农地信托财产权登记的制度构建

◎王 萍

《信托法》中的登记规定为农村土地信托的推行提供了可行性，对于农村土地采用信托财产权登记制度，结合其他土地管理现行条例，共同维护农民的权益，是促进农村土地管理改革的基础措施。但是在实际操作过程中，登记制度自身问题重重，不仅发挥不出实际效果，还对土地管理工作造成了一定影响。为了更好的保护土地权利人的合法权利，规范农地信托登记制度，确定土地信托权限范围，笔者以法律规定为切入点，对完善农地信托登记制度进行探讨。

一、农村土地信托制度的意义

国际范围内的土地信托制度都将土地作为有法律意义的信托产品进行相关操作，由土地信托机构作为财产受托人，将土地按照其各类应用价值进行财产转移，以委托人（即土地所有者）的目的进行处理。土地在其中作为信托财产，具有法律效益，在信托系统下体现了以财产权为中心的法律关系。多数情况下，将土地使用权进行市场化概括，在双方都同意的情况下进行土地使用权的转让，保证土地所有权依旧为委托人所有，同时保证土地承包人的应有权益，具体内容依据具有相关法律效益的登记合同进行判别。

而对农村土地实施信托制度，需要在坚持维护农民权益的前提下进行操作。我国的农村土地信托有其独特的规定和性质，比如有些由村民小组等农民集体共同拥有的土地，其土地所有权并不归单个人所有，被称为农民集体所有权，土地信托必须坚持其所有权，不得进行转让与变更，进行信托登记委托时必须统一集体成员的意见，确认无误后再进行登记。农村土地信托制度限制承包人在经营使用过程中改变信托土地的农用性质，将土地的转作它用。在对承包性质的土地进行信托登记时需要进行登记公示，表明土地使用权的归属，并且要保证信托期限在其承包的期间内，以确保土地承包者的利益。

二、信托公示与土地信托登记

1.信托公示的含义

土地作为一种信托财产，需要按照信托体系的规定来执行，在部分特殊情况下进行的土地信托需要向社会进行公示，即信托公示。当农村土地使用权通过信托的方式发生改变时，有必要将其变动公布于世，对于物权有迹可查，才能获得对抗第三人的法律效果。各国对于物权公示的方式大多相同，区别于动产的交付式公示方法，信托公示的方法是进行登记，属于不动产的公示方法。

农地信托制度建立在农地的财产权转移的基础上，结合其他土地法规，按照规定将农村房屋所有权登记为不动产，在有关农村宅基和集体建设用地方面，我国国土资源部更是明文规定将其划分为不动产进行统一登记。进行农地信托公示的流程与物权公示非常相似，不仅其公示方式一致，公示的效力在多数情况下也是一致的，相关机关可以同时办理信托公示和物权公示，多方面证明了信托与物权之间存在的联系，即农地财产权的变更属于物权变动的过程，所以其信托公示也是物权公示的一部分。

2.土地信托登记

作为公示体系最完整的不动产信托登记，农地的信托登记具有一定的优势，完整体系为其提供了便利。将需要进行信托的土地进行登记，需要遵守相关法律规定，确立明确的登记流程和程序。我国虽然已经出台了包含相关内容的《信托法》，但是在该规定中，不仅没有建立起完善的登记系统，对于登记流程和登记处主体等方面都存在大量问题，整个体系残缺不全，缺乏实际可操作性。这种情况需要立法给予重视，只有采取相应措施才能真正实施农地信托制度，发挥制度功能。

三、关于土地信托登记机制在我国发展的构想

1.土地信托登记的范畴

（1）计划将土地进行土地信托的土地权利人需要拥有其将要托付土地的完整产权，并且该土地能够作为独立财产权。土地信托需要完整且合法的权益，因此，在土地信托过程中，接受信托的土地必须在法律允许范围内拥有转让权、处理权。土地不属于客户个人的独立财产的，将无法进行土地信托。当下我国法律规定，土地使用权有国有土地使用权和农民集体所有土地使用权。如果客户拥有一块土地的完整土地使用权，那么他有权利将此块土地使用权转让给其他公民，从中获取利益。然而土地的转让手续繁多且难以通过合适的途径找到有承包、经营该土地意愿的对象，因此，土地信托为有意愿转让土地经营权和有意愿经营土地的公民之间架起了桥梁。土地信托通过将客户的土地权利变为信托财产，为客户代理转让。然而拥有划拨土地使用权的公民没有权利将土地进行转让，划拨土地使用权所代表的权力不包括对所有土地的转让权，而只能进行使用。因此，拥有划拨土地使用权的公民无法将其该权利下的土地进行土地信托。综上所述，土地信托登记的客体，其所要信托的土地使用权应为个人独立财产，拥有法律保护下的转让权、处理权。另外，一些特殊情况需要根据《农村土地承包法》确定其是否符合土地信托的规定范围。

（2）土地信托在登记过程中需明确标注客户进行土地信托的土地范围，并且信托内容不仅包括登记过程中所记录的土地范围，而且包括在信托时间内该土地因合理使用而得到的财产。根据《信托法》第14条的规定，同意信托并且成功将土地权利转让后，该土地所产出的一切财产都应在信托范围内，受托人有权使用该土地在受托时间内的所有财产。所以，在信托时间内，信托范围包括被信托土地的土地使用权，以及财产在处理、开采、处分等情况下所获的权利。

（3）在土地信托的登记过程中，登记条目需要按时更新。在信托客户首次登记时，不仅应当详细记录客户的身份信息和所信托土地信息，还应当将客户对土地的信托希望、信托目的进行记录。同时，应当向信托客户详细介绍相关法律法规，以最简要的表述方式确保客户对土地信托拥有尽量详尽的了解。在双方达成土地信托约定后，对各项客户拥有权利的证明进行副本留存。在成功进行土地信托之后，应当立刻进行土地权利主体变更的相关登记，以保证权利转让的公平公正性。综上所述，土地信托的登记内容必须详细完整，以保障受托方、委托方、信托方的合法权益。

2.农村土地信托登记的主体承担者

（1）农用土地作为信托财产需要对权利进行转移，而办理财产权转移的登记机关专门负责对财产权进行登记，所以其在农地信托方面属于必要的程序，就算不是信托登记，在进行财产权转移的时候也需要到登记机关进行登记，如缺少登记步骤，更改行使权或将其他权利进行转让将不具备任何法律效果，双方的权益都得不到保障。土地登记的管理部门处理的多数案例皆为办理财产权的转移，由于财产权转移同时也是信托登记的主要办理业务，为了方便办理过程，提高便利和效率，将信托登记机关与专门办理财产权登记的机关相邻而建是个不错的办法，不仅节省了交易成本，还方便公众提高风险防范意识，随时进行信息查询以辨明真伪。利用多种方式方便公众获取信息，增加信息获取渠道，采用易懂明了的方式让公众了解农地信托登记信息，可以更加有效的保护当事人和第三方的权益。

（2）作为土地的所有者，他们是将财产进行信托的主要决定人，作为以土地权利变更为内容的信托行为需要双方当事人共同去相关登记机关申请登记，而且由于土地信托设计法律上的财产权转移，不仅需要相关的变更文件作为证明，还需要委托人和信托机构的人员共同申请登记，而另一方受益人则不能作为申请人。有些特殊情况下，受托人也可以代为申请，比如遗嘱信托中当事人已经不在了，只能寻求变通，按照生前签订的协议，由受托人代为申请。在实际操作过程当中，灵活做到特殊情况特殊对待，一般处理时还是应该以普遍情况的应对制度为行为法则，坚持双方共同申请的原则。

3.土地信托登记的法律效力

土地信托登记既要作为信托公示的一种方式，也代表其具有法律效力。在土地开始作为一种信托产品流通之前，土地登记的效力包含两种立法模式，我国多采取登记成立主义。这导致我国农地信托在进行登记时需要将登记作为主要的成立条件，只有完成登记才能完成土地权利的变动，如果不能完成登记则该行为不具备法律效力。而在登记对抗主义中，登记仅仅代表政府机构判定此土地可以发生权利变动，对当事人没有具体的内容和限制。两种方式各有优势和缺点，但进行土地信托登记关系到信托行为的安全和生效，在我国历来采用的土地管理政策的引导下，具有保障和明确法律关系的登记成立主义安全性大于对抗主义，适合对农地进行业务开拓，农民的接收程度也较高。

四、结语

参照各国的信托相关制度来看，不动产无论是进行信托登记还是直接进行登记，其所产生的法律效力都是一致的。对于农地信托财产权登记来说，其需要采取和国家政策一样的登记生效主义，只有在办理登记之后才能发生法律效力。由于农业用地的特殊性，信托登记需要注意的方面有很多，只有制订明确的法律来对其进行规范，解决管理和实施中存在的问题，才能彻底落实政策，实现对农村土地的规范化管理，推动农村的改革和建设。