租押借款融资模式研究

罗兆希 刘书兰

一、租押借款融资模式的起源、发展及影响

1、起源。租押借款融资模式诞生于湖北省竹山县，创始人是一些小开发商。他们在城郊开发房屋，需要融资，但由于这些房屋手续不全，不能办理抵押登记，银行拒绝贷款。没有其他途径，这些开发商们，就从民间想办法。开发商与民间的出借人协议约定：出借人把钱借给开发商，开发商把已经开发出来的房屋“押”给出借人。但房屋是不动产，无法像动产那样可以直接交给对方而达到质押的目的。开发商的这个房屋，怎么“押”？当地人一开始的做法就是：开发商把开发出来的房屋直接交给出借人，由出借人对交过来的房屋亲自“看管”，从而达到“押”的目的。

那么，这些出借人怎么亲自“看管”呢？最有力的办法就是占有、使用。问题是，出借人把钱借给开发商是借款法律关系，这是非常明确的合法的；但出借人占有、使用这些房屋，又是什么法律关系呢？为了把出借人占有、使用房屋这一法律关系，也明确化、合法化，后来开发商们就创造性的提出了“租赁”这一办法。这样，出借人通过租赁的合法形式，达到占有、使用房屋的目的，从而实现开发商将该房屋“押”给出借人的目标。由于这是通过“租”的形式将这些房屋“押”给出借人，所以在当地被称为租押，也有被称为押租、租借的。

2、发展。起初，出借人把钱借给开发商，出借人收到开发商交付的房屋，都是自己居住、看管的。后来发现，有的出借人自己本身有房屋不需要居住，或者因为其他原因没有时间、精力来居住看管的，这时候就发展为可以转租他人。

目前，又有一个新的发展，就是产权手续齐全的房屋，业主因为短期周转困难，需要尽快获得资金，而银行抵押贷款手续复杂、速度慢、周期长、很难一时取得，于是也开始采用这种模式——你把钱借给我，我把我的房屋用出租的方式押给你，即租押借款融资模式。

租押借款融资模式的具体操作，也是一个由简易到规范的过程。刚开始的时候很简单，就一张借条，把房屋钥匙交过去就行了。后来，规范为一份协议；再后来，规范为两份协议，一份借款协议，一份租赁协议；现在又都规范为一份协议中，同时包含借款、租赁两项内容。

借款利息与房屋租金的具体操作，也是多种多样。两项冲抵，开发商不付利息，出借人不付租金的，这种情况大多都是有购买意向的，出借人（即占有、使用、看管人）最终是要购买这套房屋的；当然，也确有仅为短暂居住，需要租房而把钱借给该房屋主人（房东）的，双方各取所需，房东不付利息，房客不付租金，届时还钱退房，这种情况多属房屋在城区手续齐全的那一类，其中也有租金、利息各自计算，多退少补的；要求开发商支付利息，并将房屋转租经营的，多属民间放贷没有购买意向的一类。

3、影响。租押借款融资模式的最直接影响就是扩大了销售，尽管该模式产生的原因在当初是融资而不是销售，但每个承租人都成了潜在的购买者，而且转租人为了能让开发商尽快还本付息，也就成了免费的推销员。另外一个影响就是，在对一时资金短缺无法很快取得贷款的资金需求者和手中有闲散资金外出创业需要租房居住的求租者之间，都产生良好的、积极的影响。

二、租押借款融资模式与其他类似融资模式的比较分析

1、与融资租赁模式相比较。租押借款融资模式，非常类似融资租赁模式中的销售式租赁，但又不是融资租赁模式。首先，融资租赁模式中的销售式租赁，出卖人和出租人在形式上是两个不同的主体，而租押借款融资模式的出卖人和出租人是同一人；其次，融资租赁模式中的销售式租赁，是通过租金来融资的，而租押借款融资模式是通过借款来融资的；最重要的是，融资租赁模式中包含的法律关系是买卖合同和租赁合同，而租押借款融资模式包含的法律关系是借款合同和租赁合同，买卖合同关系最终可能发生，但并不必然发生，而融资租赁模式中的买卖合同关系是必然要发生的，二者有着根本上的区别。

2、与典当模式相比较。租押借款融资模式，类似典当，但又不是典当。首先，典当要到典当公司才能办理，而租押借款融资模式是在民间出借人那里办的，这是首要的一个明显区别；其次，典当的当物主要是动产，而租押借款融资模式的标的物是房屋等不动产，因为如果是动产能够直接交付，采取质押方式就行了，无需采取本文所讲的租押方式；再次，尽管典当的当物也有房屋等不动产，但依据《典当管理办法》第四十二条，必须先行办理登记手续，再办理典当手续，而租押借款融资模式是无法办理登记的。

3、与质押模式相比较。租押借款融资模式，类似质押，但又不是质押。因为质押中的质物必须是动产或者财产权利，而租押借款融资模式的标的物是房屋等不动产，所以二者是不一样的。

4、与抵押模式相比较。租押借款融资模式，类似抵押，但又不是抵押。首先，不动产抵押必须要到不动产中心去办理抵押登记，而租押借款融资模式的标的物虽是不动产，但无需到有关部门去办理登记，当然这其中也有租押借款融资模式的标的物大部分手续不全无法办理抵押登记的原因；其次，抵押无需移交、占有、使用，而租押必须移交、占有、使用。所以，二者本质上的区别相当大。

5、租押借款融资模式就是一种创新。租押借款融资模式的核心本质内涵就是不动产权利人（控制人）运用租赁的形式，将不动产“押”给资金拥有者，从而使资金拥有者能放心的把钱借出来。该模式融合了借款关系和租赁关系，与其他融资模式完全不同，在一定意义上就是一种创新。只是因为这些不动产有相当一部分没有权属证书，因而不能把这些业主都视为权利人，对产权手续不全的房屋的业主可视为控制人。

三、租押借款融资模式产生的原因及风险分析

（一）产生的原因

1、房屋正规手续不全，无法办理抵押登记，不能获得银行贷款，是租押借款融资模式产生的直接原因。

银行为了规避风险，不管在建工程，还是竣工工程，给予贷款都得抵押担保，而《物权法》第一百八十七条规定，抵押担保“应当办理抵押登记”。这就是摆在这些开发商面前的难题：房屋手续不全，银行拒贷；开发房屋，资金大量沉淀，而又一时难以出售获取回款，急切需要资金。正是这种艰难的资金环境，才创造出民间这种新型的融资模式。试想，如果能够办理抵押登记，银行等金融机构就会趋之若鹜积极贷款，这些开发商们当然就不会选择民间办法，也就创造不出这种融资模式。

2、租房需求和融资需求，二者有机结合，各取所需，是租押借款融资模式产生的根本原因。

毋庸置疑，刚开始的时候，这些开发商选择的都是普通的民间借贷。只是后来，这些债权人（出借人）并不放心——我把钱借给了你开发商，而你开发商并没有给我任何保障。于是就想到占有、使用房屋。再后来，开发商们融资，就干脆、直接提出“交付房屋占有、使用，给你的资金以安全保障”，并专门寻找那些租房（住房）需求者。这样，租房需求和融资需求的有机结合，就诞生了租押借款融资模式。这种新型的融资模式，就是用租赁的方式让债权人（出借人）来变相行使质押的权利，从而达到借款融资的目的，所以称之“租押借款融资”还是较为恰当的。

3、银行手续复杂、速度慢、周期长、很难及时获得贷款，是租押借款融资模式继续存在并得以发展的现实客观原因。

随着这种模式不自觉的建立与流传，一些手续齐全的房屋的业主，在急需资金周转而又无法及时获得银行贷款的时候，也选用这种新型的融资借款模式。都知道，到银行正常办理抵押贷款，从申请到批准到拿到贷款，是需要很长时间的。而生活中，急需资金周转的情形又时而出现，这就为这种方便快捷的融资借款模式的生存提供了空间。租押借款融资模式，正是在这种现实环境下，继续存在并得以发展的。

（二）风险分析

1、由于手续不全，无法网签，更不能预告登记，尽管出借人已经通过租赁的方式对该房屋占有使用，但仍不排除开发商在某些特殊的时候会一房二卖的可能性。

通过租押借款融资模式所租赁占有的房屋，无网签、无登记，无强制保障力，唯一的安慰就是已经占有使用，并且在占有使用的过程中，通过自我救济的手段，可以排除其他人再行占有，从这个角度上来讲，应当是放心的。但生活中，如果这个开发商不讲诚信，或者资金紧张铤而走险，就不排除会将该套房屋再卖他人的可能，除非第二个购买人也要看房、占有、使用，否则这种风险，是无法排除的。

2、由于手续齐全，可以抵押登记，但考虑到已经获取资金，并且出借人已经通过租赁的方式占有使用了房屋，但仍不排除该房屋权利人将该房屋抵押他人的可能性。

前面已述，租押借款融资模式在当前已经有了新的发展，就是产权手续齐全的房屋，业主因为需要尽快获得资金，也开始采用这种模式。问题是手续齐全的房屋，在不动产登记部门是有全套备案的，你可以通过租赁的方式占有、使用该套房屋，但并不排除这位业主会再利用这套房屋到银行去抵押贷款。因为这时候，这位业主已经从出借人（承租人）那里获得了资金，不急了，有时间办理该房屋的抵押贷款。而且这种做法在法律上也是允许的。

3、手续不全的房屋，一旦被认定为违章建筑，遭遇拆除，风险是致命的。

租押借款融资模式产生的直接原因就是因为手续不全，既不能办理在建工程抵押，也不能办理不动产抵押。像这种情况，如果手续一直办不下来，就不排除该房屋涉嫌违章建筑。一旦被认定违章建筑，就不排除会被拆除。如果那样的话，开发商就无法继续出租，出借人就无法继续承租，出借人这时候就开始要求偿还借款，而开发商没了房屋，无力还款。双方陷入恐慌，会处于混乱状态。

4、承租人就是最好的购买者，如果承租人不愿购买，而又没有其他购买者，遭遇无法出售的状况，风险也是很大的。

这些开发商开发的房屋如果抢手好卖出售快，就不会资金紧张，就是因为不好卖又没有其他渠道融资，才催生出了这种民间办法。正如前面所讲，租押借款融资模式最直接的影响就是扩大了销售，每个承租人都成了潜在的购买者，每个转租人都成了免费的推销员。那些既愿意把钱借给开发商，又愿意承租的，多数就是刚性需求者。单从这个方面来讲，这种融资办法还是非常可取的。但如果运营不当，出现承租人不愿购买，而又没有其他购买者，导致销售时间延长或者根本无法出售的，退房还钱的场面就会出现，把控不好就有风险。

四、租押借款融资模式的风险控制

1、对手续不全的房屋，在不违背法律禁止性规定的前提下，权利人（即出借人、承租人）在签订合同的时候，尽量要求办理公证或者让更多人见证，从合同的角度把风险降低到最低。

手续不全房屋的承租人，大多都是最终购买者，但由于无法预告登记，不排除有一房多卖的可能。尽管买卖不破租赁，出借人作为在先承租人，享有优先购买权，但那样还是会给承租人带来一些风险的。为了防范这个风险，最好在建立租押借款合同关系一开始的时候，就将所签订的合同申请办理个公证；如果因为房屋手续问题，公证机关不予公证的话，可以找相关人员或者房屋所在地的基层部门做个见证。目的就是让更多的人知道这套房屋，已经通过租赁被占有、使用，有潜在购买人。

2、对手续齐全的房屋，权利人（即出借人、承租人）在签订合同的时候，必须确认该套房屋目前不在抵押状态，并尽量要求办理公证，以确保自己的在先权利，也可以在方便时候，直接将该房屋抵押在自己名下。

对手续齐全的房屋，在抵押前出租和在抵押后出租，法律效果天壤之别。租押借款融资模式要求签订租押借款合同的时候必须确认该套房屋目前不在抵押状态。这是因为法律有规定：将抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人（即后权利人）无效；但是将租赁的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对受让人（即后权利人）有效。所以，租赁合同在抵押之前，非常重要。而租赁合同的签订，并没有一个特定机关来监督，所以为了让租赁合同的签订时间，具有确信力，签订合同后，可直接申请公证。如果房屋业主（即借款人）没有继续抵押他人的意思，可以协商在方便的时候直接将该房屋抵押在自己名下。

3、从政府层面来讲，对违法建设应当从源头上打击，对手续不全正在办理过程当中的，应当积极引导限期完善，以防财产损失。

租押借款融资模式最大的风险就是手续不全的房屋被认定为违章建筑遭遇拆除。为防止出现最后的不利结果，从政府层面来讲，应从源头上入手加强治理，打击于萌芽状态，杜绝违章建筑成型、成片。对于手续不全者，应当责令限期改正，不能事先视而不见，等房屋成型、成片后，再被确认违章建筑，导致财产损失扩大化。

五、租押借款融资模式积极的现实意义

租押借款融资模式的本质内涵就是通过租赁的方式来变相行使质押的权利，以期实现融资的目的，这种做法，就目前看来确有诸多风险，但作为一种新的融资模式，对一些资产的盘活，有积极的现实意义。

1、对盘活因历史原因无法进行产权登记又确有使用价值的这类不动产，有积极的现实意义。

不容否认，因历史原因无法进行产权登记又确有使用价值的房屋，在当下还是比较多的。这类资产，没有产权登记，不能抵押，买卖也无法过户，如何盘活就是个问题。采用本案租押借款融资模式就可以解决。

举例：A 有多余的房屋，但没有产权，不能抵押登记、不能买卖过户，目前需用钱，就找到B，B 答应借钱给A，但要求有抵押担保，而A 的房屋又不能抵押登记担保，怎么办？可以采用租押模式。A/B 双方签个协议：B 把钱借给A，A 把房屋交给B；由于法律上不动产不能质押，A 把房屋交给B 就采用租赁的方式，只不过租金问题以及借款利息问题，需要根据该房屋的使用价值，租赁市场状况，借款利率的法律规定，具体确定；需要注意的是，租期届满归还房屋，要以借款本息还清为条件。这样，融资的目的就达到了，资产就活起来了。

类似这方面的资产还有农村房屋、农村承包地、农业经济林，都可以采用这种办法。

2、通过租赁的形式，在对租赁物占有使用的过程中，监督借款人按照约定的借款用途使用借款，也有一定的积极作用。

为了实现借款融资的目的，让出借人放心，借款人把房屋等这些不动产“押”给出借人；借款人向出借人借款，往往都有特定用途，而且也正是这个用途，出借人才肯相借；为确保按期还款，法律规定债权人即出借人有权监督借款的去向，监督是否按照约定用途使用，不然可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。抵押借款的实践中，很少有能准确把握借款的实际用途，而本案租押借款模式，出借人在对租赁物占有使用过程中，就能起到有效监督，相对准确把握。

3、对手续齐全的房屋，先租押借款融资，再抵押贷款融资，对房屋业主来说，将使用权、所有权分置，双重融资，有很积极的现实意义。

租押借款融资模式，尽管产生于那些城乡交接部位手续不全建筑物的开发商们融资需求，但继续存在并得以发展还是因为城市市区那些产权手续齐全房屋业主们的资金周转急需。方便、快捷，并有一定的安全保障，这些都是银行贷款不能相比的。更重要的是，利用这些产权手续齐全房屋，业主们还可以双重融资，法律上已经许可，关键在运作。

举例：A 在市区有房屋一套，因某种情况急需资金，到银行贷款手续复杂来不及，B 刚好到市区租房，于是A/B 协商：A 把房屋租给B，B 把钱借给A，租金、利息相抵，期限届满，A 还钱B 退房。这便形成了租押借款合同。为了确信合同，可以申请办理公证。

A 把房屋租给B，B 把钱借给A，双方形成租押借款合同之后，并不影响A 再向银行抵押贷款。这就是前面应急“租押借款”，后面还可办理“抵押贷款”，形成双重融资。这里面运作的技巧就是，抵押贷款到位之日，也就是A 偿还B 的借款之日，同时也是B 应当承担租金之日。当然，这里面有个告知和诚信的问题。

租赁的具体时间在抵押之前，还是在抵押之后，对房屋业主似乎没有太大的影响，但对承租人（出借人）来说，影响相当大。如果抵押在前，租赁在后，抵押到期，银行实现抵押权的时候，租赁合同对银行就没有约束力，也就是说银行有权把承租人赶走（除非与银行重新签订租赁协议），反之，则不会。这只是对承租权的影响，更重要的是风险问题：房屋已经在银行“抵押贷款”了，再利用该套房屋到民间去“租押借款”，不仅说明债务已经很重，而且潜含极大风险，一旦无法偿还贷款，银行实现抵押权收回房屋后，后面的民间“租押借款”就没了保障。所以，市区产权手续齐全的房屋，可以双重融资，但本着对租押借款合同的出借人负责，签合同前，一定要先行调查，确保租押借款在前，抵押贷款在后，各取所需，互为互利。

六、结 语

本文“租押借款”融资模式，核心本质内涵就是不动产权利人（控制人）运用“租”的形式，将不动产“押”给资金拥有者，使资金拥有者放心的出借资金，从而实现融资的目的。为防范风险，建立租押借款合同关系之初，就将所签订合同申请办理公证或找房屋所在地的基层部门及相关人员见证。对手续齐全权属明确的房屋，先租押借款融资，再抵押贷款融资，将使用权、所有权分置双重融资，在当下有很积极的现实意义。