行政事业单位公房出租管理的实践与思考――金华市本级公房出租调研报告

（金华市财政局 浙江 金华）

行政事业单位国有资产是行政事业单位履行职能，保障政权运转以及提供公共服务的物质基础，其管理是财政管理的重要组成部分。近年来，财政部颁布的《行政事业单位国有资产管理暂行办法》对行政事业单位国有资产的出租出借问题做出了明的规定，引起了地方政府和相关部门的重视，金华市本级行政事业单位资产管理工作在这一基础上取得明显成效，完善了管理体制，构建了制度框架，逐步规范资产配置、使用、处置等各环节管理。作为资产使用的重点――行政事业单位公房出租，经过几年的运行，国有资产收益大幅度提升，产生了良好的社会效益，维护了市场公平和社会和谐。

一、加强公房出租管理的实践

根据财政部35、36号令，依照相关的法律法规，金华市财政局通过几年的实践与摸索，以强化行政事业单位国有资产管理、提高资产的使用效率为目标，不断加大公房出租管理力度，完善管理制度、规范审批和操作流程、加强对不规范出租行为的督促和整改，使管理和机制得到日趋完善。

金华市本级2016年共组织了9期行政事业单位公房出租使用权拍卖，全年320处公房通过审批参与拍租，成交185处，年租金1024.87万元，累计租期内应缴租金3375.2189万元；2017年组织了10期，参与使用权拍卖标的554处，成交280处，年租金1409.799万元，累计租期内应缴租金5001.9114万元，同比2016年年租金增长37.56%，租期内应缴租金增长48.2%。

1.健全管理制度

目前已先后出台了《金华市本级行政事业单位公有房产出租管理有关事项的通知》、《金华市本级行政事业单位公有房产出租收入管理暂行办法的通知》、《关于进一步规范行政事业单位公房出租管理有关事项的通知》、《关于统一使用行政事业单位国有资产房屋租赁合同的通知》、《关于行政事业资产管理审批事项内部审批流程的通知》等制度。通过完善的制度体系，规范租金收入，实行“收支两条线”管理，出租收入直接、及时、足额缴入财政专户，统一纳入部门预算综合管理，按非税收入绩效考核管理机制执行；建立出租公房数据库，使管理更加透明、有效；统一合同范本，从法律层面避免了公房招租后可能会产生的纠纷；通过政府采购招投标方式，确定4家具有资质的拍卖公司，以轮流的方式对每一期的公房拍租实施具体操作，并对拍卖公司进行考核，规范公房招租的拍卖流程。

2.规范审批流程

（1）产权单位提交申请，在填报的审批表中明确拟出租公房的坐落地点、建筑面积、出租期限、出租用途限定以及出租方式等信息，财政部门在收到申请后按程序进行审核，对单位房产实际情况及使用情况进行调查，对房产租金收缴情况进行核实，确定出租条件与出租方式。

（2）制定财政内部审批流程。从行政审批窗口接收初审、处长审核、局长审批、市政府审批，整个环节按出租面积大小等条件设置权限，明确权责：对于单处公房面积500平方米以上的，报局长审批，单处公房面积3000平方米以上的，报市政府审批。与市公共资源交易中心加强沟通协调、层层落实职责，确保公房招租拍卖运作的公开、公平、公正。

把公房出租管理从各行政事业产权单位“各自为政”的分散管理转变到“阳光操作”上来，既克服了“本位主义”思想，又响应了党风廉政建设责任制的要求，保障了公房出租收益的提升，印证了政府性资源市场化运作的合理性。

3.加强不规范出租整改

近几年，金华市财政局在全市范围内组织开展行政事业单位资产清查工作，重点对市本级行政事业单位进行财务清理、资产清查工作。涉及行政事业单位国有资产出租出借方面，主要是制度的执行情况，公房出租是否按规定履行申请审批手续，是否通过统一招租平台公开招租；公房出租收入是否上缴财政非税资金账户等情况实行进驻核查。

联合纪委监察等部门，对资产清查中存在公房不规范出租的单位下发《市本级行政事业单位违规自行出租公房整改督办通知》，要求产权单位限期进行整改。通过整改督查督办，绝大部分单位对自行出租、协议出租的房产，到期立即纳入公共招租平台实施公开招租，未到期的通过协商与承租人解除租赁合同，重新纳入公共招租平台实施公开招租，不断规范公房招租流程。在后续的公房出租管理中，持续加强对公房不规范出租的整改。对不规范出租整改未到位的，持续下达整改督办通知书，督促产权单位加强整改。2015年共向36家单位181处出租房产下达了整改督办通知书。同时还加强公房出租的日常监管，对出租合同即将到期的公房，在公房到期前3个月就给单位发出《金华市本级行政事业单位公房出租提醒函》，提醒单位及时进行出租申报，及时纳入公共招租平台进行公开招租。

2012年资产清查以来，截止2017年年底，共对377处不规范出租房产进行了整改，整改面积472191平方米；共组织了53场行政事业单位公房使用权拍卖会，竞拍效果明显，年租金较保留价平均增长29.2%，增长幅度最大达280%，大幅提高了国有资产出租收益。

二、当前公房出租管理中存在的主要问题

1.部分单位对公房出租认识还不到位，自行出租、低价出租、暗箱操作等情况仍然存在

通过近几年的公房出租整改，大部分单位都充分认识到公房出租的重要性，规范管理、积极配合，及时上报审批。但仍然有部分单位个别领导和经办人员不够重视，对文件的理解和执行有偏差。对于“公开招租”和“协议出租”的概念混淆，对符合出租条件的房产，打着“协议出租”的旗号，低价自行出租给承租人；有的经办人员，经过首次审批之后，房屋租赁到期了，不经审批，自行延续租期.更有甚者，根据承租人要求低价设置租金，按照目标承租人的要求设置招租条件和经营范围，带着倾向性条件进行公开招租。

2.租赁合同执行不规范，随意变更租赁条款等现象时有发生

从2013年6月1日起，要求金华市本级行政事业单位新订立的房屋租赁合同统一使用《行政事业单位国有资产房屋租赁合同》。合同就租赁履约保证金、交付验收等条款进行约定，且需要第三方公共资源交易中心的见证。部分单位自行从网络上或者房产中介取得不适宜国有资产房屋租赁的合同，导致后续引起疑义和纠纷不能很好的处理；还有的单位随意更改延长租赁年限，擅自更改合同生效时间，把租赁期限的开始时间往后延几个月甚至更长的时间，变相给承租人免费使用，规矩意识有待进一步加强。

3.租金管理存有漏洞，出租监管乏力

存在部分租金收缴不及时、不足额问题，有的单位未按照合同约定及时收取租金，个别单位收取的租金未能及时足额上缴财政，存在国有资产收益流失的隐患。公房出租监管部门间协调机制不健全，部门间协调沟通不够，责任机制不健全，产生监管盲区。对租赁合同的监管力度还不够大，合同的签订、执行与监管脱节的现象还很突出。虽然财政部门和招投标部门对公房出租的合同签订进行了监督、见证和备案，对第一年的租金的收取进行了监督，对合同执行的第二年以及后几年的监管手段较缺乏，尤其是租金是否按时缴纳、承租人是否转租牟利等情况监管乏力。

4.解决公房出租问题的手段欠缺

在公开招租过程中，经常会遇到一些不可预见的问题，如经营户被黄牛“胁标要价”，在拍卖前到公房现场以所谓“协商”的名义，索要钱财，如果不给就去拍租现场抬高价格，经常造成恶意抬价，原意向承租户弃标，公房出租不顺畅。

三、进一步加强行政事业单位公房出租管理的思路和对策

1.完善制度建设

（1）整合公房出租政策。最近财政部在35号令、36号令的基础框架下，出台《行政事业单位国有资产管理条例》。结合财政部新《条例》和我们资产整个工作新情况、新要求，改变现有管理方式和思路，对现有公房出租的文件规定进行重新修订和完善，出台符合当前实际、主体责任明确且具有可操作性的公房出租管理制度，以便更好的指导公房出租管理工作。

（2）建立惩处机制。按照公房产权主体单位不同和整合归并后的管理模式不一，将公房出租管理作为行政事业单位部门预算绩效管理的重要内容，对公房出租管理不力造成出租收益流失或其他问题的单位，在相关绩效管理中予以扣分，对问题严重等违规违纪行为，移交纪检监察部门进行查处。

（3）制定经营性房产运营考核评价制度。针对经营性房产集中统一管理的情况，会同有关部门制定经营性房产运营考核制度，对经营性房产的运营管理进行考核。逐步改变现行管理形式，去“行政管理化”，向市场化靠拢，将经营性房产进行彻底分解，属于继续出租的房产，发掘潜力，运用多种运行手段，达到价值最大化；对于破旧、不易管理的零星出租房，予以公开拍卖。行政事业单位因工作需要购置的，可考虑到新型小区或便于管理的地段，通过整合，实现效益最大化。

2.强化监管职责

（1）强化行政事业单位公房出租管理的主体责任。行政事业单位是国有资产管理、占有、使用的具体实施单位，更是公房出租管理的责任主体。要进一步强化行政事业单位的主体责任，积极推行单位主要领导负责制，提高单位对公房出租管理重要性的认识，层层压实责任，做到公房出租工作领导常过问、时时有人管、问题速解决，各司其职、各负其责，切实将公房出租管理的各项工作落实到实处。

（2）建立公房出租管理联动机制。成立以财政、监察、审计、公共资源交易中心、公安、信访等职能部门的联动机制，全方位加强公房出租的管理，制定纠纷应对机制，不断促进公房出租的健康发展。

（3）强化租赁合同执行。公房产权单位有责任和义务，定期对公房出租情况进行检查，查验公房租金是否按期缴纳、查验公房经营人是否有变动等等，对租赁合同执行不力的加强整改。避免出现出租开始时间延迟等变相让利现象，针对合同开始时间做了规定，规定合同的起始时间必须在15日之内。

3.创新管理手段

（1）进一步优化审批流程。要建立“产权单位申报―主管部门审核―财政部门审批―招标部门招标―产权单位执行”的监管，优化审批流程，规范审批程序。

（2）进一步优化拍租方式。通过招标方式，择优选择中介机构，规范公房拍租组织流程，优化服务，创新网上拍租等新方式，提高拍租成交率。建立中介机构考核评价机制，对考核不达标和违规的中介机构进行淘汰，确保政府公房出租工作高效操作。

（3）加强公房出租信息宣传。当前公房拍租溢价率低和流标较多，其中很重要的原因就是公房出租信息传播力度不够，受众对公房出租知晓度低，导致关注度不够，参与度不高。加强公房出租信息宣传，出租公告不能只限于传统媒体、平面媒体，在成本核算的同时，加大在新兴媒体上的宣传力度，例如金华房网、微信平台大力宣传公房出租信息，扩大受众面，吸引更多的竞拍人参与公房拍租，使公房出租充分竞争，提高公房成交率和出租收益。

（4）打通与非税收入征管系统的无缝对接。由于公房出租审批和实际租金收益上缴脱节，是否按时足额缴纳年租金，出租年限对应年租金收入是否按照合同规定年限全部上缴，产权单位上缴租金对应哪一处房产等都无法查询，影响实际收入。打通接口，把公房出租从审批环节、拍卖环节、合同签订环节、租金缴纳环节等，形成一个闭合的监管流程，确保租金直接、及时、足额上缴，纠正错放的经济科目，使不规范出租浮出水面，从监管角度杜绝这一现象。

（5）加强对流拍公房的后续管理。由于公房自身或实体经济受到网络经济的冲击等原因，造成部分行政事业单位公房在使用权拍卖过程中流拍，针对流拍的公房，联合房产中介力量进行宣传，通过协议谈判的方式进行预招租，规定期限内可协议出租流拍的公房，预招租过程中有两家以上意向租户的，则转入下一期公开拍租程序；对一些租金设置较高的公房，引入评估中介，根据目前市场行情进行重新评估；对于面积较大，装修投入较多的公房，适当延长其租期年限；对于流拍两次及以上的公房，允许租金下降10%以内。通过一系列的有针对性的措施，有效提高的公房的成交率和出租收益。