住房租赁市场让租购同权更进一步

文/蕊红

住房租赁市场让租购同权更进一步

文/蕊红

近日，上海市发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》(以下简称《实施意见》)，明确加快培育和发展住房租赁市场，到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。有关人士指出，这项措施颁布的重要意义在于保障承租人的权利，稳定租赁关系，使租赁住宅的使用权与购买住宅等同。寸土寸金的上海加入到这一行列中，将会使科技和创新创业人才从中受益。

上海新政在力度上比其他城市更大

从上海市发布的住房租赁权益保障的具体内容来看，《实施意见》有效保障了租赁当事人合法权益。意见明确指出，本市常住居民租房居住的，可以通过办理居住证、申请居住积分制度、办理人户分离登记，享有基本公共服务。同时，将通过依法保护承租人稳定居住权、落实税收优惠、提高住房公积金使用效率、完善引进人才租房补贴政策、提升租赁住房生活配套功能等多种措施，着力构建超大城市租赁宜居生活。《实施意见》提出，将加大租赁住房供应，通过新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应，改善住房供应结构，为实现租有所居的目标提供实物保障。

有关专家表示，加大租赁住房供应，将已经建好的商品房改为租赁住房是可行的方式。如果能够真正有效运作，可以为租赁市场提供品质更好的住房。同时，这也向有资金的大公司提供了一个介入租赁住房市场的新契机。从住房人的资格来看，上述政策放得较宽，对常住人口特别是在沪打工但不具有上海市户籍的人群构成了较大利好。这是促进产业吸引力的重要政策，力度较其他城市有所加大。

更为重要的是，大幅增加租赁住房的市场供应，符合国际大城市发展潮流。截至2015年底，上海约有910万套住房，其中租赁住房占比仅约20%，远低于国际水平。为此，上海在“十三五”规划中提出“要增加租赁住房70万套”。上海市此次在《实施意见》中再次作出强调，旨在引导市场预期。

《实施意见》还提出，将注重发挥国资国企的作用。业内人士认为，国企在追求市场效益的同时，能够更好地兼顾社会效益，这也是国企底价拿地的重要原因。此前，上海先后于7月24日和9月12日成交的6宗租赁住房用地，全部被上海本地国企底价摘得。此外，有关部门还明确指出，以创新金融产品和服务、降低融资成本为导向，鼓励开发性金融机构提供长期低息贷款，支持企业发行债券、不动产证券化产品，加快推进房地产投资信托基金（REITs）试点等方式，加大金融支持力度。所以，在金融支持项目“细水长流”方面，《实施意见》作了周密的安排。

此前的7月20日，住建部等九部委下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批试点城市。目前，12个试点城市均已出台相关实施意见或征求意见稿。笔者分析认为，租赁住房市场是比较特殊的市场，特殊性在于其有着未来长期稳定收入的回报，但前期投资较大，需要金融服务的支持。所以像上海市推行的发行房地产投资信托基金（REITs）等措施，应该可以更好地满足租赁市场的需求，将来也能够有稳定的预期回报，期待相关创新的进一步推进。

住房租赁长效机制重塑楼市格局

其实，上述12个已出台相关实施意见或征求意见稿的城市，大多通过保障承租人权益、加大租赁住房供应、培育市场主体和完善监管等几个层面构建租赁住房市场体系。业内人士表示：“当前我国的人口流动性较大，一些城市中外来人口多，大力发展住房租赁市场，对保障这部分群体的居住权利具有积极意义。”对此，笔者分析认为，中高收入群体可以通过商品住房解决居住需求，低收入群体可以通过租赁住房、保障房等解决居住需求。市场满足中高收入群体的多层次需求，政府满足低收入群体的基本需求，这一购租并举的住房制度是房地产市场长期健康发展的重要内容，而上海市的做法则更胜一筹。

截至目前，一线城市住房租赁政策已全部下发。据不完全统计，未来五年北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。业内人士认为，推进房屋租赁将成为重点城市楼市调控政策的主要方向，在此背景下，市场供应格局将被重构，房地产行业将从重购轻租向租售并举转变，从而促使房地产真正回归居住属性。上海市住建委相关负责人表示，未来将逐步扭转长期以来房地产市场重购轻租的结构性问题，使住房更好地回归居住属性，满足不同层次、不同人群住有所居的需求，有效抑制房地产市场非理性过热情绪，推动房价与租金趋稳。

“具体方向是，房地产行业将以满足新市民住房需求为出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。”上述负责人表示。

上海住房租赁新政指出，上海市将通过依法保护承租人稳定居住权、落实税收优惠、提高住房公积金使用效率、完善引进人才租房补贴政策、提升租赁住房生活配套功能等多种措施，着力打造超大城市租赁宜居生活。此外，上海将通过新增建设用地、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应，从而改善住房供应结构，为实现租有所居的目标提供实物保障。有关专家表示，上海新政指出了存量商办物业可以改造为租赁用房的导向，一方面将提升租赁住房供应水平，另一方面，对于一些高库存或者有争议的商办物业而言，这也是去库存、改变经营模式的指引。

中原地产市场总监张大伟表示，如果说托底盖帽抑制投资，为一、二线热点城市楼市降温是2017年上半年楼市调控政策的主要特征，那么2017年下半年楼市调控主要方向则是建立完善的住房租赁体系。张大伟说，截至目前，全国已经有超过8个省份20个以上城市发布了租赁新政。从政策内容看，主要是增加供应，减少选择租赁居住的阻力。

“主要手段有两种。”张大伟表示，一类租赁政策直接影响房源供应，例如，供应70年产权的出租房用地，北京、上海等城市对此比较积极。另外一类是针对租购同权的政策，增加租房者的权益。张大伟认为，发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，不仅是房地产长效调控的政策之一，还能够鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，同时更可以避免房地产市场大起大落。

笔者通过了解发现，除了租赁试点外，外来人口众多、住房需求难抑的一线城市已经成为建立租赁体系的主战场。具体来看，今后五年北京将建设150万套住房，其中租赁住房将达50万套。上海方面提出 “十三五”期间租赁住房用地供应占比约为31%，推出租赁住房共计70万套。广州方面，未来五年将推出825万平方米租赁住房用地，预计可供应租赁住房15万套。深圳方面，“十三五”期间将建设40万套人才住房，超过特区成立近40年来的总和，其中70%为租赁住房。此外，不仅要求企业在建设过程中配建不低于20%的自持租赁住房，并将收储100万套城中村房统一租赁。除人才住房和保障性住房外，还将通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源，开展住房租赁业务。

发展住房租赁市场将会让许多人受益多多

值得注意的是，上海新政指出，将支持企业发行债券、不动产证券化产品，加快推进房地产投资信托基金(REITs)试点，鼓励保险机构合理运用保险资金等。北京出台的租赁住房改革方案中，则提出引导和支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作，适度增加试点参与银行数量，主动向中国银行间市场交易商协会推荐住房租赁企业或项目，支持其发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，拓宽直接融资渠道。研究制定鼓励房地产投资信托基金（REITs）发展的优惠政策，协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金（REITs）融资。

深圳租赁新政也显示，在住房租赁企业的信贷支持方面，将鼓励商业银行和资本市场对住房租赁企业提供信贷支持、股权投资。鼓励符合条件的住房租赁企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。杭州租赁试点方案中也表示：鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持；支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品；金融管理部门要积极支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金（REITs）试点，吸引社会化投资，多渠道筹集资金。

9月11日，广州也同时推出了6宗地块。据悉，位于广州开发区的一地块被要求用于建设企业员工租赁用房，租赁对象须经黄埔区人民政府审核同意，项目建成后必须整体确权并自持，不得分割销售，自持年限与土地出让年限一致。海珠区琶洲区域地块也要求土地项目建成后，受让人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积70%，自持物业必须整体确权，不得分割销售。9月13日，上海集中出让了分布于浦东新区、长宁区、徐汇区的4宗租赁住宅用地，起始楼面均价仅为7725元/平方米，其周边房价均超过10万元/平方米，溢价率均为零。北京方面已累计成交20宗70年产权租赁土地，合计租赁土地面积高达131万平方米。

值得一提的是，为能真正提供低价租赁住房，深圳还恢复了已停止近30年的划拨用地模式。9月1日，深圳出台完善土地供应管理若干意见，明确指出，对于只租不售的人才住房和保障住房将实行划拨用地，产权归国家机关所有。同时要求，除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应1宗地块，用于全部建设自持租赁住房或商务公寓。对此，专家分析认为，这是从土地供应开始令房屋全面回归居住属性的体现。

基于此，有关专家预测，楼市未来五年将迎来大量限价、租赁等多层次住房，以满足不同层次人员需求，增加供应后，市场价格有望降低。事实上，目前证监会正在加紧研究制定面向个人投资者的公募REITs产品的相关政策法规。其中，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长荆兰竹表示，REITs是中小投资者在投资房地产实体外，享受房地产红利的有效渠道。投资人所拥有的股权可以随时转让，具有较好的变现性。总之，从各地相关实施意见，尤其是从上海市公布的《实施意见》来看，所出台租赁住房新政动作快，力度也大。因此，业内普遍认为，这一系列动作表明国家发展住房租赁市场的决心空前地大，将会让许多人受益多多。

（作者单位；山东省临沂市兰田建设集团市场调研部）