浅析中国房地产税出台执行面临的问题

文/黄霞 武汉科技大学城市学院 湖北武汉 430083

1、世界各国房地产税的由来和目的

世界上很多国家都有房地产税，但具体制度设计甚至叫法各不相同[1-2]。在中国房地产税的立法过程中，房地产税，从2003年的“物业税”，到后来的“房产税”，再到现在的“房地产税”，反复变换着角色[3-4]。从全球有房地产税的国家和地区来看，绝大多数国家把房地产税定位为“财产税”或“不动产税”[5-6]。

从全球来看，各国征收房地产税的目的不同，美国征收房地产税的目的就是为地方政府财政收入提供主要来源；英国更是如此，地方政府相当绝大部分的收入来自房地产税；新加坡是把房地产税作为调节贫富收入差距的典型国家；而韩国和日本把房地产税作为调节房地产市场的工具。

2、中国房地产税出台执行面临的问题

中国房地产税收体系和房地产的基本制度设计，不仅关系着每个公民的切身利益，还影响国民经济的健康发展。制度设计者应该慎重考虑以下四个问题，在此基础上，明确房地产税的基本内涵、基本架构和设想，化解分歧和疑虑。

2.1 房地产税征收的目的

房地产税征收的目的是制度设计者需要回答的第一个问题。征收房地产税是为了抑制房价，抑制投机，还是为了给地方增加稳定的收入税种。从国际上征收房产税的国家看，绝大多数都是把房产税作为地方税，目的就是为了地方财政收入，而且真正来自于民用之于民。在征收目的上，我们必须明确究竟为了什么。因为这个问题很重要，这个问题涉及到以后房地产税究竟如何用的问题。就制度设计的初衷而言，制度设计者到现在为止都无法说清楚房地产税的政策目标究竟是什么，是完善房地产税收体系，还是为了抑制高房价？在不明确房产税目的情况下强行推行甚至扩大试点，不仅无法抑制房价，反而会引发更多的不公平。

2.2 房地产税与房地产领域其他税收之间的关系

2003年，中国对房地产税主要基于控制房价和完善税制的目的，提出将现行的房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及房地产开发领域的各种收费和土地使用权出让金等税费合并，转化为房地产保有阶段按年统一收取的物业税（即现在的房地产税）的思路。然而，前几年关于房地产税的改革，无论是重庆、上海的试点，还是总体思路，却悄然转换成“增税”的思维。只谈房地产税，不谈合并或者取消其他的税费。

从国际比较的角度看，我国房地产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达十多种。在这种情况下，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调征收房地产税，但对于其他税费却不进行调整和清理。如果房地产税的改革只是增加一个新的税种，而不是对中国现有的不合理的税制进行彻底的改革和重新的设计，这样的改革则无异于在本来已经很重的税负基础上，再加税，而在购房者对房价没有任何话语权的情况下，这样的税收最终会转嫁给购房者的头上。

因此，理清房地产税与房地产领域其他税收之间的关系，力求房地产领域的税费改革应在维持现有税负水平的基础上调整结构。如果只强调收税却不理会其他税种而贸然开征，则意味着房地产领域的税负更重。

2.3 房地产税和土地出让金的关系如何

众所周知，中国的土地政策是城市用地归国家所有，农村用地归集体所有。中国房地产领域最大的特色是“房权”的无限性和“地权”的有限性。这在制度设计上直接导致房地产税的改革无法完全借鉴国际经验。在中国的房价里面，土地的出让金占了很大的比重。如果要征收，起码应该对“土地”和“房产”进行分割，这在现实中是很难的。因此，要征收所谓的房地产税，要么改变土地制度，实现土地权属的绝对拥有，要么对房子的产权进行人为的分割，否则，就无法自圆其说。因此，在房地产税扩大试点的时候，应该明确回答，征收房地产税后，土地出让金是取消还是照收？如果既收土地出让金，又收房地产税，这种一层又一层的“剪羊毛”，和“增加民众的财产性收入”的大政策，是否背道而驰？

2.4 房地产税的征收范围和起征点

房地产税的征收范围和起征点也是制约中国房地产税落地的核心因素。如果房地产税的征收目的是为地方政府提供财政收入，从法理上讲所有的房产都应征收房产税。如果房地产税的征收目的是为调节房地产市场，首套房不征收房产税，但这样可能会出现大量偷税漏税的现象。如果按人均住房面积征收房产税，税收的征缴可行性很差。此外，房地产的税收起征点、房产的估值，同一城市不同地段的房价差异巨大，这些都是制约房地产税落地的技术难题。我们对中国目前有多少房子没有准确的数据，每个家庭的房产信息更不透明。完成不动产的统一登记和住房全国联网是确保房地产征收公平的关键。如果首套房免征，如何防范转移名下房产等等问题。

结论：

（1）全球绝大多数国家征收房地产税的目的和主要作用是为地方政府筹集收入。少数国家把房地产税作为调节收入分配和调节房地产市场的工具。

（2）中国房地产税征收面临着房地产税征收目的的定位、房地产税与房地产领域其他税收之间的关系、房地产税和土地出让金的关系如何、房地产税的征收范围和起征点等问题。