳、广州、北京多地上线住房租赁官方平台，深圳、佛山、厦门、武汉等城市也在积极筹备中。其中尤以支付宝为杭州打造并提供技术支持的杭州官方住房租赁平台为代表。其网页页面清晰流畅，制作精美，并且杭州一直是全国创建智慧城市走在前列的样板和范例，通过支付宝积累的大量用户数据，并且依托于大数据技术支持，能够快速有效的识别精准客户，并根据以往消费习惯和工作记录及家庭住址为他推荐合适房源，另外收入信息的共享也可以看个人有没有能力长租或短租有效房源，会不会形成房租欠款，有没有芝麻信用的不良记录，会不会给房东带来很大麻烦等等这种信用评价。

另外，还可以保障租房房客的有效权利，房客也可线上给房源打分，做成一个信息共享平台，房屋图片与实物是否相符，房东是否具有诚信，以往租客评价对于今后该房源的顺利出租也有重要影响。

最后，支付宝也可以发挥自身重要资金融通与信用中介职能，当房客想要借钱交一定期限房租或者短暂资金过渡时，支付宝还能发挥线上金融中介的服务功能，想借钱、想分期都可以找支付宝的花呗，这三方合作平台的有效建立，是对于个人、政府、企业、支付宝都具有重要良好影响的大事情。通俗的说，这是多赢。

另外笔者发现，广州的阳光租房这个官方平台在百度上直接搜不到，第一条不显示，二是很多竞价排名的中介在头页，最后在一则新闻里找到的网址。那么该平台的便利性肯定要打折扣，对于政策的有效落实也存在问题。不仅仅是官方住房租赁平台成为各地广泛参与的必争之地，在线上住房交易平台领域，电商京东也要加入到房开商大军中来，京东这几年在全国各地屯的地接近9千亩，京东线上商品房交易平台“京东联行”已在网上成立，其中既有出租房源也有出售房源。京东地产目标是在5年内实现客流量、线上交易量的双料冠军。

不难看出，如果未来线上交易、出租成为房地产交易市场的主战场，那么依托于强大的信息技术，未来我国房地产市场必将走向良好、透明、有序发展。

有了这些官方平台的打造建立，首先是能盘活一部分投资不住的存量房加入到这个租房租赁市场上来。盘活存量的同时，开发商捂盘行为也会得到抑制，同时，如何鼓励房开商加入到住房租赁市场，这其中的现金流问题，也是值得思考的。这就是需要我们金融中介——银行能发挥重要作用的地方了。现在国家及银行积极鼓励房开商专门来建用于长租的房子以及把卖不了的房子当成长租房。这其中肯定有资金回流矛盾，一般来说，要是按照租金和房价的关系比测算，出租房屋差不多要60年才能收回开发的成本，所以很多开发商不愿意进入住房租赁市场。

这就是银行这个重要信用中介能发挥创新作用的地方了，这次金融创新，最重要的前提是把房屋的所有权和居住权分开。房企享有所有权，而将其中25年的居住权交给建行，建行给予房企一个长期稳定的资金来源；并且房企和建行的合作能够加深二者的资金来往，以前不太容易拿到的银行贷款以及金融服务，有了这样长久的合作，今后金融市场会走向更良好的发展，而只要在这其中注意监察防范一些违规操作导致的大规模的资金坏账就行。

那么建行如何赢利？依托提供给个人住户的房租贷款。建行刚刚发布了个人租赁贷款产品“按居贷”，利率比房貸利率更低，并且也能靠信用和保证来贷款，不用抵押，最高金额100万。

这个政策到底有多大的市场，很多人存在质疑。因为中国人的传统观念必然是要拥有自己的房子，如果只是贷款20年，最终房子产权还无法传承的话，很多人表示难以理解与接收。其实，我们可以从另一个角度考虑，考虑看看当前一、二线城市飞速上涨的房价背后，究竟有多少人能够真正买得起一套住房。假设在北京购买一套小两居100平，那么以北京现在的房价，和年轻人工作的地方必然不会离中心发达城区太远的现实考虑，昌平大兴排外，那么该房价值少说就有500万，随着以后房产税的进一步普及，这个房子以后每年要交的房产税数额一定不少，并且随着我国税收体制的深化，遗产税等等财产税必将会随着现代化社会的建立逐步推行。而目前世界主要发达国家遗产税比例很高，英国遗产税要交资产价值40%的现金。当然会有一部分减免，可是对于资产价值非常高的北上广深来说，这必是微不足道的。而且，随着社会的发展，以前人们难以想象的消费形式也在快速影响着人们的生活，在捷信天津消费金融有限公司进入中国市场来以前，人们并没有想象过买个手机和家电类生活用品还是可以分期购买的。实质上，只要本质是利国利民的，那么消费者必然会用脚投票，选择最符合市场规律的经济实惠的购买方式。这就是中国消费的大改革，甚至天猫、京东这样的电商巨头每年不断增长的营业额也可说明这一点，消费观念的变化已然发生，再用革命年代节省存钱的思想去判断现在年轻人的消费习惯，已然不现实。

那么现在国家想要建立这个长租市场，一定会借鉴国外经验，一般国外出租的房子都是精装修的，以后我国国家房开商的出租房必然也是精装修，年轻人可以买条床单拎包入住。住了20多年，审美疲劳的情况下可以换地再租，能够有效规避持有大额房产每年带来的税收成本。

这个时候回到本文题目提出的问题，共有产权、租售也同权以及住房租赁市场的大发展，这和我国要收房产税有什么关系？其实，在低收入群体以及新增劳动力人口有住房需求的时候，如果一旦房产税开征，买房的房东通过交易能把这税转嫁给房客，租房的房租要涨是因为在租房租赁市场并不发达的情况下，大城市每年新增劳动力会有大批住房需求，物依稀为贵。即使国家控制住房价格，阴阳合同、附属合同也会层出不穷来对抗国家政策。我们现在回过头再来看看国家十九大提出的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，在完善住房租房体系的基础上，消化了库存，激发了房企和银行的积极性，并且保障了无房产阶级的利益，在我国全面建成小康决胜阶段，只有保障了无产者低收入者的利益，才是以人民为中心全面的小康。同时这也为房产税的顺利开征奠定了良好基础。

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