浅谈“营改增”对房地产业产生的影响

吴吉

摘 要：国家税收试行营改增方案，房地产业也被纳入其中，营改增后房地产企业税负出现的各项问题都受到人们的密切关注。本文从房地产业营改增的背景、其积极与消极影响，浅谈房地产营改增过程中出现的问题，以期为房地产业应对营改增提出对策。

关键词：营改增；房地产

房地产业营改增背景

据《2016年年度统计公报》显示，全年全社会固定资产投资606，466亿元，房地产业开发投资102，581亿元，占17.2%，可见房地产业是我国国民经济发展的关键增长点，房地产业的税收在我国总的税收中也占据重要地位。2012年1月1日，我国税制改革正式拉开帷幕，房地产业在2015年作为最后一批试点行业被纳入其中，由于营业税税收中存在重复征税的问题，为以促进社会形成良性循环，避免重复纳税，营改增是一项我国经济发展迫切需求的重要改革举措。

房地产业营改增后的影响

2.1积极影响

据税务总局货物和劳务税司副司长林枫介绍，2016年5-8月，四大行业累计实现增值税应纳税额3，127亿元，与应缴纳营业税相比减税486亿元，下降13.45%，其中房地产业实现增值税655.01亿元，减税51.13亿元，下降7.24%。按长期发展趋势来看，营改增有利于降低房地产企业税负负担；另一方面，现在企业购买不动产可以凭借增值税专用发票抵扣，企业可加购不动产使企业实现规模经济，活跃房地产气氛，间接带动其他行业发展，逐渐形成范围经济。

2.2消极影响

虽然营改增后房地产业总的税负大幅下降，但有的房地产企业却可能出现税负增加的现象。我国绝大多数房地产企业均属于一般纳税人，一般纳税人由征收5%的营业税改为征收11%的增值税，李玉环在《房地产“营改增”后税负增减问题解析》中分析当房地产业销售收入中无进项抵扣税额部分占有进项抵扣税额的比例高于45.45%时，企业的税负会增加；同时房地产企业账务处理的难度增加，目前房地产企业财务工作在新旧税务制度、财税政策和实务操作的改变都面临更新，财务工作人员的业务素质和职业操守也将接受考验，最重要的是增值税抵扣凭证征税机关把控严格，企业取得增值税专用发票困难程度大，可能会引发虚开、代开发票等问题。

房地产业营改增过程中出现的问题

3.1税收政策统一实施难

由于我国东西发展的不平衡性，导致在东部地区适合的税收政策在西部地区可能不适合，尤其我国房地产业区域发展极度不平衡，营改增的宏观调控对各地区的影响程度深浅不一。在经济不发达的地区，企业可获得信息更新速度慢，运行和经营必将遭受挑战；其次，许多房地产企业属于民营企业，我国民营企业本身管理模式和经营机制相较于国有企业落后，许多金融机构不愿给民营企业贷款融资，因而民营企业融资难度大，资金周转困难，而国家出台营改增政策后，据2016年3月中国财政部和国家税务总局联合发布的财税【2016】36号文 （36号文） 规定，房地产税率变为11%，对于民营企业来说明显过高。

3.2出现资金短缺，造成财务压力大

房地产企业通常为了能够取得更好更快的发展，通常会采取大量固定资产如施工设备的购置，出台营改增政策后，由于增值税的可抵扣性，这会使得房地产企业现金流在现金流量表的显示数据比在政策出台前小，于是企业便会加大投资；在另一方面，由于房地产信贷政策的缩紧，企业生存难度越来越大，融资越发，故企业可能面临资金短缺，造成财务压力大。

房地产业应对营改增对策

古人云“工欲善其事必先利其器”，企业在面临营改增政策给整个行业或者市场带来的一系列问題和挑战，应予以积极的态度努力探索解决方法，密切关注国家政府的政策和动向，及时做好充分准备和超前规划，才能为企业的生存和发展提供道路。

4.1提前做好财务工作人员培训，储备相关人才。

由于政策改变后增值税的复杂性，财务工作人员的工作量会加大，要保证会计核算的质量和速度就必须对财务工作人员进行专业上的再培训，用以提高专业技能和税收筹划能力。可先学习国家颁布的政策进行政策解读，了解增值税专用发票的可抵扣性和严肃性；其次，可到相应税务机关学习实务操作，全面了解实施步骤，杜绝人为的会计处理错误，防范不必要的纳税风险；最后，公司相关部门的领导和工作人员也要接受学习，最重要的是深刻认识偷税漏税行为的危害性和严重性。

4.2做好税收筹划，合理申请延期纳税，减轻财务压力。

房地产企业在营改增初期，纳税筹划将发挥巨大作用。首先，深刻学习并熟悉掌握国家出台的优惠政策，尤其是对产业和地域的优惠政策，利用优惠政策渐进行税收筹划可以给企业降低成本；其次也可以合理申请延期纳税，延期纳税是指纳税人按照国家有关延期纳税的规定延缓一定时期纳税，企业可以把资金留给内部用于经营周转，有利于企业日常经营活动。总之，纳税筹划可以实现纳税成本最小化，提升经营管理水平，做好税务筹划可以给房地产企业营改增的转变能有一个较好的过渡时期。

结语

营改增的实施标志着我国税制改革又更上一层楼，正确认识营改增的积极与消极影响，清晰了解改革过程中的问题有利于我们更好的为实战做准备。同时，国家财政部门也要给房地产企业做出相应的引导，才可促进财政部门和房地产企业在营改增政策下相辅相成平稳过渡，也可早日完善整套营改增问题应对方法。

【参考文献】

[1]涤非. 房地产“营改增”影响分析及房企应对策略[J]. 中国房地产，2015，（34）：25-29.

[2]李玉环. 房地产“营改增”后的税负增减问题探析[J]. 中国市场，2015，（35）：171-172.