基于房地产开发企业的土地增值税纳税筹划方法探析

戴林卉

【摘要】针对土地增值税纳税筹划问题，采用归纳分析的方法，利用建房方式、项目核算方式、特殊扣除项目三个方面分析房地产开发企业土地增值税纳税筹划的具体方法，旨在对房地产开发企业纳税筹划提供借鉴和参考。

【关键词】房地产开发企业 土地增值税 纳税筹划

一、引言

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一種税赋。土地增值税作为房地产的主要税负之一，越来越受到房地产开发企业的重视。我国土地增值税采用四级超率累进税率，利用增值率的高低，以增值额为计税依据进行征税，由于增值率=（收入扣除项目）/扣除项目，因此针对土地增值税的纳税筹划就是利用土地增值税四级超率累进税率的特点结合相关优惠政策对收入和扣除项目进行调整，从而使其享受免税待遇或适用较低税率。

二、建房方式的选择

（一）合作建房

根据税法规定，合作建房方式是指：一方出土地，另一方出开发所需的资金，双方合作建房，对于在建成后按比例分房自用的，可暂免征收土地增值税；对于建成后转让的，应征收土地增值税；例如某房地产开发公司想要建设一座办公大楼，如果房地产开发公司在该地段拥有一块地皮，那么就可以寻找有合作意向的公司进行合作建房，合作公司提供建设资金，办公楼建成后按比例分房则不产生产权转让问题。办公楼建成后对房地产公司而言由于是自用形式，因此不构成缴纳土地增值税的条件，只有在转让房地产公司那部分时，才就这部分进行土地增值税的缴纳；对于合作公司而言，分得的部分不缴纳土地增值税，降低了该部分的购置成本。采用这种方式，可以节约税负，降低房地产项目的开发成本，这样就实现了房地产企业和出资方的双赢。

（二）代建房

代建房方式是指，房地产开发企业受客户的委托代客户建造房地产，在开发完成后向客户收取代建费用的行为。在整个代建的过程中，企业通过代建行为获得了利益，但是并不发生应缴土地增值税规定的房地产权属的转移行为，所以房地产企业取得的收入应确认为劳务性质的劳务收入，不属于土地增值税的征收范围之内。所以，如果房地产开发公司在开发初始就能够确定最终客户，那么该项目的开发就能够采用代建房方式。

三、项目核算方式的选择

房地产项目开发过程中往往涉及的项目具有普通住宅、非普通住宅住宅、商铺等不同业态的形式，那么针对不同情况，选择房地产开发项目分开核算还是合并核算的方式，决定了房地产项目是否可适用土地增值税的税收优惠政策，是否会对土地增值税的应纳税额产生影响。

根据财税【2006】21号文和财税【2006】141号文的规定，普通住宅在增值率20%以下可以享受免税优惠的政策。因此，在房地产项目中既包括普通住宅又包含高档住宅的情况下，我们可以分两种方式考虑。在分别核算方式下普通住宅可享受免税优惠条件，但是高档住宅由于其具有较高的增值率的特点，可能会存在使用较高等级的税率的情况。在合并核算的情况下，普通住宅的增值率势必会拉低高档住宅的增值率。所以我们需要在适当的情况下，通过计算综合考虑是否将两者分开核算，享受普通住宅的税收优惠政策，这可以有效的降低应缴土地增值税数额。

四、特殊扣除项目

（一）利息扣除法

房地产开发公司的融资渠道一般具有多样化的特点，所以在融资渠道既有负债筹资，又有权益资本筹资，而且在开发的过程中还发生了其他相关成本、费用时，可以考虑费采用利息扣除法选择税负较低的纳税筹划方案。根据税法规定，我国房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种不同的扣除方法：

第一种方法是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%以内计算扣除，则允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+开发土地的成本、费用）×5%以内计算扣除。第二种方法是对于不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，则允许扣除的房地产开发费用为（取得土地使用权所支付的金额+开发土地的成本、费用）×10%以内计算扣除。

在实际操作过程中，应计算并比较两种方法计算的利息支出金额，选择计算土地增值税时允许扣除费用最大的计算方法，如果房地产项目主要采用权益资本筹资，那么由于利息费占比较少，可以采用不提供金融机构贷款证明来进行税收筹划。如果房地产项目主要采用负债筹资，由于利息费用占比较高，则应提供金融机构贷款证明，据实扣除。

（二）公共配套设施扣除法

根据税法土地增值税加计扣除的规定，对于房地产开发项目取得土地使用权所支付的金额与开发土地的成本、费用之和可以加计扣除20%。合理的加大公共配套设施的投入，不仅能够有效改善环境、提高居住舒适程度、吸引购房者、增加产品的卖点，而且能够提升项目的销售价格。例如，增加植被的投入、在社区内设立雕塑喷泉、配套各种健身和娱乐设施等。更重要的是，社区配套设施的开发费用不仅可以纳入到开发成本中并且可以进行加计扣除，增加成本。

（三）装修费用筹划法

根据税法规定，房地产企业销售己装修的房屋，其装修费用可计入房地产开发成本，并且可以加计扣除20%。所以，针对正在开发中的房地产项目，房地产企业可以将其进行精装修后再进行销售。这样不仅可以提升项目整体品质，并且由于装修产生的成本最终的负担者为购房者，并且加计扣除可以使扣除项目增加，一方面会使作为计税依据的增值额减少，另一方面可能会使税率发生“掉档”，使其适用低税率。

土地增值税纳税筹划的市场和理论空间都很广阔，所以每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注，来实现房地产开发企业的长远发展。endprint