房地产项目管理中内部控制的运用分析

王欣

（浙江天都实业有限公司，杭州310000）

1 引言

早在2010年，我国就已经对房地产行业的发展状况制订了相关的宏观调控政策与方案。这在一定程度上抑制了投资投机性购房问题，同时也从客观方面遏制了房产泡沫问题的加剧。但是，相关政策的实施也在一定程度上导致了房地产市场的萎缩，这就对房地产行业的开发单位提出了更高的发展要求。企业要加强内部控制，积极提升房地产项目的品质、品牌影响力，进而提升企业的竞争力及经济效益。

2 房地产项目管理的概述

2.1 房地产项目管理的特点

房地产项目管理工作具有以下几个特点：首先，管理工作具有一定的时效性；其次，管理过程中对于质量目标的相关要求较高；此外，管理工作对于费用的控制目标较强；另外，房地产项目的管理有着较强的复杂性、系统性，同时管理过程中要按照特定的程序，进行合理的构想、方案拟定，还要进行可行性研究，对于相关方案进行评审、决策。总体而言，房地产项目的管理工作要在某个确定的时间内，通过应用特殊的组织运行模式，来完成一个既定的目标。同时，管理工作中要进行周密的计划、组织以及领导、控制，进而可以实现对既有资源的高效管理。在进行房地产项目的管理工作时，要按照以下流程进行：首先，要建立相应的项目领导机构，对于特定的项目任务进行合理的计划、分解；其次，要进行项目目标的预算以及相关项目的启动、协调；另外，在项目实施过程中，要进行合理的控制、沟通和评估工作。

2.2 房地产行业内部控制的原则

一方面，要遵循重要性的原则。对于房地产企业的内部控制来说，不仅要兼顾全局，同时还要明确控制的重要事项以及重大的风险业务单元。在此基础上，制定相应的控制措施，提升控制管理的质量。另一方面，要遵循制衡性的原则。对于房地产企业而言，其在治理结构以及机构设置、分工、业务流程等方面，要形成一个相互制约、制衡、监督的体系。另外，还要遵循成本效益的原则。在进行具体的内部控制时，要注重成本和效益，这一过程中要忽略那些对成本控制没有意义的控制措施。

3 房地产项目管理的风险分析

3.1 战略风险的分析

对于战略风险而言，其主要是指尚处于制定阶段或者已经制定完成的相关战略缺乏合理性、科学性。这样一来，战略目标管理就存在着相应的风险。比如对于一些重大的并购事项来说，如果在进行实际决策的过程中出现了失误的问题，那么将造成严重的战略风险。如果相关风险出现时，企业的领导层没有引起高度的重视，那么就会造成项目的生存环境面临着一定的困难。因此，对于项目的决策人员来说，要对一些具体性的项目战略进行时刻的关注，最大程度的降低战略风险。

3.2 人员风险的分析

在进行房地产项目的管理工作中，人才发挥着至关重要的作用。人才作为项目管理工作的主体，一旦在人才的选择方面缺乏合理性，将导致房地产项目面临着巨大的失败风险[1]。

3.3 经营风险的分析

对于经营风险而言，主要指的是经营过程中的一些不恰当、不科学的决策。房地产项目经营管理工作中，存在着一些不确定性因素，比如说消费群的定位、项目的设计质量等等，这些因素都将会对房地产的经营状况造成一定的威胁。在进行内部控制中，要做好经营风险的管理工作，建立健全内部控制机制，有效防止经营风险的出现。

4 房地产项目管理发展的新形势

4.1 提升项目管理内部控制质量

通过提升项目管理内部控制质量，可以有效提高房地产企业的运营质量与管理水平。就目前国内的房地产行业来说，还存在着业务流程分散以及风险评估较为薄弱的问题，同时企业的财务和各个部门的关联程度不强。因而，再沿用以往的内部控制体系，不能很好地满足现阶段房地产市场发展的需要。另外，一些房地产企业的绩效机制不完善，团队之间的协作水平较低，领导与管理人员对于风险管控意识较为淡薄，对于项目资金的管控方法不科学。在这种大背景下，进行房地产项目管理中内部控制的优化势在必行。现阶段，要提升房地产项目管理工作的标准化、有效化、系统化效果，并且要注重内部控制的优化准备工作。一方面，房地产企业要对自身的实际情况进行分析，进而制定出内部控制优化的具体目标。对于优化目标来说，要将重点放在提升资产的安全性、信息管理的有效性方面，进而促进企业经济效益的提升。另一方面，工作人员要提高对管理工作重要性的认识，各级管理员工要积极参加培训工作。这一过程中，还要明确不同参与部门的岗位职责，将责任具体的落实到个人。

4.2 房地产企业资金管理的发展趋势

对于房地产企业而言，要建立健全科学规范的预算制度，积极进行财务风险的规避。资金作为房地产企业的发展血脉，日常管理工作中要控制好资金的流入与流出状况。同时，还要结合企业自身的发展情况，积极从内部、外部进行资金的筹集，这一过程中要拓宽资金筹集的渠道，确保企业具备较强的支付能力与偿债能力。另外，房地产企业还要实现预算和业绩考核的无缝对接，建立资金管理考核机制，真正做到节约有奖、超支有罚、奖罚分明[2]。

4.3 房地产企业成本管理的发展方向

在进行房地产企业的成本管理与核算工作时，要将正常的经营活动作为前提。房地产企业在进行经营成本的计算过程中，要对开发过程中的资源消耗状况以及开发产品的价格进行综合考虑。同时，还要对房地产企业的策划、设计以及招投标、施工、交房等过程进行控制。这样一来，才能提升房地产企业的成本管理质量。另外，还要注重目标成本控制的完善，做好目标成本的动态跟踪，对于项目成本进行及时的评价和反馈，确保房地产企业在项目实施时成为一种自觉管理的行为。

4.4 注重现场管理人员综合素养的提升

相比于传统的工业企业而言，房地产企业的产品金额较大，并且产品涉及到民生问题。因而，对于管理人员来说，要有一个良好的职业操守与专业能力。在进行工程分包工作时，要对分包工程的承包单位进行研究，明确承包单位的施工人员素质、企业综合实力等因素。对于分包出去的工程，施工过程中要做好施工质量的监督工作，防止施工中出现以次充好、偷工减料等问题。同时，还要专门聘请专业素养较高的监理公司进行施工的监督，提升相关建筑工程的施工质量。

4.5 建立健全企业内部控制体系

对于内部控制而言，它是一项较为复杂、系统的工程，房地产企业要建立一套高度统一、合理的内部控制机制。首先，企业要建立完善的内部控制架构体系，在这一体系中应该包含董事会、监事会以及经理层、内部控制部门等。另外，对于一些重大项目的招标工作以及重大的人事任免工作来说，要严格按照规定与程序落实联签制度。

5 结语

对于房地产企业而言，要根据自身的发展情况，建立健全内部控制体系，做好企业的资金、成本管理。同时，还要积极引进国际上的一些先进、科学的管控制度，确保企业内部管控不断地发展与完善。