长租公寓的资本狂热与赢利困境

新壹流

目前已有超过60座城市加入楼市调控行列。购房市场进入门槛的提高，让部分置业者转而选择租房。这对于长租公寓来说，意味着新的营销机会正在到来

从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励房屋租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITs（房地产信托投资基金）的试点等。租赁市场从顶层设计上获得了政策红利，推动行业蓬勃发展。

今年以来，监管层更是频繁出台限购政策，目前已有超过60座城市加入楼市调控行列。购房市场进入门槛的提高，让部分置业者转而选择租房。这对于长租公寓来说，意味着新的营销机会正在到来。

根据国家卫生计生委发布的《中国流动人口发展报告2016》，2015年中国流动人口规模达2.47亿人，占总人口的18%，相当于每六个人中有一个是流动人口。未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年我国仍将有2亿以上的流动人口。

庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。此外，租赁市场长期存在的底层因素，如“千禧一代”进入主力消费市场带来消费升级的需求，以及租賃市场信息不对称等行业痛点的改善，也在上述周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌房屋租赁市场进入了一个新的加速阶段。

公开资料显示，中国房屋租赁市场规模在2016年已超过万亿元。按目前的市场空间估算，整个房地产服务市场空间在5.3万亿元左右。正是在这样的背景下，各类与房地产相关的企业及资本盯上了租赁这块尚未被完全开发的蛋糕。

按获取房源的方式不同，目前国内的长租公寓模式可分为整体拿下一栋楼或其中一层至数层的集中式承租和分散拿下个人房源的分散式承租。以运营流派来分，除却职业二房东、个人房东等传统房屋出租者，目前市面上布局长租公寓的运营机构包括开发商背景类、中介背景类、酒店背景类和互联网创业类四种类型。本文剖析了不同模式下长租公寓的现状和发展，对了解当前中国长租公寓业态有着积极的样本意义。

一、国内流派

1.开发商背景企业

开发商背景企业是对母公司手中的闲置自持物业进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资。

优点：初始成本投入少，以母公司名义入场便于迅速拉升知名度。

缺点：一旦离开母公司资源支持，温室中成长起来的团队将面临行业内更为严峻的挑战。

代表机构：万科泊寓。

成立过程：万科董事会主席、首席执行官郁亮在今年7月公开表示，万科将重点发力长租公寓领域，计划在2017年开业2.5万间，发展成为中国第一大集中式长租公寓服务商。

虽然这是万科的年度战略，但事实上，万科对长租公寓的布局早已开始。早在2014年，万科在淘宝“双十一”推出18平米超小户型就是它对公寓市场的一次探索。随后，万科旗下长租公寓“万科驿”正式杀入房屋租赁市场，此时的万科驿是万科内部对于产品线的统称，主要布局广深地区及重庆等地。凭借母公司万科的品牌溢价，比周边房源普遍价格高出30%以上的万科驿仍打出了不错的名气。2016年5月，万科正式推出“泊寓”品牌，将长租公寓从业务线变为独立品牌运作，旗下所有城市长租公寓统一使用泊寓品牌。

万科将泊寓定位为城市配套服务商战略中创新业务的一个分支，目前泊寓的业务已在广州、上海、北京、深圳、厦门、合肥、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐13个城市上线。

目标受众：当今社会的消费主力逐渐变为“千禧一代”。与六七十年代出生的父母一辈不同，“80后”“90后”大学生进入社会后更注重追求生活品质，讲究“房子是租来的，生活不是租来的”。

泊寓主要面向这一中高收入年轻群体。凭借简洁时尚的装修，带有独立卫生间的私密化空间，家具家电齐备、可拎包入住等特点，以及万科品牌的美誉度，尽管泊寓的租金价格较周边房租有30%以上的溢价，但所有店面的出租率均保持在90%以上。

泊寓也针对目标人群进行了布局。在选址上，以北京为例，门店分布包括双井、劲松这样的国贸商圈，也包括上清、长阳半岛这样的偏僻地址。选址偏僻不难让人想到拿房成本等原因，但除泊寓空港店外，这些门店基本都在地铁站周边1公里内，交通便利，更符合当下年轻人图方便的消费心理。

在运营上，为了照顾年轻人爱玩的特点，泊寓在为其提供居住空间的同时，还会提供社交服务。泊寓号称拥有一年四季不重样的社群活动，包括创业分享、火锅啤酒、音乐节、台球大赛、枕头大战、厨艺争霸、团圆饭、万圣狂欢等。

不过，对于泊寓在社群运营上的大量投入，租客的反应却有些冷淡。首先，由于泊寓目前还处于扩张期，部分门店的公共区域并不能像广告宣传中一样提供足够多的功能。同时，一项媒体针对年轻租客的长租公寓偏好调查显示，在客户、过往客户和潜在客户眼中，“装修精美”以35.08%的占比位列第一；“无须缴纳中介费”位列第二，占22.29%；而“社群活动”只能排在第三位。

有网友表示，在目前的环境下，租客在都市打拼并不容易，住得舒适、方便、性价比高才是大多数人考虑的实际问题。

商业模式：经过长时间的摸索，泊寓目前基本已经形成了完整的商业模式，具体表现在：

从成本端来说，泊寓提供的是集中式公寓，具有集中拿房、集中装修和一次性投入市场等特点，较掌握单个物业的分散式公寓有明显的成本端优势。泊寓目前在获取房源上采用的主要是轻资产模式，即从当地国企、政府、村集体等业主手中整体获取废旧厂房、办公楼或住宅楼，将其装修改造成为整栋公寓出租。承租期一般在10?15年之间，保障了房源的稳定性。房源周边的交通、消费业态、年轻人口流量等都是泊寓选址时重要的参考指标。

除了这种轻资产模式，万科也有自持的重资产模式长租公寓。2016年下半年以来，万科在广州、北京等地积极地拿了很多自持地块，这些地块未来也将是长租公寓的载体。

從运营端来说，集中式租赁的优势在于便于集中管理，可以提高人房比，降低管理费用，同时便于提供额外的公共区域服务和社群服务，而社群运营正是泊寓主打的品牌服务内容。

并且，万科长租公寓业务与原有的住宅开发业务之间进行了协同合作。此前万科在重庆推广万科驿项目时采用了与住宅销售联动的营销方式，即申请万科驿的租客在购买同项目住宅时，可享受不同比例的房款优惠。这样，长租公寓业务就可以为住宅开发业务储备客户，提前锁定客户；住宅开发业务节省的营销费用可以用于回馈长租公寓客户，推动长租公寓业务的发展，对两项业务的发展均有积极作用。

但从投资回报来说，公开数据显示，泊寓租入租金和改造成本占到总成本的80%左右，在北京市场，由于物业升值较快，仅租入租金就要占到租出租金的一半以上。同时，相比欧美国家，中国目前的房屋租售比低，而且在资产层面需交约11%的税，公司层面需交纳25%所得税。

从目前来说，整个行业的轻资产模式投资回报周期在5年至8年左右，而泊寓前期的改造成本投入比较大，这个时间或许还会延长。

而万科自持物业的重资产模式，如果没有税收优惠（提升租金收益率）或REITs、ABS等金融工具帮助，前期占用资金量大，成本收回慢，现阶段来说还难以形成规模。

其他代表机构：金地草莓社区等。

2.中介背景企业

中介背景企业由租赁中介业务延展而来，有天然的客源和房源获取渠道，主要以分散式公寓切入市场。

优点：初始成本投入少，背靠知名房屋中介易被目标受众接受。

缺点：在长租公寓竞争者渐增的情况下，分散式公寓的拿房成本也在不断攀升；非集中式公寓在后期管理、运营上需要投入更大。

代表机构：自如。

成立过程：自如成立于2011年5月，最早是链家的一个事业部，2016年宣布独立。

自如早期作为国内房地产中介巨头链家集团的内部创业项目，在相当长一段时间内都享受着链家提供的房源、门店渠道等资源的帮助。

相比链家原本的租赁中介业务，自如提供的不仅是居住空间，还包括共享公共区域等社交场景及针对年轻消费者的社群服务，并在2017年先后推出了“夏日向上跑”和“瑜伽大课堂”等社区活动。

自如的目标受众是“80后”“90后”消费者。针对年轻消费者的使用习惯，自如现已关闭PC端预订签约，全面转战移动互联网。目前，自如App可提供线上找房、预约、付款、生活服务预订（维修、保洁等）、交房租、找管家、线上咨询等服务。

相比衣、食、行场景，“住”是范畴最大、包容性最强的场景。在酒店业态中往往包括餐饮、洗衣、叫车等服务，传统的居民社区中餐饮、便利店等配套设施也是必不可少的。在逐渐互联网化的长租公寓领域，自如也把青旅、民宿、电商等业务整合到了一起，推出了青旅品牌“自如驿”和“自如民宿”，同时推出自如优品电商业务，在自如App里出售一些个性化的家具和家居产品。

经过5年的发展，自如目前已拥有不同产品线房源40万间及8栋整体物业自如寓，员工规模近5000人，在北京、上海、深圳、杭州、南京等地租客数量累计突破100万人。

当然，快速的扩张必定会带来一些问题。从租客的线上反馈来看，目前自如存在管家培训不到位就上岗，某一时期线上产品体验较差，部分房源刚刚装修完没有除味就租出等问题。

商业模式：自如通过O2O模式切入长租公寓市场，主打分散式公寓，产品包括自如友家、自如整租和业主直租，同时也有集中式公寓业务线——自如寓。

A.自如友家

自如友家成立于2011年，早期以链家为依托提供一线、二线城市分散式公寓合租服务。在提供居住空间的同时，自如友家主打社区化运营，以提供公共休闲区、开展社区活动等方式吸引年轻租客。

友家产品线是从业主手中分散式拿房，之后进行标准化装修改造，随后再以租房平台的形式分租给租客，租金相比周边房源具有明显的溢价，对于业主是资产增值管理，对于租客则是提供标准化的公寓式租房服务。

相对于泊寓的集中式公寓，自如友家在选址上更为宽松，相应地也降低了拿房成本。同时，自如以运动向的社群活动与其他长租公寓品牌展开差异化竞争。不过，与泊寓类似，这种以社群服务来增加的溢价还得不到受众的普遍认可。相比之下，自如及链家的品牌美誉度和忠诚度是目前租房者更为重要的选择因素。

B.自如寓

自如寓在2012年成立，目前包括北京6家门店及上海2家门店。不同于自如友家依托链家分散式房源的模式，自如寓提供集中式长租公寓服务，整栋楼实行统一物业管理，所有产品均按照统一标准进行装修，配置全套家电家具，并向所有租客提供标准的保洁、维修、安保、绿化、停车、代收快递、物品寄存、社区活动等服务。

从成本上来说，集中式公寓初期整体拿房的投入较多，拉长了回报周期。但对于后期运营来说，集中式公寓便于统一管理，而且在“拼服务”的时代更便于提供公共区域服务和社区化运营。

C.自如整租

自如整租是由自如装修设计的整套出租产品，与自如友家类似，房源为自如租下的零散物业。自如对业主房屋进行改造后，以租房平台的形式对外散租。与自如友家、自如寓产品线类似，自如整租提供标准化装修、全套家具家电，并提供保洁、维修、搬家等增值服务。

与传统租赁方式相比，自如整租提供了标准化配置和服务；与集中式长租公寓相比，这种分散式的公寓服务拿房成本更低，而且地段多样，便于客户根据不同需求自主选择。

不过在一线城市房价渐高的情况下，这种分散式公寓的拿房成本也在不断上升，而且相比集中式公寓在后期的运营和人力上需要的成本更大，这也增加了自如主打的社区化运营的难度。

D.业主直租

业主直租是自如在2017年推出的以业主装修风格为主的整套租住产品，主打“精选高品质直租房源”吸引租客，同时以租期灵活、无空置期的优势来吸引业主。相比自如整租、自如友家的拿房改造，业主直租进一步压缩了成本，而且在房源上有了更多选择。

看起来这种模式与传统中介模式无太大区别，只是在传统租赁方式上增加了自如服务，但事实上，业主直租更像是传统零散式租赁方式与品牌长租公寓竞争中的“曲线救国”，以用户接受度更高的传统租赁方式吸引业主，从而拿到更好的房源，提供给习惯自如服务的租房群体，在长租公寓行业起步阶段有助于加快打开市场。

其他代表机构：我爱我家相寓等。

3酒店背景企业

酒店背景企业与开发商相似，也拥有较多的存量物业可以进行改造，转变物业运营功能。

优点：初始投入比自建物业少；闲置酒店物业相比住宅物业往往更具有选址优势；目标受众与母公司基本一致，可共享客户；在住客和存量物业的管理经验上要比别的市场参与者都丰富，运营效率有先发优势。

缺点：热门地段的物业永远是稀缺资源；定价较高，部分目标受众已有能力买房，不存在租房需求。

代表企业：华住城家、铂涛窝趣等。

4.互联网创业企业

互联网创业企业是目前长租公寓领域中数量最多的参与者，包括集中式公寓和分布式公寓等不同模式。

优点：率先试水，抢收流量红利；具备互联网思维，模式多样，经营思路灵活；注重自媒体等新媒体运营，便于营造社区化氛围。

缺点：资源端和资金端都没有先发优势。

代表企业：魔方公寓、蛋壳公寓等。

二、国外模式

与目前国内巨头正在奋力扩张、“跑马圈地”不同的是，美国房产租赁巨头已经从规模扩张转为追求资产管理质量，甚至在有意识地减少管理规模，优化资产组合。

三、市场现状

1.资本大举进入，长租公寓进入行业发展高速期

自从国家重点鼓励租赁市场以来，租赁这块号称万亿规模市场的大蛋糕就开始被各方资本垂涎，各类长租公寓如同雨后春笋般纷纷冒出头来。石榴集团、龙湖地产、碧桂园等大型房企纷纷抢滩进入长租公寓，除了看好租赁的发展以外，也是为各自旗下自持用地寻找新的运营思路。

除此之外，蛋壳公寓、YOU+公寓、包租婆等具有互联网基因的长租公寓及我爱我家相寓等中介背景的长租公寓，还是目前市场的主体力量。

2.房租低价不回本，高价租不起

由于长租公寓往往选址在热门地段，房租价格往往远高于全市平均价格，动辄5000元至万元以上的月租金让很多租房人望而却步。不少租房者表示：“如果我能付得起8000元的月租，干吗不买一套房呢？”

对于一般居民来说，这样的房租已经太高了。但是，与日益高企的房价相比，房租还是太便宜了。数据显示，中国四个一线城市的租金回报率分别是：北京，1.37%；深圳，1.38%；上海，1.48%；广州，1.69%。这意味着，在不算购房贷款的利息成本的情况下，按照现在的租金，北京一些地方的房子的回本时间甚至超过了房子法定70年的房龄。

3.热门地段房源供不应求，偏远闲置房源无人理

相对买房，租房是一个高频行为，由于价格、环境等因素的影响，租房者往往对地段有着更苛刻的要求。但热门地段房源属于稀缺资源，很多开发商和酒店之所以要进入租赁市场，是因为房子卖不出去、酒店没人住，这些库存物业往往不会在国贸、三里屯这样的商圈中心，而一般是在通州、房山、石景山等相对偏远的地方。

这就造成了房屋租赁市场的一个怪圈：热门地段房源稀少，市场上供不应求，租金水涨船高，导致拿房更为困难，尤其是在房地产开发商进入这个市场后，竞争变得更加惨烈，获取物业再出租的成本越来越高；同时，偏远地段市场上供大于求，闲置房源依舊无法消化。

4.监管不到位，部分企业搭上互金捆绑贷款

除租金收入以外，一些长租公寓运营商也开始在金融领域试水，以期得到额外的收益。其中，部分公司尝试跟银行或互联网金融平台等第三方合作，让租客每月连本带息将租金交给第三方，第三方则在合同开始执行时一次性将全年租金打给长租公寓公司。

以自如为例，自如与京东白条共同推出租房分期贷款服务，租客可以分期支付全年房租及自如服务费。这种方式让其除了租客的房租，还多了一笔额外的利息进入自家账户。

另外，部分长租公寓还与银行合作设计了一些消费贷产品，希望可以借此解决一定的资金问题。比如，今年开业的蘑菇公寓就与平安银行、中国银行及浦发银行合作上线了“蘑菇宝”。租客使用蘑菇宝，只要每个月把房租打给银行即可；而蘑菇公寓支付一定金额的利息后，可以从银行一次性获得租客的全年租金。这样，蘑菇公寓就可以将未来的现金流用于现在的规模扩张。

不过，这种消费贷产品是否会侵害消费者的权益，目前监管界定还未有成型规定，部分公寓品牌在宣传上也打“模糊牌”，以“押一付一”的表象来掩盖网贷金融产品的实质。此前，某品牌长租公寓曾被租客爆料，称其宣传中的“房租押一付一”实为第三方——会分期的分期贷款，是由会分期以借贷方身份与租客签署借贷协议，而不是长租公寓、租客和会分期共同签署三方协议。对此，法律专家表示，这种没有三方协议保护的租客有可能会面临“房财两空”的风险。

四、结论

1.长租公寓未来趋势看好

长租公寓是租赁市场中的一个新兴力量。粗略估计，未来中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大。

原因包括：

1）庞大的流动人口和居高不下的房价，催化租赁市场持续走热；

2）过去十几年房地产业的高速发展使存量房、闲置房增多；

3）“千禧一代”成为消费主力，传统租赁市场无法有效回应和满足其需求；

4）目前房屋租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东，品牌长租公寓占比极小，未来行业整合的空间很大；

5）消费升级背景下，线上线下一体化消费成为当期趋势，互联网公司的入场为改变房屋租赁行业提供了潜在可能。

相比传统房屋租赁市场拼房源、拼价格的竞争，逐渐走高的拿房成本会让长租公寓企业在未来进入到“拼资本”的时期。同时，千禧一代的消费升级需求也会让长租公寓运营进入“拼服务”的新阶段，公寓装修和配置将更加精细化、品质化，以满足年轻人对生活环境及品质的追求。

但目前真正有品牌溢价能力的公寓品牌屈指可数。从趋势上可以看出，长租公寓未来将会进入以规模化供应、标准化管理为特色的商业扩张模式。通过与互联网平台的结合，长租公寓透明化的商业模式将会对二房东和个人房源形成有力的冲击。

在长租公寓的成本中，拿房成本占到大头，营运成本只占小头。换句话说，在规模达到一定量级以后，营运成本可以摊薄，但拿房成本并不会因此降低。这也限制了长租公寓企业的扩张，毕竟，多铺一个摊子就多出一份拿房的钱，而这个成本不会减少只会增多。这就造成在最具消费力的一线城市，房价高企导致租金回报率长期较低，仅仅依靠每个月的租金收入，长租公寓的营收往往无法支撑其扩张的速度。

随着长租公寓玩家渐增，有观点认为打着“共享房屋”名义的长租公寓可能会像其他共享经济如打车软件和共享单车那样通过补贴打价格战，但在业内人士看来，虽然长租公寓也是共享经济的一种，但靠补贴获客的烧钱模式在长租公寓领域很难持续。租房是一个低频的行为，租房合同等保障提高了消费者的违约成本，不太可能由于“房租满减”这样的促销活动频繁变换租房选择。

2.长租公寓企业盈利还在未来

长租公寓发展至今，一方面拼规模，一方面看资金，最终落点都是盈利。但到现在为止，整个行业盈利难的问题还没有有效解决办法。

就目前的市场情况来看，开发商现在涉足长租公寓主要还是一种尝试，还没有盈利的企业和盈利的可能性。即使是管理相对好的企业长租公寓，租售比也只有2%?3%，远远不足以弥补资金成本。

而运营机构涉足长租公寓由来已久，其获益方式主要是获取租金差价。这些长租公寓企业在取消中介费的同时也会收取一定数额的管理费，房租相较周边而言往往溢价15%以上。遺憾的是，尽管租金不菲，但长租公寓目前获利却不高——自如寓运营最初五年，在一线城市的租金回报率不到2%。

在政策支持、资本追捧、消费升级等利好因素的影响下，现在对于长租公寓来说是一个很好的时机。但从目前的市场行情来看，长租公寓的盈利点还在未来。运营的集约化和规模化将是长租公寓竞争取胜的方向，而如何将房租降下来，让真正需要租房的人承受得起，才是长租公寓发展真正的关键。