财务视角下房地产公司风险管控

吴昆

摘 要：近些年来由于我国对房地产行业发展的大力推动和扶持，房地产行业得到了飞快的发展，目前房地产行业已经成为我国经济的重要组成部分。与此同时，房地产行业由于其自身的经营特点，通常会涉及巨大的资金，而且投资变现的周期也比较长，再加上市场的不稳定以及房地产公司集资的手段也十分有限，所以就会产生一定的财务风险。因此，房地产公司在经营时必须要做好财务风险的管控。

关键词：财务视角；房地产公司；风险管控

我国的房地产行业在近二十多年来得到了快速的发展，其巨大的收益使得很多房地产公司都趋之若鹜，忽略了房地产行业存在的巨大风险。但是近些年来由于金融危机以及房地产泡沫等因素的影响，房地产行业要面对的风险也越来越多，所以房地产公司必须加强对于财务风险的管理和控制。财务的风险管控对于房地产企业的正常经营来说起着举足轻重的作用，它不仅可以作为房地产公司正常运营的支撑，也是房地产公司管理职能的表现。因此很多房地产公司都积极地建设公司内部的风险管控体系。房地产公司必须建立起一套完备的财务风险管控系统，因为完善的财务风险管控体系可以帮助房地产公司在国家政策变化或者市场出现波动时做好积极有效的应对；而且完善的财务风险管控体系也体现着房地产公司良好的管理规划能力，只有房地产公司建立起完善的财务风险管控体系之后，才能真正地在整个房地产行业巨大的竞争压力下生存和发展。

当前房地产公司所面对的主要风险

融资渠道比较单一

资金的筹集对于房地产公司来说至关重要，它极大程度地决定了房地产公司日常的运营，可以说在房地产公司众多财务管理项目当中，融资是最重要的项目之一。近年来，由于我国出台了相关房地产市场的调控措施以及银行对于资金筹集渠道监控的加强，信用贷款进入房地产行业的难度也日渐提高。正因如此，房地产公司筹集资金的方式过于单一也成为了阻碍房地产公司发展的因素之一，我国很多中小型房地产公司就因为无法筹集到相应的启动资金使得相關项目无法开展。再者，我国房地产公司在进行融资的过程中，容易受到外界很多因素的干扰，比方说现在房地产公司在融资之前必须要考察好相关筹集资金的环境等因素，房地产公司不能将筹集资金的渠道只局限于向银行贷款。但就目前的实际状况而言，房地产公司可供选择的融资方式却少之又少，而且由于市场竞争等因素，很多房地产公司通过现有手段也无法筹集到资金，这将会导致公司的资金链断裂。而且很多房地产公司在融资过程中没有考虑到融集到的资金与融资成本之间的关联；有的房地产公司只关注到了融集到的资金的多少而没有考虑在资金筹集过程中的各类成本，使得房地产公司所面临的财务压力不断增加，使得房地产公司的财务管理难以有效进行，严重影响了房地产公司的正常经营和发展。

房地产企业的财务人员缺乏相关财务专业知识

众所周知，财务人员对于财务管理工作进行的有效与否有着至关重要的作用，他们的综合素质直接决定了房地产公司的财务管理工作是否能真正有效地落实下去，财务人员的工作能力和专业知识也极大地影响了财务管理工作的准确性以及公司的财务风险。而且近年来国家颁布了大量的有关于房地产公司财务管理的相关政策，但很多房地产公司的财务管理人员并没有去仔细了解和学习这些新政策、新规定，使得其难以应对新时代的财务管理工作并规避相关的财务风险。而且在部分房地产公司中，十分缺乏高素质的财务管理人才。很多从事房地产公司财务管理的工作人员在进行财务管理工作时都只是依靠个人经验和直觉，这让财务管理工作的随意性大幅提高，也直接提高了房地产公司要面临的财务风险。

据了解，我国某地一房地产公司计划在七年内完成一住宅区的建设，预计落成后总收入为十亿元，总投资额（含税金）为八点五亿，净利润为一点五亿。房地产公司做了两种方案；一方案内含报酬率为8.92%，净现值为0.88亿，二方案内含报酬率为10.15%，净现值为1.04亿。对两个方案进行评估后发现二者的净现金流和净利润率均一致，但由于各阶段净现金流的不一致造成了二者内含报酬率以及净现值的不同。由于房地产企业的项目周期比较长，所以若没有考虑货币时间价值的话会造成对企业实际价值的错误估计，影响房地产企业的决策。

房地产公司内各部门之间缺乏合作

房地产公司的财务管理工作并不只属于财务部门，其并不是一项由财务部门单独进行的工作，财务管理工作需要财务部门与其他有关部门相互配合，多沟通与交流，尤其是房地产公司内部的工程部门。但我国有些房地产公司的管理者认为财务管理工作只属于财务部门，与公司内部其他部门没有较大联系，使得各部门之间缺乏应有的沟通与协调，这极大降低了财务部门财务管理工作的效率，甚至影响到了管理者的决策。

基于财务视角应对风险的措施

扩展和完善融资渠道

众所周知，房地产行业的资金需求量十分庞大，所以房地产公司在进行工程项目时需要巨大的资金，这使得房地产公司的资金筹集工作变得十分艰巨，如何解决这一难题成为了加快房地产公司发展的重要因素之一。就目前而言，我国大部分房地产公司筹集资金的方式和渠道还比较单一，筹集资金的能力也有待提高；所以我国房地产公司必须要使其筹集资金的方式和手段不断拓展，使房地产公司自身的融资渠道和方式更加多元化。房地产公司首先可以通过公司自身发起或者自然人发起的方式来进行民间资金的筹集。其次还应扩大金融业务，不能将企业的金融业务只局限于银行，房地产公司还可以使用商业汇票等结算方式。最后，在资本市场中房地产公司应更加活跃，在融资时可以采用股票和债券等形式。而且房地产公司还应在融资工作进行过程中及时发现问题并进行总结和分析，进而制定出更加合理有效的财务管理方法。

加强对财务管理人员专业知识和职业技能的培养

房地产公司的财务管理工作开展的是否有效主要还是由房地产公司内相关的工作人员决定的，只有相关的财务管理人员在工作时认真负责，并且也具备足够的职业技能时，房地产公司的财务管理才能真正地落实下去。正因如此，房地产公司内的相关部门一定要加强对于财务管理人员专业知识以及职业技能的培养。首先，房地产公司应注重对于财务管理人员的招聘工作，在招聘时就应提高相应的要求，制定相应的招聘标准，确保所招收的工作人员都是具有相对高的综合素质的；其次，应定期在公司内组织员工的培训工作，使工作人员能够不断地汲取新的财政管理的知识，从而在应对各类财务问题和风险时更加从容。

加强公司内部各部门之间的合作与沟通

房地产公司在项目开展过程中所涉及到的范围很广，而且资金的流动性也很大，正因如此，若公司内部各部门之间没有足够的合作和沟通的话就会使得公司的运营效率大大降低。首先，房地产公司的财务部门的工作与其他部门发生冲突时应先进行公司相关财务预算工作的总结和分析。其次，房地产公司应加强内部各个部门之间的沟通，内部各部门的相关负责人应定期组织跨部门会议，多与其他部门沟通和交流，对公司内部的资金流动状况和使用情况进行全面的了解，保证公司财务管理工作的有效进行。最后，房地产公司的高层应建立相关的监督部门，对公司内部财务部门的工作进行有效的管理和监控。

结语

总的来说，由于我国目前的国情，所以人民群众对于住房的需求是十分庞大的，所以我国的房地产行业今后还会不断地发展；正因如此，也会吸引越来越多的公司投入到房地产行业当中，而房地产公司在经营时不能只被巨大的利润所蒙蔽，还应认识到房地产行业存在的巨大风险，只有在经营过程中对这些财务风险进行规避，才能实现真正的发展。

（作者单位：华润置地（山东）有限公司）

【参考文献】

[1]马吉林.论我国房地产企业财务风险控制[J].经济，2016（11）.

[2]丰冠华.房地产企业财务风险控制研究[J].经营管理者，2016（17）.

[3]朱清华.房地产企业财务风险控制管理问题探析[J].统计与管理，2017（07）.