“营改增”后房地产企业发票管理分析

胡蝶

摘 要 随着房地产业“营改增”的落地以及金税三期工程的不断推进，增值税专用发票管理在企业税务管理中显得极为重要。因此，有必要对“营改增”后房地产企业专用发票的风险展开研究。本文拟从增值税专用发票着手，结合房地产企业的实际情况，分析“营改增”后房地产企业可能面临的发票风险，并提出了相应建议。

关键词 房地产业 “营改增” 发票管理

2016年5月1日，“营改增”全面推行后，房地产企业的身份也由营业税纳税人变为增值税纳税人。由于房地产企业在以往的业务中接触增值税较少，并且增值税与营业税在发票管理上区别很大，很多房地产企业对增值税的税务风险管理，特别是对增值税专用发票的风险缺乏认识与管理，容易引发税务风险，酿成企业危机。随着金税三期的推进，2017年4月21日，国家税务总局为了让纳税人全面掌握发票政策，专门组织人员编写了《增值税发票开具指南》（税总货便函〔2017〕127号）。可见，发票管理对于企业而言十分重要。

一、“营改增”后房地产企业加强发票管理的必要性

根据《增值税专用发票使用规定》，“专用发票”是指增值税一般纳税人（以下简称“一般纳税人”）销售货物、提供应税劳务或者应税服务开具的发票，是购买方支付增值税额并可按照增值税有关规定据以抵扣增值税进项税额的凭证。

由于增值税实行的是税款抵扣制度，凭借专用发票对上个环节已纳税款予以扣除。“营改增”后，房地产企业中的一般纳税人从以前5%的营业税税率提高到现在11%的增值税税率。因此，对于房地产企业，进项税额的抵扣就成了关键，企业应当尽量取得符合规定的可以抵扣的增值税专用发票。

再者，随着金税三期工程、电子发票的推行，发票实现网络化，并留存电子底账，金税三期系统可以逐一实时采集、存储、查验，比对发票全要素，一旦企业存在不合规发票很容易被检查出来。据悉，2016年9月开展的十三批12.5万户纳税人检查，补税率高达88%。因此，房地产企业加强发票管理非常有必要。

二、“营改增”后房地产企业可能面临的发票风险分析

“营改增”后，发票潜在的风险也将使房地产企业面临前所未有的挑战，应对“营改增”后房地产企业可能面临的发票风险进行全面分析。

（一）取得不合规发票的风险

根据《增值税专用发票使用规定》，企业取得虚开的、伪造的、作废的、失控的发票，以及发票开具方未报税的发票，其进项税额不得抵扣。

“营改增”后，由于经办人员主要是采购、出差需报销的人员，他们大多并非财务人员，对增值税专用发票的不熟悉，加上以前获取营业税发票的习惯，很可能取得上述不合规发票，使企业进项税额无法抵扣，部门之间产生矛盾，甚至可能触犯刑法，以犯罪论处。

特别是金税三期以来，上游企业如果开具不合规的发票并注销，下游企业将面临补缴税款的风险。房地产企业经常与建安企业打交道，部分建安企业票据管理混乱的情况时有发生，因此房地产企业应当警惕取得不合规发票带来的风险。

（二）不取得发票的风险

36号文件第二十七条规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产项目的进项税额不得从销项税额中抵扣。其中，涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

基于政策规定，部分房地产企业在购进专用于上述不得抵扣进项税额项目的资产时，利用不得抵扣进项税额政策，向卖方提出不索取发票降低购进价格的要求，以此降低购进成本。

但是类似不动产这种使用年限较长的资产，企业容易改变其用途，使其不再专用于上述不得抵扣进项税额项目。由于36号文件中规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月计算可以抵扣的进项税额，但是必须凭借购进时取得合法有效的增值税扣税凭证。那么一旦房地产企业在购进时没有取得专票，后续即使改变用途，企业也不能按照上述公式进行进项税额的抵扣，这对企业来说也是一大损失。

（三）不得抵扣业务的风险

房地产企业一般纳税人购进货物、接受应税劳务或者应税服务，取得了专用发票，并将其进项税额进行了抵扣之后，在生产经营过程中又改变了用途，用于不得抵扣进项税额的项目，那么企业需要作进项税额转出。但由于财税人员信息不对称或未进行有效沟通等原因，容易忽视，从而产生税收风险。

（四）逾期认证的风险

根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》规定，自2017年7月1日起，增值税专用发票的认证、确认或申请稽核比对的时限由180日放宽至360日。房地产企业逾期认证的风险已大大减小。

同时，根据国家税务总局公告2016年第7号和第23号的规定，纳税信用A级一般纳税人自2016年3月1日起、纳税信用B级一般纳税人自2016年5月1日起取消增值税发票认证，通过增值税发票税控开票软件登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息即可。

因此，房地产企业应尽早做好税收管理，提高纳税信用评级。

三、对房地产企业发票管理的若干建议

（一）从财务部门着手，完善内部控制

“营改增”后，房地产企业应从财务部门着手，对核算会计和案场会计及时培训新政策，设置专员进行税务管理，严格把控增值税专用发票的領购、开具、取得、认证抵扣、传递、缴销、保管各环节。

（二）加强非财会员工业务培训，提高发票管理水平

很多房地产企业取得发票的员工不是财务人员，对专用发票认识不足，因此企业应及早做好报销过程中不同行业发票税率、发票类别、可抵扣进项专票的类型、发票是否需要粘贴、报销时限等细节培训，从而降低企业涉税成本，避免企业不同部门之间的纠纷。

（三）加大企业自查力度，降低涉税风险

“营改增”后，房地产企业应提高对发票管理的重视度，自发开展自查工作，挖掘存在的发票管理问题和涉税风险点，不断总结改进，规避潜在风险，做到心中有数，降低税务风险。

（四）及时了解涉税新动态

“营改增”后，国家相继出台发票管理的新政策，如税控系统的升级、红字专用发票的开具、增值税电子普通发票推行等，作为纳税人应保持与税务部门密切的联系与沟通。这样做一是有利于企业获得更多的培训机会，及时了解国家税收法律法规的变动，获悉最新和最准确的税收政策信息，以确保税务管理工作的准确实施。二是可以树立良好的形象。通过与税务部门的交流与沟通，可以树立良好的纳税信誉和形象，提高纳税信用评级，方便企业进行进项税额认证及抵扣。三是有利于充分了解主管税务机关征管特点和具体要求。尤其是对于一些新出台的法律或是界定比较模糊的规定，一定要通过与税务机关沟通，了解税务机关的具体做法，以此降低税收风险。

（作者单位为湖北财税职业学院）

参考文献

[1] 财政部.国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔2016〕36号文）[Z].

[2] 增值税发票开具指南（税总货便函〔2017〕127号）[Z].

[3] 国家税务总局关于纳税信用A级纳税人取消增值税发票认证有关问题的公告

（国家税务总局公告2016年第7号）[Z].

[4] 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号）

[Z].

[5] 唐丽娜.营改增后增值税发票的管理探析[J].会计师，2016（7）.