“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议

王玉民

房地产企业的发展对我国经济起到了重要的作用。随着我国宏观经济环境的变化和供给侧结构性改革工作的逐步推进，我国房地产面临的政策及市场环境都面临着急剧变化。因此，各房地产企业需要正确认识到营改增政策环境对企业发展造成的影响，及时调整房地产企业内部管理结构和内容，从而促进企业在新的环境下和谐、持续、健康、稳定的发展，实现企业自身经济效益提升的同时，促进我国房地产行业的进一步发展。

一、营改增与房地产行业的发展

2016年5月1日起，营改增税改试点开始在全国范围内推行，将包括房地产业及与房地产业高度相关的建筑业等多个行业系统纳入到营改增的试点范围之中。这对实现我国房地产行业的结构优化和产业整合，促进产业经营逐步向着成熟、系统、规范的方向发展提供了动力。从根本上来说，营改增政策的实施对房地产行业的发展有着促进作用。首先，营改增取消了房地产业上下游重复征税现象，有利于进一步推动行业的整体发展；其次，营改增打通了房地产行业和建筑行业之间的抵扣链条，为实现行业内更高的经济效益奠定了基础；再次，营改增税改的实施实现了房地产行业适应税制同国际的接轨，为国内房地产行业拓宽发展渠道和发展海外市场起到了推波助澜的作用。虽然营改增对我国房地产行业的发展从总体上来看是利好的，然而由于在改革试点阶段，房地产行业的抵扣链条还不够完善、相关产业政策和企业纳税筹划办法还不够完善，导致了一些房地产企业中出现了税负上升、利润降低的问题，给企业的发展造成了压力。只有正视现阶段房地产企业中由于营改增带来的问题、对其原因进行深入分析、并找到应对和解决的措施，才能够进一步促进企业的发展，实现房地产企业持续的、科学的发展。

二、营改增对房地产企业税负及净利润的影响

（一）营改增对房地产企业的税负影响

营改增后，房地产企业面临的最大问题在于企业计税方式的转变。按照营改增的相关政策内容，营改增后房地产企业将按照11%缴纳增值税。单从纳税比例上来讲，房地产行业从5%的营业税上涨为11%的增值税，虽然两者之间有着价内税和价外税的区别，但实际应缴增值税销项金额要比营业税金额逼近100%。营改增后决定房地产企业税负降低的关键在于企业进项税的抵扣。然而，房地产企业普遍面临着项目工期长、资金投入量大等问题，且目前房地产行业抵扣链还不完善，人工成本、从私人或小型企业中取得库存原材料成本等均无法实现抵扣，需要企业自行消化税负上涨的部分，导致了一些房地产企业在营改增后面临着税负压力逐渐上升的困境，给企业的发展带来了不良的影响。

（二）营改增对房地产企业的净利润影响

营改增后，对房地产企业净利润产生影响的因素将会增多。例如，从人工成本方面来看，占房地产业成本比重居前的建筑安装成本（一般占到房地产项目开发总成本的25%—40%左右），这部分成本主要构成为施工单位的直接劳动力成本，而该部分成本因无法取得增值税专用发票，往往将税收成本转嫁到房地产业，这部分转嫁的人工税负成本需要由房地产企业自身消化，成本的增加将会压缩企业的利润空间，造成企业净利润的下降。企业面临的净利润下降问题，应及时采取有效措施，扩大自身的盈利空间，才能保障营改增后房地产企业的进步和发展。

三、营改增后房地产企业降低税负、提高净利润的方式

（一）加强企业增值税专用发票管理，扩大企业进项税抵扣项

进项税抵扣是实现行业减税、税负只减不增的关键。房地产企业在营改增后要做好企业税票的领用、管理、开具、核算和保管工作，确保进项税抵扣的顺利进行。因此，企业在日常财务管理过程中要深入学习和研究营改增政策，对企业的成本内容和资金、资产结构进行梳理，扩大其中能够取得增值税专用发票的项目，并积极索取增值税专用发票，用于进项税的抵扣，降低企业税负，防止税负压力突然升高给企业资金流造成的压力，保障房地产企业的持续发展。

（二）梳理企业上下游合作企业，优化产业链

在营改增前，由于房地产原材料占用资金较大、运输不易等特点，房地产企业一般会选择项目所在地有价格竞争优势的个体和小型企业进行合作。但是在营改增后，为了实现成本的进项抵扣，企业应该慎重选择交易合作对象，综合考虑价格和企业资质等问题，避免由于无法取得增值税专用票据导致的企业税负成本上涨的问题。同时，根据企业纳税筹划工作的需要，企业还应对自身的合作企业及项目合同进行梳理，对有一般纳税人资质的企业明确开具增值税专用发票的金额和时间，对没有发票开具资质、但有绝对优势的企业应重新签订合同，调低合同金额，确保企业的盈利空间和纳税风险的防范。

（三）引入信息化税务筹划处理体统，提高纳税筹划效率

在企业当前财税处理工作中，应进一步加强对自身财税信息系统的更新和建设，及时同最新的营改增处理系统接轨，为企业的纳税筹划工作提供必要的信息处理渠道，从而提高企业纳税筹划管理的效率，及时发现企业财税工作中存在的问题和风险，并采取有效的措施，保障企业的纳税筹划工作能够顺利进行。

（四）优化成本结构，提高技术手段降低企业成本

为了应对由于人工成本等无法抵扣成本在企业中占比过大造成的企业税负压力上涨和净利润降低的问题，企业可以通过科技创新等手段，提高技术设备、人工智能等在房地产项目开发过程中的比例结构，从而实现人工成本的降低。也可以同有资质的人力资源公司进行合作，取得增值税专用发票，转嫁人工成本税负压力，为企业的纳税筹划开拓新的空间。

（五）改善产品属性，创造新的企业盈利空间

在积极开展房地产市场调研和分析的基础上，为了迎合当前社会对房地产商品的需求，企业还应从更新产品属性、创新产品内容的方面寻找新的利润增长点，结合当前营改增税惠等相关政策，提高企业的总体盈利能力。例如，房地产企业可以提高精装房项目在企业开发项目中所占的比例，因为房地产精装房中的装修费用等可以进行进项税的抵扣，同时提升产品品质从而提高销售收入，在减轻税负压力的同时，提高企业的经济效益。

[1]管敏.浅析营改增对房地产企业的影响[J].河北企业,2017,(06):144-145.

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