论我国不动产物权登记公信力的范围与限度

文/高红霞 昌乐县国土资源局不动产登记中心 山东潍坊 262400

1、我国不动产登记公信力之确立

2007年10月1日起施行的《物权法》第10、16条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”按照2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》之规定,集体土地所有权,房屋等建筑物、构筑物所有权,森林、林木所有权,耕地、林地、草地等土地承包经营权,建设用地使用权,宅基地使用权,海域使用权,地役权,抵押权以及法律规定需要登记的其他不动产权利依照该条例的规定办理登记。不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。对于《物权法》第16条之规范目的,众多民法学者均认为,该条系关于不动产登记簿公信力之规定。“法律规定物权的归属和内容以不动产登记簿为根据,目的就是从国家公信力的角度对物权相对人的利益进行保护,从而建立一个能以客观标准衡量的公正的经济秩序,这也是物权公示原则的价值和要求。”“不动产登记簿具有公信力。所谓公信力,是指依据公示方法所表现的物权即使不存在或内容有异,但对于信赖这项公示方法所表现的物权而为物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实物权存在相同的法律效果,并加以保护。登记之所以具有公信力是因为登记簿是对权利归属的真实记录,是国家公权干预私权的结果,是对财产拥有或交易的确认。”笔者认为,尽管我国《物权法》第16条关于不动产登记簿之规定没有明确宣示登记簿之公信力问题,亦没有采用德国、瑞士及南京国民政府时期民法典等所采用的立法语言,如规定：“以法律行为取得对于土地之权利或者取得该土地权利上设定的其他权利的人,为其利益,土地登记簿的内容视为正确(《德国民法典》第892条)。”“善意信赖不动产登记簿之登记,因而取得所有权或其他权利的人,受法律保护(《瑞士民法典》第973条)。

2、我国不动产物权登记公信力之范围

2.1 借名登记

所谓借名登记,是指不动产真实权利人借用他人之名在不动产登记簿上进行登记,真实权利人与登记名义人之间的权利义务关系通过其他法律安排予以解决之不动产登记。真实权利人不愿意以自己名义进行登记的目的多种多样,如为了规避法律上有关取得不动产物权之资格限制、避免税捐负担之加重、避免债权人将来可能之强制执行、隐藏借名人之财产状况,等等。在借名登记的情形下,如果登记名义人违反其与借名人之间的约定处分借名登记之不动产,善意第三人有权主张不动产登记簿具有公信力,其交易结果受法律保护,借名人与登记名义人之间的法律关系应该通过其他法律渠道予以解决。如果登记名义人破产或者受强制执行之宣告,借名人不享有别除权,无权依据所有权等物权请求权要求借名人返还原物,亦不得提出异议之诉,而只能进行债权申报或者作为债权人要求执行债务人返还该不动产。

2.2 信托登记

信托登记是指委托人将不动产信托给受托人,并且登记在受托人名下之不动产登记。信托登记完成后,如果受托人违背信托约定擅自处分该不动产,善意第三人有权主张不动产登记簿具有公信力,其交易结果受法律保护,委托人与受托人之间的法律关系应该通过信托合约及其他法律渠道予以解决。目前,德国和我国台湾地区的司法实践从维护不动产登记簿之公信力出发,只要有关的限制处分不动产之约定没有在不动产登记簿上予以登记,即对不动产登记簿之公信力予以维护。目前祖国大陆尚无这方面的案例,但在法理上无疑应该认为不动产信托登记之情形对于善意第三人应该具有公信力。

2.3 基于无效、被撤销法律行为所完成之登记

基于买卖、互换、赠与、出资等债权合同所发生之不动产过户登记,如果嗣后该债权合同被判决无效或者被撤销,已经完成过户登记之不动产应该依法恢复原来之登记。但是,如果登记名义人已经处分了该不动产,那么善意第三人有权主张不动产登记簿具有公信力,其交易结果受法律保护。

2.4 共有产权登记不完整

尽管《不动产登记暂行条例》第10条规定“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿”,但鉴于共有关系的复杂性,不动产登记机构一般只能依照当事人的登记申请或者人民法院的司法判决等进行不动产登记,登记机构无法取代当事人之决定形成具体之登记意思。考虑到未来可能开征之遗产税、不动产税,以及夫妻约定财产制等因素,《物权法》及《不动产登记暂行条例》实施以后,我国仍然会有一定数量之共有不动产登记在部分共有人名下之情形,此时事实物权与法律物权(登记物权)存在分离现象。如果登记名义人处分其名下之不动产,善意第三人应该受登记公信力之保护。

2.5 不动产物权之设立或者变动没有办理或者没有及时办理登记及过户,原先不动产登记之公信力持续存在

除法律另有规定外,不动产物权之设立及变动如果没有办理登记或者过户手续,则物权之效力通常不发生(《物权法》第9条),原来之不动产登记簿仍然具有公信力,善意第三人与登记名义人所为之交易应该受登记公信力之保护。例如,地役权之设立如果没有登记,嗣后土地使用权人转让该土地使用权给第三人并且完成过户,那么该地役权不得对抗善意第三人,善意第三人依法取得无地役权之土地使用权(《物权法》第158条)。再如,对于不动产一物数卖之情形,如果一买受人受领了不动产(如房屋)之交付,而另一买受人则完成了不动产的过户登记,那么完成过户登记之买受人受原来不动产登记公信力之保护,依法取得买卖房屋之所有权。不动产物权之设立及变动的发生原因众多,如买卖、互易、赠与、以不动产作价出资(入股)、法人或者其他组织因合并、分立、破产重组、清偿债务等原因致使不动产权利发生转移、不动产分割、合并导致权利发生转移、因主债权转移引起不动产抵押权转移、因需役地不动产权利转移引起地役权转移、因共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化而变更、抵押权顺位之变更、共有性质之变更、地役权的利用目的或方法变更,等等(《不动产登记暂行条例实施细则》第26、27条)。上述不动产物权之设立及变动,当事人应依法及时申请转移登记或者变更登记,没有办理或者没有及时办理有关的登记及过户手续,则原先不动产登记之公信力持续存在,善意第三人与原不动产登记名义人所为之交易通常受原不动产登记公信力之保护,这是不动产登记簿具有公信力国家(地区)司法实践之通例。

2.6 处分权之限制没有在不动产登记簿上进行登记

不动产登记以后,为暂时冻结、维持现状,限制登记名义人及其负责人处分其名下不动产所为之登记,称为限制登记,包括预告登记、查封、假扣押、假处分或破产登记,以及其他依法律所为禁止处分之登记。我国《不动产登记暂行条例》第3条所规定的异议登记、预告登记、查封登记性质上即属于限制登记。处分权之限制主要来自于法定,除了异议登记、预告登记、查封登记等情形外,诸如对于监护人处分权之限制(《中华人民共和国民法通则》第18条)、对于共有人处分权之限制(《物权法》第97条)、对于抵押人处分权之限制(《物权法》第191条)、对公司法人代表及高管对外提供担保之限制(《中华人民共和国公司法》第16条、《中华人民共和国合同法》第50条)、对合伙(负责)人处分合伙企业的不动产、为他人提供担保或者分割合伙财产之限制,等等(《中华人民共和国合伙企业法》第21、31条、《中华人民共和国合同法》第50条),均具有限制处分之规范目的。除法定情形外,也有来自于约定或者来自于遗嘱等限制处分之情形。例如,以合同约定某人在某期限内不得处分某不动产,在遗嘱中写明某继承人在某期限内不得处分某项继承之不动产等。

结论：

结合我国现行立法、判例及学说,有理由认为在上述情形下,信赖不动产登记簿之善意第三人通常不受登记公信力之保护,这些情形构成对不动产登记簿公信力之限制。随着我国法律体系的不断完善以及不动产登记实践的深入发展,今后还会有新的对不动产登记簿公信力限制之规范及判例出现,对国内国外有关的判例和学理之研究有待进一步深入和细化。