不动产登记中的四个误区

宋百海+于磊

伴随着不动产统一登记的推进，很多地市要求短时间内完成不动产统一登记的整合，登记人员短时间需要掌握以前从未接触过的知识和内容，给工作人员造成很大压力。笔者结合自身不动产登记工作中经常遇到的几个错误观点，作简要分析。

一、谁投资谁受益不是直接登记的依据

目前矛盾最明显的就是车位、车库的权属问题。《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

从上述法条可以看出，占用业主公共部分土地形成的车位、车库属于业主共有，其实质依据是车位、车库所在的土地使用权归谁所有。根据《城市房地产管理法》的规定，业主在取得房屋所有权的同时也取得了该房屋占用范围内的土地使用权。小区内规划用于停放车辆的车位、车库，如果是开发商合法建设的，占用土地不是在公共部分的，依据《物权法》第三十条，开发商自然取得所有权，当然可以通过出售、附赠或者出租等方式处置。

同理，建设在小区业主共有土地上的车位、车库，应当依附于小区业主共有的土地和土地使用权而存在，应当是属于小区业主共有的。没有土地使用权，就没有附着在土地上的一切，皮之不存，毛将焉附？开发商对这些车位、车库进行处置的合同如果得不到业主追认属于无处分权，应属无效。

至于有人提出，如果将车位、车库规定为业主的共有财产，开发商就没有建设车位、车库的动力和积极性，这实际是不值得一驳的伪命题。商品房建设属于市场行为，依法依规应该配建的车位、车库，成本肯定可以计算到房屋当中，目前状态下，开发商为了销售房屋肯定会主动要求建设车位、车库。因此，这个问题不成立。

二、不计算容积率不是无法登记的依据

在不动产登记中，尤其是在地下空间的利用中，由于目前是空白，或者出现了部分不计容积率的建筑，对于该部分建筑能否登记，很多登记人认为不计算容积率不能进行登记，该观点实际是错误的。

《建设用地容积率管理办法》第二条规定，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。第十二条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。可以看出，容积率是规划部门对工程进行竣工验收应该审核把关的内容。

《建设用地容积率管理办法》是2012年才出台的，在此之前对地下空间的利用无明确规定，导致很多登记人对不计算容积率部分能否登记颇为困惑。《建筑工程建筑面积计算规范》对部分内容规定了可以不计算容积率，如阳台或者半地下室等按一半计算容积率，但在不动产登记中，要依据《房产测量规范》的规定进行，规范之间存在差距，数值未必相同。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：包括建设工程符合规划和房屋已经竣工的材料等内容，可以看出容积率是否合格不是不动产登记机构收取的要件，与不动产登记无必然联系。

三、询问是否结婚是登记中的错误问法

《物权法》第十二条规定，登记机构应当履行的职责之一是就有关登记事项询问申请人。《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。

不动产统一登记后，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）和《实施细则》未对询问进行明确规定，但并不表示可以对关键内容放弃询问。《条例》第十条规定，不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当查验有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致。《实施细则》也对部分内容予以强调，通过询问可以有效判断证明材料和申请登记内容是否一致。《条例》第十九条规定，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

可以看出，不动产登记部门对材料的有些内容需要通過询问加以判断。实务中，有些登记人直接询问申请人是否结婚，进而判断是否存在隐性共有人的行为是错误的。登记是依申请启动，结合申请材料加上询问判断是否符合登记要素，然后在登记簿进行记载的行为，登记机构无权也不能根据情况判断确定权属。婚后也存在单方所有的情形，因此实务中，需要询问是否存在共有人，然后根据申请材料判断，而不是询问是否结婚。

四、权籍调查不是不动产登记的必需步骤

《条例》第十六条规定：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；不动产界址、空间界限、面积等材料。可以看出，不动产权籍调查的内容是当事人申请登记时需要提交的材料内容。

不动产统一登记后，部分地市由于资料整合不够完善，导致房地整合有困难，因此就要求所有的不动产登记都进行权籍调查。权籍调查实际是不动产统一登记之后出现的新名词，一般包括不动产权属调查和不动产测量。前者主要是获取不动产权利的主体、类型、权利变化等权属状况，后者主要是获取不动产的坐落、界址、面积、用途等自然状况。实际上权籍调查只是不动产首次登记的基础，并非所有的不动产登记都需要进行权籍调查。权籍调查的目的是获取不动产登记所需的不动产的权利状况和自然状况的证明材料。如果当事人有其他材料可以证明不动产的权利状况和自然状况，则不需要对该不动产再进行权籍调查。

不动产首次登记之后，相关的信息在不动产登记簿上已有明确的记载，如果宗地的界址没有发生变化，则不需要再开展权籍调查。不动产的转移登记、变更登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记以及抵押权、地役权的首次登记因为不涉及地址等变动便不需要再开展权籍调查。权属调查一般应委托专业机构完成，如果当事人提供的证明材料列明了四至界限以及坐标等信息，能够证明不动产权利和自然状况，则不需要再进行权籍调查，登记机构只需对当事人提供的调查成果进行权属审核。

陈品禄/责任编辑endprint