房产测绘的内容和质量控制简要分析

王琦

摘要：本文分析了房产测绘的内容，并对其质量控制措施作了阐述，供大家参考。

关键词：房产测绘；分幅图；质量控制

房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作，其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。房产测绘工作起步较晚，其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。目前房产测绘工作中存在的问题较多。有些问题己经成为消费者的投诉热点。因此房产测绘市场履待整顿，成果质量亟待提高。

一、房产图的控制测量

房产图测绘也必须遵循“先控制后细部”的原则进行，各种房产图均为平面图，因此只需布设平面控制网，房产平面控制测量包括：基本控制测量和图根控制测量。基本控制点包括一二四等国家平面控制网点，二三四等城市控制网点，一二级小三角，小一边网点和一二三级导线点在某些地方，如果以上控制条件不够成熟，需要布设高等级控制点，可以适当运用GPS技术。我国大部分城镇已建立了相应等级的城市控制网或地籍控制网，并保存了成果资料，为求得测绘资料的统一，便于互相利用，以及节省人力、物力和时间应尽量利用己有的测绘成果资料图根控制点是基本控制点下加密，图根控制点的密度根据测图比例尺和房屋的密集程度而言，一般采用临时标志，当测区内的基本控制点稀少时，应适当增设固定标志。

二、房产分幅图测绘

房产分幅图的内容与要求：

房产分幅图是全面反映房屋、土地的位置、形状、面积和权属状况的基本图，是测绘或绘制房产分幅平面图的分层分户平面图的基础图。

分幅图的测绘范同包括城市、县城、建制镇的建成Ix和建成Ix以外的工矿企业事业等单位及其相毗连的居民点，并应与开展城镇房屋所有权登记的范围相一致。

城镇建成Ix的分幅图一般采用1：500比例尺。远离城镇建成Ix的工矿企业事业等单位及其相毗连的居民点可采用1：1000比例尺分幅图中应包括下列测绘内容：

1.行政境界一般只表示Ix、县和镇的境界线。街道或乡的境界线可根据需要而取舍两级境界线重合时，用高一级境界线表示，境界线与丘界线重合时，用境界线表示。

2.丘界线明确而又无争议的丘界线用实线表示。为此需实测作为丘界线的围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物的平面位置（单位内部的围护物不表示），其转折点即为界址点。

3.房屋及其附属设施房屋包括一般房屋、架空房屋和窑洞等房屋应分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓为准。墙体凹凸小于图上0.2mm以及装饰性的柱、垛和加固墙等均不表示，临时性房屋不表示同幢房屋层数不同的，应测绘出分层线架空房屋以房屋外围轮廓投影为准，用虚线表示，虚线内四角加绘主持人又耳小圆表示支柱。窑洞只测绘住人的那些，符号绘在洞口处房屋附属设施包括柱廓、檐廊、架空通廊、底层阳台、门、墩、门顶和室外楼梯柱廊以柱外围为准，图上只表示四角和转折处的支柱。云集位置应实测底层阳台以栏杆外围为准门墩以墩外围为准，门顶以顶盖投影为准，柱的位置应实测室外楼梯以投影为准，宽度小于图上lmm者不表示。

4.地形要素与房产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘铁路以两轨外沿为准，道路以路沿为准，桥梁以外围为准，城墙以基部为准，沟渠、水塘、河流、游泳池以坡顶为准。

地理名称按房产调查中的规定注记，房产分幅图的测绘方法房产分幅图的测绘方法与一般地形测量并无本质的不同，主要是为了满足房地产管理的需要，以房地产调查为依据，突出权属关系，以确定房屋所有权和土地使用权的权属界线为重点，按地块正确、合理地编定丘号，准确地反映房屋和土地的利用现状，精确地测算房屋建筑面积和土地使用面积。测绘作业可按照国家测绘局发布的《房产测量规范》的有关技术规定进行。

三、房产测绘的质量控制

（一）人员培训

房产测绘的人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、产品检验人员，所有这些人员均应该经过认真细致地培训。掌握一定的岗位技能，明确各自的职责和权限。

（二）外业测绘

1.外业测绘工作准备。根据施工单位提供的竣工图或施工图，在计算机中绘出草图。并且标注商品楼设计的轴线尺寸、阳台尺寸、外墙厚度、保温板的位置及厚度等有关数据，将草图按一定比例打印出来，供外业使用

2.外业数据采集。单层商品房无论建筑高度如何，均按一层计算建筑面积。外业实测建筑物外墙勒角以上的外围水平尺寸。单层商品房内有部分楼层时也应实测其外围尺寸，一并计算建筑面积。多层或高层商品楼除实测外围尺寸外，还应测量结构有变化的部位的尺寸及顶层尺寸，尤其是有坡屋顶的还要测出不够2.20m层高应缩进的尺寸。

商品楼内部的房屋开问、进深、内外墙厚度及阳台宽度、房屋层高均应实际测量与商品楼主体相连的公用建筑部位也应实测其外围尺寸，如：雨篷（有柱的实测柱外围尺寸，无柱的测顶盖投影尺寸）、室外楼梯、走廊、檐廊等外业还应检查竣工后商品楼的保温位置与设计是否相符，并实测其厚度，实测有困难时，可连同主体墙一起实测。

（三）内业数据处理

1.数据分析和误差处理。外业工作结束后，内业进行数据粗处理。首先比较外业测绘的实际尺寸与设计尺寸有无变化，若无变化，或有变化且变化在±5cm以内，可视为施工误差不必进行改正，则按设计尺寸进行计算。若变化超过±5cm则需要分析产生该变化的原因，是外墙厚度变化、轴线尺寸作了设计调整、还是施工出现偏差根据不同的原因进行不同的调整。若是外墙厚度变化和设计调整，则按调整后的尺寸进行计算，若是由施工偏差引起的，则要按单元进行分配对于设计相同的阳台，则按实际测量尺寸的平均值计算阳台建筑面积。

2.内业计算和成果整理。按照调整的有关尺寸，在计算机中绘图，分别计算全楼的总建筑面积、每套商品房的套内建筑面积、全楼的总套内建筑面积以及全楼的公用建筑面积和公用建筑面积分摊系数。然后按照套内建筑面积和公用建筑面积分摊系数进行填表，由计算机自动计算各套分摊的公用建筑面积和各套的建筑面积即可。

四、结语

国内也有一些城市尝试按套内建筑面积计价销售的方式，这样只要设计、施工没有变更，那么每套商品房的预测面积、实测面积基本一致。无沦哪个测绘单位测量出的面积也基本一致，而且广大业主也可以在自家直接测量房屋的净尺寸檢查，这样就更为有效地解决了因面积误差引起的纠纷，也保护了双方的合法利益。endprint