共有产权住房可以发挥更大作用

文/本刊评论坛

共有产权住房可以发挥更大作用

文/本刊评论坛

为了加快推进住房保障和供应体系建设，住房和城乡建设部近期印发了《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》（简称《意见》），让共有产权住房在时隔几年之后再一次进入了全国住房发展的政策议程。

在2014年《政府工作报告》的“完善保障机制”部分，着重强调要增加共有产权住房的供应。随后住房和城乡建设部将北京、上海、深圳等6个城市列为全国共有产权住房试点城市。《意见》提到，上海市截至2016年底已供应共有产权保障房8.9万套，北京市已经明确未来五年将供应25万套共有产权住房。相较几年前的试点工作，此次印发的《意见》基本明确了共有产权住房的保障属性和定位。在总体要求上，明确提出是为了加快解决住房困难家庭的基本住房问题；在供应对象上，要求面向符合规定条件的住房困难群体，优先供应无房家庭；在运营管理主体上，要求试点城市明确由国有机构代表政府持有共有产权住房政府份额。

对于试点工作，《意见》提出，要以制度创新为核心，在建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。对于其中的一些问题，上海在自2009年以来开展的实践探索中已经形成了一些较好的做法和制度安排，这集中体现在2016年颁发的《上海市共有产权保障住房管理办法》中。比如：在建设模式上，上海采用单独选址、集中建设和在商品住宅建设项目中配建的方式进行开发建设；对于产权划分，购房人的产权份额参照共有产权保障住房所在项目的销售基准价格占相邻地段、相近品质商品住房价格的比例，予以合理折让后确定，政府产权份额由区住房保障实施机构持有；在使用管理方面，明确购房人和同住人应当按照相关规定和使用管理协议的约定使用房屋，并且在取得完全产权之前不得擅自转让、赠与，不得擅自出租、出借，不得设定除共有产权保障住房购房贷款担保以外的抵押权；在产权转让上，对回购、上市转让和购买政府产权份额等方面从程序和价格等维度进行了相应规定。当然，也应该看到，有些制度安排在实践过程中还需要进一步完善。

从全国试点的角度看，当前有三个方面需推进探索。首先，共有产权住房是定位于基本住房保障，还是定位于住房扶持。如果是前者，在准入条件的设定方面应重点考虑住房困难程度和收入标准上限；如果是后者，则有必要考虑设定收入标准的下限，避免因支付能力不足而影响购房人的日常生活。从中国住房发展的实际看，将共有产权住房定位于住房扶持较为可行，聚焦住房市场中支付能力不强的“夹心群体”。

其次，设定共有产权关系的最长期限。现有的相关政策和实践都规定了共有产权关系的最短期限（一般为5年），但为了更有效地发挥共有产权方式的扶持作用，还应该设定共有产权关系的最长期限，比如15年或20年。超过这个期限，或者由购房家庭购买政府所持份额，或者由政府回购。这种最长期限的设计对于避免出现福利陷阱具有重要作用。

再次，探索共有产权份额的弹性和动态调整机制。在坚持由购房家庭持有超过半数份额的前提下，对于政府持有的产权份额，应该允许购房家庭逐渐购买从而不断提高其所持有的份额比例；同样，在特殊情况下（如购房家庭遭遇特殊情况，或普遍性的经济调整等），政府也可以逐步增加所持有产权份额的比例。