土地增值税对房地产企业会计核算的影响评价

谭红霞

摘 要：当前我国房地产行业已经取得了极大的发展，并且获得了巨大的成就，尤其是这几年国家出台了各种相关政策，其中土地增值税政策也在不断完善。土地增值税为超率累进税率，清算期最短为两年到三年，长则七年到八年，具有较长的时间跨度，因此，土地增值税对房地产企业会计核算较大的影响，如果处理不当，将会对企业的发展造成非常严重的影响。本论文的主要分析了土地增值税对房地产企业会计核算的影响，希望对房地产企业的发展做出一定的贡献。

关键词：土地增值税；会计核算；影响

对土地增值税相关理论的简要分析

我国自上世纪九十年代末开始出现土地增值税，通过土地增值税有力打击了我国沿海地区不法分子的土地投机行为，因此，土地增值税最初的立法是为了惩罚不法分子，在我国具有最高的税率。随着我国加速发展，传统的住房分配方式已经逐渐废除，土地增值税的监管对象也不再是土地投机分子，而是将矛头转向了房地产企业。随着住房制度不断完善，土地增值税政策也随之继续完善，土地增值税早已不在是具有惩罚性质的税种，其已经是具备市场调节功能的科学税种。

近些年国家住房政策逐漸完善，房地产行业正在恢复正常，不再是单纯的暴利行业，各级税务部门对房地产企业进行土地增值税的征收也在逐渐完善，传统的粗放型征收方式正在向着精细化的方向发展，在这样的背景下，土地增值税对房地产企业会计核算的影响正在逐渐加大。

土地增值税对房地产企业会计核算影响分析

2.1土地增值税具有较长的时间跨度

土地增值税的征收同房地产项目的运行情况有着直接关系，如果房地产项目仅处于开发的初始阶段，税务部门只能向房地产企业进行预征，不能清算，房地产行业的项目有着开发时间不确定的特点，但总体时间较长，短则两三年，长则八九年，甚至有的房地产项目完成开发要达到十年以上。

综合分析上述原因，土地增值税必定会对房地产企业会计核算造成巨大的影响，通常情况下，很多房地产项目在进行开发的过程中可能涉及到3，4波会计人员，并且房地产企业土地增值税的会计核算方式也会发生较大的变化，在房地产项目开发初期盈利，会计核算方式就会记入损益，如果在开发后期房子价格降低，或者成本上升等，会计核算方式就有可能记入预交税金，某些情况下还会红冲当期的损益。

2.2土地增值税对金额的影响较大

上文中已经提到我国的土地增值税税率除去部分海关收取的关税，其所征收的税率最高。随着房地产行业竞争愈演愈烈，土地增值税税率居高不下，预征额度也及其巨大，一旦房地产企业会计核算存在问题，将会对房地产利润计算结果造成非常严重的影响，严重时还会造成房地产企业会计年度亏损，最终不能进行正常的利润划分并进行准确的资金预测。

2.3土地增值税政策变化较快

虽然我国已经有了较为完善的土地增值税政策，各类法规健全密集，但是大多数的土地增值税政策层次较低，仅有少部分土地增值税政策是有国家税务总局制定发布的，多数土地增值税政策是由各省市的税务部门发布的各种文件、公告，有的时候在一个月就能发布几个土地增值税政策文件，这些政策法规的质量较低，还存在着前后不匹配，甚至相抵触的问题，这样的情况给房地产企业会计核算造成了非常大的困扰。并且房地产行业项目有着开发时间跨度长的特点，一旦土地增值税政策存在着前后不一致或者抵触的问题，对房地产企业所造成的影响可能是致命的。

2.4土地增值税的计算难度较高

土地增值税有着较高的计算难度，尤其是在清算的时候中必须由具有专业水平的会计人员操作，会计人员既要了解会计核算和土地增值税的计算方式，还要熟知房地产行业项目的相关背景，对消防、营销等方面都要有着一定的了解，只有这样才能保证土地增值税计算具有较高的精确性。当前，满足上述条件的专业会计人员较少，多数房地产企业只能将土地增值税计算委托给专业的会计事务所进行，但是多数会计事务所仅仅在会计核算阶段同房地产项目进行接触，不能完全了解前期的会计核算水平，这就容易造成前后误差，甚至给房地产企业造成巨大的经济损失。

处理土地增值税对会计核算影响的有效措施

3.1房地产企业要结合项目实际情况对会计核算方案及时调整

房地产企业必须对会计核算给与足够的重视，提升会计人员的地位，让会计人员全程参与房地产项目的规划设计，会计人员必须知晓项目方案的所有变更和后期的销售方案等，只有这样会计人员才能根据项目的实际开发情况制定合理的土地增值税的核算方案，提升会计核算水平，保证房地产企业在会计核算方面质量过硬。

3.2房地产企业要加大对土地增值税预测算的管理力度

房地产土地增值税有着缴税金额大、预缴金额多的特点，因此，在房地产项目还没有完全清算之前，会计人员必须对土地增值税的预测给与足够的重视，加大对土地增值税预测算的管理力度，会计人员必须根据项目的开发水平精确计算土地增值税的税负水平。此外，房地产企业还要完善预缴工作，处理好预缴和整个项目税负之间的平衡。

3.3房地产企业要同税务机关维持有效的沟通

前文已经提到，房地产行业的土地增值税政策的变化性较大，并且其区域性较强，因此，房地产必须同当地税务机关维持有效的沟通，及时了解政策的变化，只有获得税务机关的认可才能保证企业有良好的发展，在竞争激烈的房地产行业占有立足之地。

总结语

综上所述，我国房地产行业已经取得了极大的发展，并且获得了巨大的成就，尤其是这几年国家出台了各种相关政策，其中土地增值税政策也在不断完善，房地产行业必须加大对土地增值税的研究力度。

【参考文献】

[1]浅谈土地增值税清算对房地产企业的影响，中小企业管理与科技（下旬刊），2014，（07）.

[2]贺志东，编著.房地产开发企业纳税筹划[M].机械工业出版社，2015.

[3]顾全根.浅谈房地产开发企业土地增值税的筹划[J].江苏商论，2014，（11）.