房地产行业在“营改增”初期出现的问题及对策

李薇　裴潇

[摘要]我国实施“营改增”的重大举措后，房地产业在“营改增”的初期会出现一些问题，使得其减轻税负的效果并没有预期中那么明显。文章主要就实施“营改增”的必要性和“营改增”在房地产行业初期出现的问题进行分析，并提出相应的对策。

[关键词]房地产行业；“营改增”；企业税负；财务管理

[DOI]1013939/jcnkizgsc201809146

1引言

自从国务院在2011年批准了营业税改增值税试点方案，“营改增”在我国拉开了历史性的序幕。从2012年1月1日开始上海交通运输业和部分现代服务业的小范围几个行业的“营改增”到2016年5月1日最终把建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围的全国性所有行业的“营改增”。营业税正式退出历史舞台。这是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。经济基础决定上层建筑。“营改增”势在必行。它不仅可以完善税收制度，将以往造成“增值税链条”断裂的环节完全纳入增值税征收范围，形成完整的征收链，避免偷税漏税，提高增收率，还可以减轻企业税负，促进企业发展，激发市场活力，最终促进国民经济的发展。房地产行业一直对国家经济的稳定起着至关重要的作用，由于房地产本身存在着很大的复杂性，因此将房地产行业作为“营改增”的收官之作是我国“营改增”战略性的一步。房地产行业上有钢铁、建材、银行、工程承包等产业，下有建材、家居、营销等产业。因此在其“营改增”初期存在着很多问题，这是值得我们关注并且需要我们去解决的。

2“营改增”的必要性分析

21促使税收制度进一步完善

以往增值税在具体应用过程中，由于各行业流转税税种不同，所受的限制因素较多，致使增值链条出现断裂；“营改增”后营业收入由以前的含税收入转变为不含税收入，各行业收入统计数据趋于一致，使各行业数据更具有可比性；另外“营改增”实施后流转环节两大税种合并成一个税种，更利于国家税务部门对企业的税收管理，因此，“营改增”的实施令税收制度得到进一步完善。

22减轻社会税负，促进国民经济发展

“营改增”实施后，所有企业流轉环节只就增值部分征收增值税，取消以前流转环节按照营业收入全额征税的营业税，使上、下游企业之间及企业内部各环节之间的联系更加紧密，从而进一步促进产业内部及产业之间的分工合作，扩大企业的规模，通过降低企业税负达到降低社会整体税负的目的，从而提高社会整体经济效益，实现经济的可持续性增长，最终直接促进国民经济的发展，同时也对推动经济结构战略性调整和加快经济发展方式转变具有重要且深远的意义。

3出现的问题

31房地产企业上游企业增值税发票管理问题

营业税是对其营业额征税，增值税是由销项税额减去可抵扣的进项税，因此“营改增”加大了房地产行业的税收管理难度。同时，建筑业和房地产业在增值税中适用11%的税率也比营业税中5%的税率高了很多。因此可抵扣的增值税专用发票对房地产企业减税起着至关重要的作用。要想发挥增值税的最大作用，那么就得保障房地产企业上游企业的增值税专用发票管理制度顺利运行。但是目前钢铁、建材、银行、工程承包等产业存在着小散户、发票管理制度不健全等问题，这使得增值税发票的取得非常困难，而且可抵扣额度也很小。最终造成适得其反的效果，不仅没有减轻房地产企业的税负，还会增加其成本。

32房地产企业的销项税进项税时间不匹配

对于房地产企业而言，其多采用预售模式进行，使得销售项目周期长，且成本与收入周期背离，因此房地产企业在一开始便产生了销项税额，而此时并没有获得相应的可抵扣进项税额。如果初期不能取得相应的增值税发票，那么会对其企业资金流动性造成很大的影响，加大企业的财务风险，降低了企业的债务偿付能力。

4对策

41针对房地产企业上游企业增值税发票管理的问题

（1）政府应该加强上游企业的增值税发票意识。对于一些小散户而言，发票管理意识很薄弱，也缺少相应的财务人员。政府应该组织相应的税务人员与小散户进行增值税的沟通与交流，组织有关增值税发票管理的讲座或视频的方式在行业之间流传，增强他们对增值税的理解和认识。

（2）房地产企业必须加强内部控制，同时加强发票的管理，并制定完善的发票管理制度，除此之外，房地产企业必须制定完善的增值税发票专人保管制度，企业必须要求采购人员在采购时一定要获得能够抵扣的增值税发票，财务部门工作人员也要对采购人员的行为进行严格的监督，保证增值税发票是一定能够抵扣的，从而降低企业的税负。

42针对财务人员缺乏相应的增值税财务知识的问题

（1）政府应该制定详细的税改制度，针对晦涩难懂的地方进行详细的解释，及时听取来自企业的意见和建议，不断地完善税改制度。

（2）企业应该积极地组织财务人员的技能培训活动，加大培训资金的投入，或者建立相关的激励机制激发财务人员的学习兴趣。对于一些大型房地产企业而言，企业也可以聘请相关的税务专家为企业进行税务筹划，真正达到“营改增”实际上要减轻企业税负的目的。

（3）企业的财务人员应保持相应的职业道德和职业操守，增强自身的学习意识，不断提高自己的学习技能，紧贴“营改增”的浪潮，积极地理解“营改增”在房地产行业的相关制度。

43针对房地产企业的销项税进项税时间不匹配的问题

（1）房地产企业内部的财务部门应随时保持与上游企业的联系，及时取得增值税发票，尽量缩小其时间上不匹配的问题。

（2）房地产企业应该加强内部核算管理，动态监测每期应纳税额。

（3）变更业务模式，以适应“营改增”的税收政策。比如对供应商、客户群体进行分类及管理。

5结语

综上所述，在经济不断增长和社会不断进步的环境背景下，“营改增”是符合经济发展潮流的，是结构性减税政策的主要内容之一，但是我们也得承认，“营改增”在某些行业存在着不减反增的现象。这种现象并非反常现象，作为一种局部性的矛盾，我们应该切记不能片面地夸大“营改增”的负面影响，也不应单纯以企业税负变化作为评价“营改增”成效的标准。要理性地看待这个问题，适时地采用宏观方面和微观方面的举措来解决这个问题，使增值税最大可能性地发挥其优势，促进企业和国家的良好发展。

参考文献：

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