弹性调节机制运用于物业服务收费的思考和建议

文/鲁杨

弹性调节机制运用于物业服务收费的思考和建议

文/鲁杨

我国物业服务企业经过近30年的发展，从业人员已经突破600万，物业服务行业已经成为我国第三产业的一支生力军。物业服务业的发展和壮大，为我国经济社会发展和建设和谐社会作出了重要贡献。据了解，浙江省物业服务企业已突破1000家，从业人员约30万。就调查数据分析，物业服务企业仍然处于初级阶段，除少数国家一级和国家二级物业服务企业外，大多数中小物业服务企业的生存状况不容乐观。物业服务业作为一个新兴行业，甚至被称为“朝阳产业”，却出现了众多企业面临生存危机的现象。造成这种状况的原因有许多，其中主要原因之一是物业服务活动中的刚性支出与物业服务费弹性调节关系不协调。众所周知，物业服务企业是一种微利企业，抗市场风险能力较弱。在2003年前，杭州市物业服务企业大多处于亏损或微利状态。到2014年底，形势有所改观，多数物业服务企业逐渐实现收支平衡，甚至薄有微利。但自2015年起，随着浙江省连续调整最低工资标准和提高“三金”幅度，再次使多数物业服务企业回到亏损边缘。不久前，最低工资标准又从1860元提升至2000元。这对于物业服务企业而言，无疑是一场新的挑战，企业生存状况将更为困难。

一、物业服务固定价格收费模式的困境

（一）收费没有自主调节权，导致合同期内亏损

国家物价主管部门颁发的普通住宅小区物业服务费是政府指导价，这对稳定物价和规范物业活动中的收费起到了积极的作用，它的核心是提供质价相符的服务，维护了物业服务企业和业主的根本利益。但是，在具体实施中，物业费的标准是由物业服务企业与业主的合同所确定的。然而，在合同期限内，政策性增资和调整“三金”的风险，须由物业服务企业承担，这是多数物业服务企业经营风险产生的主要原因，也是包干制收费形式的最大弊端。而杭州市目前多数物业服务企业采用的正是包干制收费。在合同期内，物业服务企业只能按照合同规定收费，从而造成企业亏损。

（二）市场的压价竞标误导消费者对物业服务收费的客观认知

杭州市某小型楼盘的业委会在物业服务合同期满后，引进市场竞争，公开招标，希望物业服务费维持在原有水平或有所下调，个别物业服务企业通过不正当竞争，不负责任地通过压价竞标的方式，误导了业主消费趋向，出现了在服务中 “短斤缺两”或牺牲企业员工利益和业主利益的现象。原物业服务企业提出0.50元/平方米／月的收费标准，另一家企业报价为0.30元/平方米／月，最后业委会选择了低报价的物业服务企业，经过3个月的运行，业委会发现低价中标的物业服务企业完全无法胜任合同承诺，造成双方矛盾激化。

两年来，杭州先后有十余个楼盘在物业服务合同到期后，由于降价过低造成无人接管的现象，这些楼盘服务品质下降，物业贬值，造成了一定的社会负面影响。此外，杭城也有极个别物业服务企业以假账欺骗业主，造成了较为恶劣的社会影响。2017年上半年，杭城某新闻单位报导了杭州市某小区只收取0.20元/平方米／月的物业服务费，却尚有盈利，引起社会强烈反响。中国物业协会陈伟秘书长在点评此案例时称，这是业主在一筐烂苹果中选择了最烂的一个。业内人士指出：“一般情况下，物业面积越小，管理服务成本越大，而‘二角钱’物业服务费所对应的服务内容我们寻找了国优、省优、市优标准，参考了全国物协服务质量标准，也参照了我市价格部门的收费标准，均未寻到相对应的标准，还参照了‘菜单式’收费办法，仍未找到合适的标准。那么‘二角钱’的服务标准到底是什么标准呢，只能是一个‘等外品’的服务标准。”

（三）经济适用房（回迁房，安置房）等类似物业的物业费收费现状

经济适用房类物业是为满足政府特定目的而建设的物业，所以在建设时以实用为目的，对物业服务的品质定位以中低端为主，物业费的收费标准采用的也是较低的标准。从近几年杭州市招投标案例中不难看出，此类物业的收费往往低于一般的商品房物业服务费。业内人士认为，售楼价格的高低、楼盘本身的定位与物业服务费没有本质的联系，楼盘的地理位置与物业服务费也没有本质联系，物业规模大小、设施设备配置强度、出入口的多少、物业服务质量标准、物业服务人员配置多少才与物业服务费有直接的联系。因此，对于经济适用房物业，农改居物业、回迁房物业也应与政策指导价相对应，按相应的标准，提供对应的服务。

（四）前期招投标确定的物业服务费用与交付时的费用成本不相符

对于前期物业服务招投标确定的价格，有时在与物业交付时也会出现脱节现象。目前，杭州市在物业管理服务招投标时，一般先进行价格确认备案，到物业交付时往往已过去了一二年，甚至更久，待物业交付时，政策性工资调价、“三金”调整，水电费调价等因素会使物业服务企业陷入被动的局面。由此种种，我们应当冷静地思考调整物业服务费的问题。

二、弹性收费机制的几种形式

物业服务企业在物业活动中调节物业服务费的问题，已经引起了价格主管部门、物业主管部门和物业服务企业、业主的广泛关注，各地也有一些值得借鉴的做法。目前，较为普遍的做法有如下几种。

（一）通过明确约定的方式，为物业费的弹性调节保留空间

江苏省扬州市在物业服务合同中明确约定，物业服务费逐年递增。安徽、江苏等省的一些地区，在交房时和开发商约定，分期交付的楼盘可采取分期补差的做法。湖州地区开发商在交房时和业主约定，“三证”办理期内的物业服务费由开发商补贴。这样就很好地维护了业主的利益，深受业主和物业服务企业的好评。

（二）将公共能耗费用单列，细化物业服务收费

将电梯、水泵、供热等高能耗设备设施的维护费、年检费、材料费在物业服务费中单列。在费用调节时，对物业费的调节和对公共能耗费用的调节分开执行。

（三）政策性补贴作适当的补充

对安置房、回迁房以及一些老小区、旧小区和不成规模的小区实行政策性补贴，采取减免税收等政策，缓解物业服务企业的困难。

三、落实弹性收费机制的思考和建议

（一）将政策性调整工资作为不确定因素在合同中事先进行约定

很多物业服务企业由于经验不足或疏于考虑，往往在签订物业服务合同时，并没有在成本测算和核算中考虑政策性调整工资的因素。如近几年，浙江省最低工资标准一调再调，直至目前的2000元，这将导致相当一部分物业服务企业在2017年终的绩效测算中与目标成本产生一定的出入。此外，如“三金”或市场物价调整，也会造成企业成本的被动增加。因此，物业服务企业在签订合同的过程中，可以将此类增调部分作为合同期内的调节幅度，以确保物业服务企业的合同能顺利进行。对于前期物业服务合同，在合同中也应约定一定的调整标准和原则，避免出现前期物业服务合同确定的物业费收费标准与物业交付时的收费标准存在不合理差异的情况。

（二）将物业费进行细分，分别采用不同的调节机制

考虑到物业费用调节会带来的影响和在业主中推行的阻力，在进行物业费用调节时，可将物业费进行分类细化。公共能耗涉及的水电等费用的调节，以相关的服务提供方（电力公司，自来水公司）的费用调节为依据进行，不置于物业费调节基数中。因此，物业费弹性调节的对象仅限于物业服务常规费用，这样可以使物业服务费进一步细化，使业主能够详细了解物业费的支出情况。同时，将设施设备的维保费、年检费纳入公摊费序列可避开征税，从而减轻业主和物业服务企业的负担。

（三）约定例外条款

对于高于或低于国家、地方物业服务质量标准的物业服务实行市场协商价，或将其纳入特约服务的范畴。有些物业服务项目由于其特殊性，收费偏高或者偏低，建议可以将高出的部分以特约服务的方式另外约定。

总之，物业服务行业的和谐发展，离不开物业服务企业员工们的辛勤付出和努力，好的服务离不开好的员工，好的员工值得好的待遇。弹性的物业收费机制，既不会过多加重业主的负担，也可以使物业公司进行更加合理的成本核算，做到企业增效、员工添薪，促进物业服务行业快速健康持续稳定的发展。

浙江特殊教育职业学院）