保护与利用历史建筑的若干建议——以大连为例

文/贾广葆

保护与利用历史建筑的若干建议
——以大连为例

文/贾广葆

国家住房和城乡建设部《关于加强历史建筑的保护与利用工作的通知》（建规〔2017〕212号）（以下简称《通知》）要求：“......不拆除和破坏历史建筑，各地应加强对历史建筑的严格保护。严禁随意拆除和破坏已确定为历史建筑的老房子，近现代建筑和工业遗产。......最大限度发挥历史建筑的使用价值，支持和鼓励历史建筑的合理利用，要采取区别于文物建筑的保护方式，在保护历史建筑的高度、体量、外观、风貌等特征基础上，合理利用、丰富业态、深化功能，实现保护与利用的统一。”加强历史建筑的保护和合理利用，彰显和弘扬历史建筑的风貌和特色，充分展示大连海滨城市不可替代的历史风貌，保留大连旅游城市特色鲜明的建筑风格和历史文化特色，提升大连城市的历史厚度和整体形象，是一项迫在眉睫的重要任务。

一、充分认识保护大连市历史建筑的重要意义，全面普查，摸清历史建筑家底

习近平总书记指出：“要保护弘扬中华优秀传统文化，延续城市历史文脉，保留中华文化基因。要保护好前人留下的文化遗产，包括文化古迹、历史文化名镇名村、历史文化街区、历史建筑、工业遗产以及非物质文化遗产，既要保护单体建筑，也要保护街巷街区、城镇格局。”为此，要做好以下几点。

一是贯彻落实习总书记指示，加强大连市历史建筑的保护和合理利用，充分展示大连城市历史风貌，留住城市的建筑网格和文化特色。提高对加强历史建筑保护、管理和利用的重要性的认识，正确处理好保护和改造的关系，强化日常保护管理并加以综合开发利用，在不断推进大连城区发展中使城市建设与保护有机结合，延续大连历史文脉，强化城市特点，优化城市空间，美化城市环境，提升大连历史文化品位，不断提高城市的综合竞争力，增强城市可持续发展能力。

二是全面普查，建立历史建筑名录体系，做好大连历史建筑的调研、普查、确定、挂牌和建档，加快推进大连历史建筑的普查确定工作，摸清历史建筑的家底，多保留大连不同时期和不同类型的历史建筑，注重城市近代老、旧建筑的保护，做到应保尽保。建立健全大连历史建筑保护清单和建筑档案，对历史建筑予以挂牌保护。

三是严格按照国家住建部《通知》要求和大连市人民政府关于公有房屋管理规定，“不拆除和破坏历史建筑”，“加强对历史建筑的严格保护，严禁随意拆除和破坏已确定为历史建筑的老房子、近现代建筑和工业遗产，不拆其遗存，不建假古董”。切实加强大连市历史建筑的补救、修复、保护和利用，最大限度发挥历史建筑的使用价值，支持和鼓励历史建筑的合理开发改造利用，充分发挥历史建筑在大连城市全域旅游、城市形象和城市综合竞争中的作用。

二、政府主导，多方合作

加强历史建筑的保护和合理开发利用，是践行新发展理念、提升大连城市整体形象、促进大连城市旅游的一项重要工作，也是政府部门惠民实事工程之一。

一是充分发挥各级政府的主导作用。包括历史建筑保护管理在内的社会公共事业管理是政府承担社会服务职责最重要的体现之一。可由政府相关部门负责统筹指导协调，并引导公有房屋管理单位和社会多方力量共同参与实施。

二是明确各方具体职责与任务。政府主要制定历史建筑管理的标准和规则、法规和政策，承担历史建筑的认定、老旧公有房屋的调剂、置换房源的提供、财政资金的安排工作；市国土资源和房屋局主要负责承担全市历史建筑保护利用方案、计划的实施，监督房源安置和市、区财政资金的落实与使用；公有住房各个单位积极推动大连市重点区域的历史建筑的保护、补救、修缮、构建和改造利用工作。

三是积极寻求政策支持。政府大力支持和政府扶持保障是确保历史建筑保护与利用顺利实施的关键。对需要在历史建筑遗址上翻建、改造、利用的国有直管公房、单位自管公房以及房改售出公房，从有利于历史建筑保护与利用出发，规划部门给予政策倾斜，并充分利用历史建筑地下空间、地上建筑物，层高按商业需要的层高标准和周边的建筑风格改造利用，在不影响建筑周边建筑外观要求的情况下，适当增加建筑物的高度。房屋管理部门给予手续办理的政策支持，对经翻建、改建、改造增加的面积给予国有房屋产权或使用权的认定。

三、保护整治，合理利用，创新发展

一是参照中央倡导的农村集体土地的所有权、管理权、经营权“三权”分置的模式，将大连市历史建筑所有权、管理权、经营权“三权”分置，即房屋所有权归国家所有，房屋管理权归房屋管理职能部门和房管单位所有，房屋经营权归政府委托的房管单位及住房所有者所有。

二是对历史建筑坚持保护优先，做到能保即保、应保尽保，整体保护，全面保护，注重历史建筑创新开发、合理利用，发挥其经济价值、社会价值和文化价值，做到三个结合。

第一，把历史老房子保护与整治开发结合起来。主要采用七种方法：

1．保存：针对保存状况较好的历史建筑。严格保护原有建筑结构与外观，按照不改变原状、原貌的原则，因地制宜，一栋一策，进行整治维修，适当调整房屋建筑内部功能。

2．改善：建筑年代在50年以上的传统木结构和砖木结构历史建筑，严格保留老房子的原有结构，局部进行修缮整治，对房屋内部功能进行调整和适当的功能置换，以适应现代生活的使用要求。

3．整饬：对于上世纪六七十年代中后期建造的虽风貌较差、高度相对较高，但能体现时代特征，具有保护价值的现代历史建筑，采取外立面整饬修缮，使之与城市街区整体风格风貌相协调。

4．翻建：对于现有的俄罗斯、日本、韩国一条街和广场、马路街道周边的俄式、日式、韩式、欧式，以及中式风格的历史建筑，在符合城市规划和保留房屋外部结构的条件下，适当进行翻建整修，比如开挖地下空间、增加层高、加大宽度等，以提升历史建筑的使用功能。

5．更新：对传统风貌、城市风格、历史影响较大，且局部或整体残损严重或功能丧失或不成套、共用配套设施不全或存在安全隐患的老、旧、险、危房历史建筑，采取原址拆除按原结构、风格、风貌形式，重新设计更新建造，并征得规划部门同意，适当增加房屋层高和延伸地下空间。

6．拆除：对历史建筑周边违章建筑，后期擅自加建的小房、简易房，破坏原历史建筑格局、风貌的建筑，予以全部拆除，恢复原历史建筑的空间格局。

7．保留：对街区内、广场周边、马路沿线已进行过小区改造整治或改善修复的历史建筑予以保留。

第二，把历史建筑文化传承与商业开发结合起来。开发和保护并不矛盾，搞好创新开发，带来的经济收入可以解决历史建筑修缮保护方面的资金不足问题，而保护的目的是为了更好地利用、发挥其文化教育服务功能，在历史建筑街区增加新的元素，把一些新的业态，如创意文化、网络写手、双创产业等，引入历史建筑中。还可以在已形成的各式“一条街”中，引入我国传统的民俗手工业、中外特色小吃等产业，特别是恢复我市的传统美食美味，如海味馆、群英楼、大连老菜馆、马家饺子馆等产业，与周边商圈互联互通，增加其文化、娱乐、休憩功能。

第三，把历史建筑与旅游业结合起来。大连的每一栋历史建筑、每条历史街区、每处遗址和遗迹都是一部悠远的历史典藏，每一处传统建筑的景观都是一幅恒久的文明画卷，每一座历史文化名城都有着近代殖民地城市特殊发展的印迹。把历史建筑同旅游行业有机结合，围绕历史建筑、历史街区推出各色主题旅游线，做优做大做强，从而使广大的游客了解大连传统建筑文化，领略大连历史建筑在历史文化方面的独特魅力，进一步扩大大连的对外知名度和影响力。

四、设立历史建筑保护管理专项资金，解决保护资金不足问题

一是多渠道筹集专项资金。为解决历史建筑保护中的资金缺乏问题，可参照上海、北京、浙江等省市的做法。设立大连市历史建筑保护管理专项资金。专项资金应当多渠道筹集，其主要来源如下：市、区财政预算安排的资金，即市、区两级政府财政拨款、土地出让金提成，在房地产开发项目中提取一定比例的资金，以及公有房屋出售净归集资金提成、原公有房屋正常的维修资金、其他的依法筹集资金等。历史建筑保护管理的专项资金由大连市国土资源和房屋局设立专门账户，专款专用，并接受市财政、审计部门的监督。

二是落实历史建筑资金支持政策，加大对历史建筑保护与利用资金投入。需要落实的财政资金包括两个方面：一方面是直管公房历史建筑保护与利用，在达到符合为契合原有建筑风格或政府认定的建筑风格，由政府财政负责，市、区两级政府各提供50%的资金；另一方面是单位自管公房和个人私房历史建筑保护与利用，为契合原有建筑标准和风格或政府认定的建筑风格，政府分别提供给单位和个人50%的资金，其余资金由自管单位和个人承担。

三是加强政策保障。对历史建筑保护与利用、翻建改造装修，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政策性基金，电力、通信、市政公用事业等企业适当降低入网、管网增容等经营性收费。

五、历史建筑的调剂与转换

历史建筑的保护与利用，是弘扬优秀传统文化、提升大连城市整体形象的重要前提。针对大连历史建筑的实际状况，要重点抓好历史建筑的调剂、置换等工作。

一是政府主导，房屋管理部门具体操作实施。历史建筑的保护与利用，是市、区两级政府重要工作之一，政府主要负责历史建筑的认定，调剂、置换房源的提供，市、区两级政府财政的安排。房屋主管部门市国土资源和房屋局主要负责全市历史建筑保护、利用、改造方案和计划的制定，调剂、置换、安置房源和市财政资金的落实。房屋管理单位进行具体操作，并率先在大连市区重点区域进行历史建筑的调剂、置换和安置试点工作。

二是采用多种方式，落实安置房源和资金。历史建筑的调剂、置换实行货币化和房屋实物安置两种方式。第一种：货币化安置。对直管公房的调剂、置换，所需安置资金由政府财政负责，市、区两级政府各提供50%；对单位自管公房的调剂、置换资金，政府财政提供50%，其余50%由自管公房单位提供，房屋产权性质不变，仍归单位所有；对个人私人产权房屋，由政府财政资金统一收购，房屋产权转入政府所有的直管公房管理系统。第二种：房屋实物安置。由政府提供一部分保障性住房、公租房用于调剂、置换历史建筑。房屋管理部门和企事业单位通过挖掘潜力，在本辖区管理范围内组织收集房屋，用以调剂、置换历史建筑。为调动房屋管理部门和企事业单位挖掘组织收集房屋的积极性，其组织收集的房屋价值，按3:7比例分成，即30%由政府享有，70%由房屋管理部门和企事业单位享有。

大连房地产经济学学会）