杭州住房租赁市场迈入“新时代”

文 姚如青

一个城市活力来自人口集聚。由于人口集聚的市场支撑，越是明星城市，房价也就越高。如何不让高房价阻碍城市人口集聚？一个重要的办法就是培育和发展住房租赁市场。杭州培育和发展住房租赁市场恰逢其时，这是解决社会主要矛盾、落实“房住不炒”定位、提高城市竞争能力的现实需要。

开启新租房时代

作为国际大都市的纽约、巴黎、伦敦、鹿特丹和日内瓦，租房率分别达到66%、49%、41%、49%和86%，住房租赁市场成为满足居住需求的重要渠道。根据《中国居住小康指数》，杭州租房率仅为20%左右。对于杭州这类人口净流入的城市，必须要重视不同群体的住房多样化需求，目前发展尚不平衡的房地产行业亟需供给侧结构性改革，尤其是要加快培育和发展住房租赁市场。

从顶层设计看，杭州已成为国家探索培育和发展住房租赁市场的12个试点之一，这为杭州率先培育和发展住房租赁市场提供了政策契机。从市场需求看，杭州既有人才流入带来的增量需求，又有随着“城中村”改造带来的常规住房租赁需求，为住房租赁市场加快发展提供了强大动力。从市场供给看，市民的住宅结构需要优化，迫切要求通过住房租赁市场的培育和发展，实现存量住宅资源的优化配置。

杭州探索培育和发展租赁住房市场已经采取一系列举措：出台了《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》和《杭州加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，开发运行全国首个智慧住房租赁线上平台，推出了首例租赁住房地块。截至当前，杭州已推出54宗房企部分自持的土地，自持面积超过120万平方米。同时，魔方公寓、相寓、优客逸家、宁巢、随寓在内的品牌已在杭州布局，包括德信、万科和龙湖在内的开发商开始进入，长租公寓数量已从年前的5000套增长到了现在的50000套。

几大难题仍需破解

尽管这项工作开展迅速，但毕竟才刚起步，仍须政府不断破解前进中存在的问题。土地供应问题。一是租赁住房用地供给规模难以确定。按要求，杭州未来3年新增租赁住房总量会占新增商品住房总量的30%，有的企业担心租赁住房用地供给过多导致租金下降，不愿主动进入市场。二是租赁住房用地供给模式需要优化。比如房企自持商品房屋租赁用地，政府难以确定供地的实际规模，且面临监管问题；企业如果租赁房屋运营不善，等于变相增加商品销售住房建设成本，将会导致商品销售房屋价格居高不下。

资金筹集问题。“只售不租”模式使得租赁住房租金回报率低，通过租赁收回全部投资的成本需要数十年时间，难以吸引社会资金。现有条件之下，可以采取明补、暗补两种方式实现租赁住房用地项目的资金筹集。两种办法的影响效应、适用范围和利弊比较还需进行实践检验。

经营主体问题。不同类型的专业租赁机构之间存在不公平竞争问题。租赁机构主要有三种：通过国有企业开发租赁住房用地形成的专业租赁机构，以获取低价租赁住房用地得以降低经营成本；通过房地产企业竞持商品房屋用于租赁形成的专业租赁机构，以商品房出售覆盖租赁住房建设成本；通过规模化租赁他人房产进行标准化改造形成的专业租赁机构，以市场化方式租借他人住房用于租赁。目前试点方案更强调前两类的培育，使得侧重轻资本运营的第三类经营主体面临不公平竞争。

租赁消费问题。一是买房胜于租房的习惯思维难以扭转。特别是按揭买房可获得更大收益，使得租赁住房市场空间难以放大。二是租赁关系不稳限制租赁住房市场空间。承租方认为一纸租赁合同不能保证长居久安，出租方担心承租方不够爱惜房屋，宁愿空置也不愿出租。三是中介机构难以发挥沟通租赁双方的作用。房屋租赁中介市场准入门槛低，致使中介机构数量庞大但不成规模，缺乏诚信。四是政府公共服务范围难以覆盖租房客。公共服务产品供给有限，购房者往往优先享受，使得部分人群被迫转向买房。五是住房租赁消费缺乏社会心理支撑。传统文化要求“居者有其屋”，房子已经成为地位身份的象征，住房租赁消费容易让人产生社会挫败感。

理想如何落地？

创新租赁住宅用地规则。制定租赁住宅用地供给、使用、转让和回收的详细规则，确保使其只有居住属性，而无投资属性；注重租赁住宅用地的供地节奏，防止租赁住宅用地和销售住宅用地的价格过快上涨或下跌；构建租赁住宅市场公平竞争的土地资源基础，存量工业和商业办公用地、用房新（改）建为租赁住房的，已有房企自持用于租赁的商品房屋土地，均可确认为租赁住宅用地类型；设立留用地用于租赁住房建设的必要门槛，完善开发和收益分配机制。

创新租赁住宅金融手段。依托国有企业开发的租赁住宅项目创新租赁住宅金融手段；创新房企建设和租赁自持商品房屋的金融支持手段，制定房企自持商品房屋的抵押贷款规则；开展房地产投资信托基金试点，鼓励在杭金融机构推出房地产投资信托基金，鼓励投资者通过房地产投资信托基金参与房地产市场；鼓励银行实现租赁住宅贷款的资产证券化；发展基于大数据之下的服务租赁住宅的互联网金融产品，使杭州成为这类金融产品的供给中心。

激发租赁经营主体活力。创造租赁住宅企业成长的政策基础，明确租赁住房用地的制度规则，降低经营风险，鼓励各类企业参与开发和经营；推进国有租赁住房企业混合所有制改革，将公有租房资源纳入国有租赁住房企业的租赁平台，理顺财政补助机制，形成合理的价值评估标准；推进轻资产租赁经营模式，鼓励企业通过从分散的房东手中取得房屋，通过标准化改造提供租赁服务；优化专业租赁机构经营的外部环境，引导个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

营造租赁消费良好环境。稳定销售住房价格和价格预期，使人们形成住房消费的理性选择；发挥“互联网+租赁”监管服务平台之于稳定租赁关系的作用，强化住房租赁信用管理；加大住房租赁中介机构的规范力度，规范中介信息披露机制，对于严重失信的主体进行严惩；保障房屋租赁人口的合法权利，积极探索居住证积分管理办法，实行“租购通分”；完善公共租赁住房货币补贴制度，推进实物配租转向货币补贴，开展租赁性保障住房“租房券”试点；消除住房租赁消费的社会负面评价，营造社会对住房租赁消费的尊重和认同。