我国宅基地使用权的流转问题研究

刘安琪　王晨曦

摘要：宅基地使用权是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利，是一种在特殊国家土地制度和时代背景下形成的权利产物，同时也是农民集体经济组织成员切身利益密切相关的权利。宅基地使用权作为《物权法》规定的用益物权，成为了保障农村人口居住权、实现“居者有其屋”的价值目标的权利保障。随着我国农村经济的发展和城镇化步伐的加快，农村房屋交易问题日益凸显，农村宅基地使用权流转成为大势所趋，强化农村宅基地使用权的立法，建立完善合理的农村宅基地使用权流转制度是十分必要的。

关键词：农村；宅基地使用权；流转

宅基地使用权是指在他人所有的土地上建造住宅的权利，我国实行“房随地走，地随放走”的原则，因此宅基地使用权与个人住宅所有权具有同步性。随着我国城乡一体化进程的加快，农村宅基地流转的现象不断出现，农村宅基地使用权流转制度改革关系到农民的核心利益，这就要求要从土地所有权中分离出宅基地使用权，充分赋予其用益物权的属性。

1宅基地使用权流转的立法现状

2007年颁布的《物权法》明确规定宅基地使用权为用益物权，并在该法第153条中明文规定，农村宅基地使用权的流转问题“适用其他法律规定”，以此作为宅基地使用权改革的预留空间。党的十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”，由此可见，农村宅基地使用权已成为当下的热门话题，我国也开始不断从政策和法律上为改革奠定相应的理论基础。

2我国农村宅基地使用权流转的现状分析

社会转型城镇化的进程加快，一方面体现在中小城市发展就地城镇化，另一方面體现在农村人口大量涌向大城市，社会人员双向流动。农村的经济发展开始有了新的需求，农村宅基地的使用权也已经出现了新的面貌，也面临着一些新的挑战。

2.1大量农民进城生活导致“空心村”现象

随着经济的迅速发展，很多农民选择进城务工。一些农民在积累了足够的资金之后，便在城市里定居。由于对城市经济发展情况的担心，同时法律也不允许宅基地使用权自由流转，导致大量的宅基地住房变成了空宅，从而造成了“空心村”现象。由于这些宅基地是合法取得的，因此就算长久地闲置，集体组织也不能收回，这种闲置造成了土地资源的极大浪费。

2.2城市资本进入农村，违规自建房屋不断增多

城市房价不断地飙升，促使当前农村自主开发的房地产不断涌现。在利益的驱动下，一些开发商看中了农村建设土地的低成本，于是以经济适用房、农村新居名义大量建设房屋，吸引了大批缺乏资金的城镇居民购房居住。这不仅让农民的切身利益遭到侵害，违规加层、超面积、超范围建房等违规开发行为给农村的环境和安全带来了巨大的隐患。

2.3农村宅基地使用权的各种隐形交易层出不穷

虽然我国的法律限制了宅基地使用权的出租、转让以及赠与，但事实上各种隐形流转形式层出不穷。农民由于对宅基地使用权的认知不够，而且政府方面缺乏公开透明的信息，致使很多农民以低廉的价格出售了自己的宅基地使用权；部分有经济基础的商人在城市郊区购买宅基地，等到城镇扩展开发时便换来高价的补偿，从中获取暴利。

3我国宅基地使用权流转制度的立法完善

3.1完善流转程序及监管机制

在我国农村地区，宅基地权属不清等现象十分普遍。因此要严格执行一户一基制度，也就是对宅基地流转方要符合条件，土地用途只可以是住宅，流出方必须保证以后不再申请用地。随着中国城市化的不断推进，越来越多的农村人口涌入城镇地区，导致农村出现大量的空闲宅基地。完善宅基地登记确权制度，有利于明晰流转的宅基地产权，也有利于农民的财产保护，使其有法可依。

3.2完善宅基地流转市场中介

由于土地交易不同于普通商品交易，其运作程序相当复杂，而交易主体的素质参差不齐，造成供求双方信息不对称、流转不顺畅。这就要求有完善的中介服务机构的出现，来减少流转成本、规范交易行为，这样会使农民的土地预期真正提高。

3.3健全宅基地抵押制度

我国《物权法》禁止抵押农村宅基地使用权，但在农民居住和宅基地使用两者事实上无法分离的情况下，就会使农村宅基地无法实现抵押，从而导致农民来源于宅基地的财产权利无法实现。因此，要实现农村宅基地的财产价值，就必须突破宅基地使用权抵押制度，开放农村宅基地使用权的抵押。抵押宅基地有助于提高宅基地的使用效率，这样既可以保障农民的生活需要，也可以使离开宅基地的农民没有失去土地的后顾之忧，并且获得经济来源。endprint