房地产开发企业成本管控研究

何晓荣

【摘 要】随着国家对房地产业相继出台的诸多的关于金融、市场等调控政策，以及逐渐上涨的国内外材料价格。房地产开发业现已进入微利时代。在这样内外夹击，举步维艰的大环境下，房地产开发企业只有加强企业成本管理与控制，规范企业管理行为，使得企业在竞争中取得优势地位。本文分析了房地产开发企业成本管控对企业发展的重要意义，现阶段成本管控的主要内容，针对目前存在的问题，提出了相应的对策。

【关键词】房地产开发企业；成本管控；管理目标

一、房地产开发企业成本管控的重要性

1.什么是房地产开发企业的成本管控？

房地产开发企业的成本管控是指运用各种科学的方法和技术，在成本形成过程中进行有效的管理和控制，以减少资源浪费，取得最大经营效益的经营管理活动。这种经济活动是贯穿于企业开发过程始终的。

2.加强成本管控，是房地产开发企业经营管理中的重要方面

（1）只有加强企业成本管控，才能保证成本支出的配比及合理性，才可以减少开发过程中不必要的浪费和损失，节约各种资源，在保证企业实现目标利润的前提下，还可以适当调低房价，向市场及时供应适销对路的开发产品。

（2）房地产开发的目的是赚取利润。利润的取得来自较大的收入与较低成本的差额，只有加强开发过程中每个环节的管控，才能把成本控制在企业所能承受的范围之内，最大可能的降低成本，才能取得最大可能的利润。企业只有取得了必要利润，企业才能继续发展，才能为股东和社会创造更多财富。

二、房地产开发企业成本管控的主要内容

1.在项目初期的拿地阶段

根据当地当期地价水平，房地产开发企业应做好与开发项目的前期可行性测算，采用科学的方法，对开发过程中资金的投入、市场前景预测，营销策略选择、项目管理方式等各阶段进行全面估算，试算项目预期利润，在保证企业必要利润的前提条件下倒推预取得土地成本，进而比较分析拿地价格的高低及风险。

2.前期费用阶段

主要是指设计和招标阶段，在这个阶段，应注重设计方案的优劣和招投标过程标的的确定和施工单位的选择，因为此阶段直接影响开发产品的类型、工程进度和产品的销售情况，关乎企业最终的利润。

3.建安成本、基础及配套设施的建设阶段

即施工阶段成本管控，由于施工阶段产生的成本占整个开发成本的70%左右，是企业成本管控的重中之重。企业应从施工合同的签订、工程质量管理及监督，物料及设备采购环节的预算，询价、定价等方面加强管理

4.销售及管理阶段

销售阶段是房地产开发企业资金回收的环节，销售资金回笼的时间及多少直接决定企业开发项目的成败。因此，加强销售阶段的成败管控可是企业取得尽可能多的利润的关键环节。企业融资产生的利息支出及日常管理支出也是构成企业成本的主要部分。加强每个环节的管理，企业才能达到最终经营目标

三、房地产开发企业成本管控存在的问题

1.企业管理者对成本管控的认识不足

在企业内部管理中没有完整的成本管控体系，成本管理只是遇到什么问题解决什么问题，对未知未发生事项没有科学的预判，没有成熟的方法和科学的体系来应对，只能盲目应对，临时抱“佛脚”。

在企业内部没有树立全员、全过程，全面管理成本的意识。大多数人认为成本只是少数部门或者个人的事。企业管理者没有把项目开发各个阶段、各参与部门、各参与人员均纳入管控范围。没有发动大家的积极性，没能发挥每个人的主观能动性，没能让成本管控的观念深入到企业管理的每个环节，项目建设的每个阶段，落实到每个人。

2.成本管控和管理目标相互脱节

在企业发展过程中，无效或者低级的管控方法往往要么片面追求成本最低化，要么片面最求利润最大化，没有根据企业的发展目标制定相应的目标成本，没有将企业的发展战略和目标成本有机的结合起来，致使企业的成本管控盲目化，单方面的管控只会离企业的目标越走越远，最终无法实现期望目标。

3.企业管理者对市场和开发过程缺乏足够的了解与认识

不能全面掌握市场动态和开发全过程，不随着市场变化和环境变化分析问题，解决问题，使得成本管控只是纸上谈兵、闭门造车。遇到环境及市场变化，不是束手无策，就是随波逐流，成为市场的“牺牲品”。

4.企业管理者对成本管控缺乏科学、有效的方法，无法找到成本管控的主要切入点

盲目管理，致使越管越乱，越管越差。未采用以企业长远发展为战略目标，以发展企业竞争力来建立成本管控的方法和体系的战略成本管理方法。未采用以市场为主，顾客需求为导向，运用价值工程进行功能分析的目标成本法等等。这样的结果不是让企业失去大好的发展机会，就是让企业失去盈利大好时机。

四、房地产开发企业成本管控的对策

1.项目开始准备阶段

针对以上项目工程准备阶段的成本管控，主要体现在以下两个方面：

（1）项目筹划阶段：此阶段的管控主要指进行科学的筹划，充分的市场调研和严格的投资活动评估。在项目筹划阶段，企业应成立项目筹划小组，组成人员主要包括工程、销售、财务专业人员，由该组成人员从开发投资类型、客观环境，技术指标、市场需要。消费习惯，消费需求、产品利润增长空间、同行业发展现状等多方面调查研究，收集整理相关数据，做出全面的可行性研究报告。对项目的投资与收益等方面进行充分分析，得出本项目开发预期数据，为领导决策提供依据。

（2）项目设计阶段：首先在设计单位的选择上，应挑选具有相应资质，经验丰富的设计队伍，一方面能保证设计的合理性和安全性；另一方面能保证设计方案的优化，减少不必要的浪费。其次，要注重设计完成后的审图工作，在审图阶段，不惜花費重金聘请有经验、有能力，有实践经验的的专家队伍，对施工图纸进行全面、全方位的审查，进一步优化方案，使钢真正的用在刀刃上。最后，在设计过程中，要紧紧把握市场需求和消费者的消费理念，设计出适销对路，深受欢迎的开发产品。endprint

2.项目施工阶段

施工阶段既是房地产项目形成的主要阶段，也是项目成本管控的主要阶段。此阶段是房地产成本管控的重中之重。在此阶段，一定要做好各环节的管理与控制。

（1）施工合同的签订：施工合同的签订，是工程施工的准备阶段，也是选择施工队伍的环节。①选择出优秀的施工队伍，对企业的施工质量及成本管控有至关重要的意义。所以在合同签订阶段，在对施工单位的选择上，一定要注重施工单位的技术力量及管理水平，和优秀的施工单位合作，既节省了时间和精力，也保证了过硬的工程质量。②在合同条款签订方面，要明确主要各条款的实质内容，对承包范围，承包方式、结算办法，付款方式，发票取得、违约责任，特殊事项处理等方面进行明确约定，以防出现问题及时按照合同解决，以免给企业造成损失。

（2）工程施工阶段：此阶段才是所有成本中最主要，最关键的环节，因为房地产开发的主要成本均在此环节发生。在此阶段，首先要加强工程施工过程管理，充分发挥监理作用，严格按图施工，按流程施工，对关键部位，关键分项工程，应着重管理，重点监督，实时记录相关数据，留样检测。利用科学有效方法施工，既节省成本有节约时间，达到时间与效率的双赢。严禁野蛮施工、严禁跑冒滴漏造成损失。对施工过程中出现的问题，及时召开各职能部门，各相关人员召开会议，各抒己见，充分讨论，根据实际施工情况，对确实需进行施工变更和施工签证的，及时完善相关流程和手续，由施工单位和建设单位双方签字盖章确认后作为结算依据。严禁随意变更签证带来不必要的支出。

（3）工程结算阶段：结算阶段是最终确认工程成本的階段，企业预算部门应首先树立主人翁意识，把公司的事情当做自己的事情，做到做好。其次在结算过程中，①在遵守国家相关法律法规，严格按照法律法规规定合法结算。②以合同为准绳，以实际施工过程资料及数据为依据，兼顾过程变更与签证，逐项逐步仔细核对，严把每个环节，做到应算尽算，做到既不漏项也不随意增项，笔笔有来源，件件有依据。

3.期间费用管控

期间费用主要包括销售费用，管理费用、财务费用3个方面：

（1）销售费用方面，企业应加强销售方式的管理，在广告投入上遵循成本效益原则，广告投播及发布应有针对性和实效性，销售宣传应做到知己知彼，充分分析消费者的消费心理及消费需求，用最直接、最有效、最经济的方式达到预定宣传效果。管理费用方面。

（2）管理费用只要是指企业管理服务项目开展所产生的费用，它虽是房地产开发的间接成本，但也是必不可少的支出。在日常管理中，首先要加强节约意识，减少必要的支出。树立服务观念，培养一专多能性人才，减少人员支出。

（3）财务费用方面：财务费用只要是指企业在开发过程中的融资费用。企业开发过程中的资金来源，除企业自有资金外，不足部分一般需要对外融资，不同的融资方式均会产生相应的融资费用，为了降低企业融资成本，企业首先应加强应收款项的管理，设立专人负责应收款项，监控销售进度，对应收未收款项，建立欠款催收责任制，树立谁的客户谁负责费原则，把欠款催收和业绩考核挂钩，使得欠款能及时回收，以满足企业经营需要。企业需要对外融资时，要认真筛选，分析对各金融机构的借贷政策与条件，优选资金实力雄厚的金融机构合作，保障公司资金使用需求。

4.财务及税收成本管控

（1）在日常核算中，财务部门首先应根据房地产开发企业行业特点，选择适用的会计核算方法，根据项目开发情况及开发进度安排，科学设置会计科目，对项目进行明细核算。其次根据项目特点，财务部门应设置合理的成本核算方法，对不同的成本项目，国家有明确规定的核算方法的，严格按照国家相关财税政策选择核算办法。对没有严格规定的，财务部门应根据项目情况和特点，结合财务制度要求，选择科学、适用、有效的成本核算办法。

（2）在开发过程中，财务部门作为负责企业税收核算的主要部门，①对财务人员来说，认真学习，深刻领会国家各项财税政策，并融会贯通，和企业的生产经营有机的联系起来，学以致用。②在充分学习的基础上，应该未雨绸缪，对项目整体税负要做事前测算，分析测算税负情况与其他项目差异的原因，结合本项目情况，提出有效降低税负的思路和办法，合理规避高税负给企业带来的税收风险，让企业的税负始终保持在合理的范围之内。

房地产行业税收支出是目前所有行业中税种多，税负比率较高的行业，税收支出几乎占收入的20%左右。所以在开发过程中，公司主要领导首先要认识到税收支出在公司总支出中所占比率，重视税收支出对企业利润的影响，公司财务人员应加强日常税收法律法规的学习，充分了解国家税收政策，按章纳税，避免逾期申报，漏报，少报等给企业带来的税收风险。其次在熟知税收政策的基础上，做好企业税收筹划，及时向企业管理人员提出可行性筹划方案，为企业减少不必要的税收支出。

参考文献 ：

[1]王昌林.新形势下房地产开发企业成本管控的现状与对策.《中国房地产业》2015（8）.

[2]李鹏.新常态下房地产开发企业加强成本管控的新模式.《商业会计》2015（20）.endprint