我国不动产登记制度若干问题探讨

庄树根

【摘 要】 关于不动产的法律制度以及具体的法律规范一直以来就是国家民法的重要内容，而不动产的登记制度则是这一法律制度的重要核心问题之一。不动产登记制度作为物权法当中的一项重要制度，以公示为手段，可以维护市场经济条件下交易的安全，强化抵押担保的社会功能，避免纠纷的发生，它是物权变动制度中的核心问题之一，是物权公示原则的内容及效力的具体体现，具有重要的法律意义。但目前国内学界对于不动产登记制度当中的各个问题尚有争议与分歧，《物权法》对不动产登记制度的规定只是建立了一个大体的框架，一些具体操作标准仍需要相关法律的进一步完善。

【关键词】 不动产 登记 制度 完善

1.不动产登记的概念

不动产登记是指经权利人申请，国家有关登记部门按照《物权法》有关规定将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。经过登记，不动产的产权状态能够明晰地记载于登记簿上，向公众公示，可以确立和保护物权的存在，有利于保护交易安全，奠定信用基础，维持社会经济秩序的稳定。

2.我国不动产登记制度的缺陷

2.1不动产预告登记制度尚不完善 预告登记是指為保全债权的实现、保全物权的顺位的请求权等而进行的提前登记。《物权法》颁布以前我国也有不动产的预告登记制度，但大多规定在一些地方性法规中，效力比较低。《物权法》出台后，我国在立法上确立了不动产预告登记制度。但相比于国外不动产预告登记的规定，我国《物权法》显得过于概括，缺乏可操作性。如《物权法》还规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”而由于开发商与售房者之间的其他原因导致开发商不予配合进行商品房产权登记，过了三个月，预告登记就不能保护登记权利人的合法权益。

2.2不动产登记相关法律杂乱 我国目前有关不动产登记相关的法律、法规内容杂乱、标准不一，还有错漏的现象。如与不动产登记相关的法律条款有《矿产资源法》、《土地管理法》等；与不动产登记相关的行政法规有《土地管理法实施条例》等；与不动产登记相关的部门规章、地方性法律有建设部的《城市房地产抵押登记办法》、国土管理部门的《土地登记资料公开查询办法》等。另外，2015年实施的《不动产登记暂行条例》，其中的相关规定却与许多其他的已有法律条款略有冲突。这种不动产登记相关法律杂乱的现象不仅给不动产登记申请人带来了不便和风险，降低了政府工作人员的办事效率和公信力，还可能造成记信息错误等情况。

2.3我国不动产登记机构过于分散 我国目前可办理不同种类登记业务的部门很多，如进行房屋产权登记要到城建部门，进行海域使用权登记要到海洋行政管理部门等。《不动产登记暂行条例》规定：无论是国家层面还是省级层面上的不动产登记工作均应交于国土资源部门进行指导并监督，针对市、县不动产的登记工作，应该交于县人民政府确定具体部门负责。这些规定增加了部门进行协调的难度，将市和县级层面不动产登记机构设置在国土资源主管部门，同样具有较高难度。再加上有些机关工作人员积极性不高，办事效率低下，同样影响了不动产登记工作的进行速度。

3.我国不动产登记制度的完善

3.1完善不动产预告登记制度 首先，要意识到预告登记制度在物权制度中的重要性，物权法的贯彻和落实离不开配套制度的完善，有效的推进实施物权法的实施，需要建立统一的登记机构。其次，扩大预告登记的适用范围并种类法定。由于我国现行不动产物权变动存有登记生效和对抗并行立法，应统一采用不动产物权变动登记生效立法的立法模式，借鉴其他国家和地区的相关规定，在此基础上扩大预告登记的范围并种类法定。再次，提高预告登记的效力。预告登记制度的核心问题是效力问题，效力大小从本质上决定了登记制度在经济管理中的作用。最后，增加预告登记的发生范围。我国《物权法》规定了预告登记的发生条件规定的比较苛刻，这对发挥预告登记制度的功效不利，因此，我国应适当增加预告登记的发生范围。

3.2完善不动产登记的程序性法律 我国与不动产登记相关的规定散见于各类规范性文件中，如《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》、《城镇房屋所有权登记暂行办法》等，这就使不动产登记规则之间存在不协调、重复，大大降低了工作效率和准确度。基于此，极有必要出台一部法律对不动产登记做出具体明确的规定。首先，一项较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。其次，从物权登记入手，对登记的程序、登记的事项、登记机关、登记的类型、登记机关的责任等作出详细的规定。最后，不以统一的制度构建对各类不动产适用统一的登记办法，简化办事程序，提高办事效率。

3.3统一不动产登记机构 长期以来，我国不动产登记机关各自为政，弊端重重，统一房屋、土地、草地、林地、海域等不动产的登记到一个机构，是大势所趋，是完善我国社会主义市场经济体制的一个必要举措，既保障了不动产交易的安全又提高了交易效率。笔者认为统一不动产登记机构要遵循以下原则，一是统一性原则，由一个登记机关，根据统一的法律，按照统一的程序进行不动产登记，并颁发统一的权属证书；二是独立性原则，登记必须以当事人的合意为基础的，其他部门作为登记机关，均不能对不动产登记进行不必要的干涉；三是效率性原则，不动产登记机构根据其职责通过合理的登记程序对不动产进行实质性审查，在最短的时间内确定登记或不登记的原则；四是专业性原则，从业人员要达到相应的从业资格，建立相应的职业准入制度。

4.结语

我国在高速发展的社会主义市场经济背景下，不动产已经成为人们生活中不可或缺的组成部分，而配套的我国不动产登记制度却迟迟没有得到完善，还需要各个部门不断努力尽快建立起与我国国情相适应与经济发展相协调，能够稳定群众生活秩序的不动产登记制度。

【参考文献】

[1] 陈文婷.不动产登记制度若干法律问题研究[D].华东政法大学，2014.

[2] 刘超.我国不动产登记制度若干问题探讨[J].黑龙江科技信息，2016，16：291.

[3] 孙楠.论我国不动产登记制度的完善[J].法制与社会，2017，09：39-40.endprint