新形势下房地产企业管理会计应用问题

樊鹭

我国的房地产行业历经三十余年的发展，已逐步形成标准的成本管理体系。管理会计在国内大型房地产开发企业中得到推广应用，但对中小型企业而言，其重视程度相对不足。文章分析了房地产企业的财务特点以及管理会计在房地产企业中发挥的作用，指出了目前管理会计在房地产企业应用中存在的问题，并给出相关建议。

一、房地产企业的财务特点

由于房地产企业的特殊性，在财务方面也相应的有着区别于其他行业的特点。从财务的角度表现在现金流、盈利和销售风险三个方面。因为房地产企业开发产品投资金额较大，现金流的问题就成为企业维持日常经营活动的关键，面对这样的状况现金流的稳定被视为房地产企业财务管理的重要内容。然后就是盈利风险了，在工程施工过程中，企业签订的合同一般都只是暂定价格，最终的价格一般都要在工程竣工决算后才能敲定。但根据现实情况，一般工程完工后房地产企业与施工单位在结算时往往会存在这样或那样的差别，引起不同程度的争议。房地产企业项目利润的核算只能放在竣工结算之后，而平时关于利润的一些预测在很大程度上会存在误差。对于销售风险而言，房地产企业的主要业务就是建房、卖房。这样的不动产可变现能力相对于其他产品而言较弱，如果企业经过长期建设的产品不被市场、广大客户接受，但开发的产品又不能修改，造成产品积压，变现困难。还有就是国家的金融政策对房地产销售影响很大，现在很多消费者大多都是通过在银行办理的按揭支付购房款，当银行按揭贷款的相关政策有所改变时就会直接影响产品的销售。然后就是资金的管理，房地产开发需要大量的资金的维持，仅依靠房地产企业自身的资金肯定不能满足工程的需要，这就需要向银行融资贷款，而融资贷款也是存在一定的风險的。

目前，房地产行业面临的主要矛盾是供需错配。例如，在一线和部分二线城市中，房地产市场供不应求，价格快速上涨，但三、四线城市的去库存压力却越来越大，市场结构处于失衡状态。此外，由于之前的房地产市场的行情很好，很少有人重视新技术、新模式的应用，但在目前的市场下，企业一方面要从改善供给结构的角度，在提高供给质量的前提下开拓产品创新的维度；另一方面要提升供给效率，增强产品的适应性和灵活性，强化企业专业服务的能力。

在提升供给效率方面，传统的企业主要扮演开发商的角色，但随着市场的逐渐发展，越来越多地涉及管理者和服务者的角色。尤其是对一些大型房地产企业来说，都不可避免地要完成从开发商到资产管理者的转型，拓展更丰富的功能。此外，不少企业还拓展了社区服务的领域，通过升级社区服务来挖掘存量市场的价值。也有一些企业在向提供金融服务的方向努力，房地产金融的创新能够有效地从供给侧降低行业的杠杆，有利于促进房地产行业的可持续发展。

（一）营改增对房地产企业的影响

自营改增实施以来，对于房地产企业来说，不动产抵扣带来双重利好：一方面不动产纳入抵扣范围，使得地方企业有了新一轮投资热情和不动产采购的需求，有助于“去库存”和打开商用房市场空间；另一方面，对企业的土地成本也可以扣除了，自身税负降低了。与此同时，房企也面临着诸多挑战，这一过程进一步加剧了行业企业优胜劣汰，为房地产业集中度更高打下基础。

营改增之后，房地产公司的招标采购模式及成本核算方法发生改变，公司的成本管控面临不少挑战。那些从正规渠道获取土地，取得合规土地票据的，上下游供应商正规健全，内部管理完善的房地产开发企业实际税负相对营业税确有降低，生存空间就会加大；而一些规模小、议价能力弱、生产经营不正规的房地产企业将面临严峻考验，这会倒逼行业进一步优胜劣汰。

二、管理会计在房地产企业中发挥的作用

（一）促使企业更加及时地做出高效、准确的决策

房地产企业的财务特点使得企业管理层的公司决策变为关键。通常准确、高效的决策需要企业管理者综合考虑，从整体的角度出发，根据当前的经济形势再结合企业既定的经营目标出发，最终做出较为合理、准确的决断。管理会计作为一种会计工具，在企业管理层分析决策时可以提供各种不同方案的分析资料，让决策者能够更直观的选择出哪种方案最佳。简单来说，管理会计在企业的整个经营决策过程中，发挥最多的就是提供咨询服务或决策分析功能，企业决策因为管理会计的介入更加科学、合理。

（二）有效控制房地产企业运营的各个过程

房地产企业的项目建设周期相对较长，在项目实施过程中的控制与管理需得加强。作为贯穿企业整个经营活动始末的会计工作，管理会计能够在各个运营过程中进行控制并且起到监督管理的作用，调整、指导或直接干预整个经营活动，使之能够按照既定计划进行。管理会计的控制活动在房地产开始执行或实施项目时就已经开始了，管理会计想要控制企业的经营活动就必须未雨绸缪，把项目开展前的规划与项目过程中的控制力相结合，也就是说在项目开始前要根据计划和预算把标准、预期要达到的目标先确定下来，以便于在项目进行中存在差错的时候可以及时的改善，使经营活动得以顺利进行。

（三）对企业的经营业绩进行考核与评价

企业经营业绩的考核是将企业经营业绩的实际与预算做比较分析，然后根据比较结果评价企业部门或个人的业绩，奖罚分明。管理会计的运用可以完善企业的绩效考核制度，还能事先通过预算等相关指标数据明确工作人员的职责所在，引导计划与任务的执行。

三、管理会计在房地产企业应用中存在的问题

目前房地产企业存在最为明显的问题就是大多数房地产企业的高层管理者认为工程部、销售部以及营销部才是企业的一线重要部门，而财务部门充其量也就是个二线角色，工程总监、销售总监在企业中的影响力要远远大于财务总监，单单从薪水待遇方面就可以看出两者间的差距。而且在日常的工作中，财务总是不被重视，不论是企业招标，还是签订合同、制定经营决策都看不到财务人员的身影，形同局外人一样。这足以证明许多房地产企业高层认识不到管理会计在企业管理中的重要作用，财务机构设置层次混乱，权责不明确，管理制度更是漏洞百出。而且许多财务人员本身职业素养不高，业务能力欠缺，风险意识薄弱，对管理会计的理念知之甚少。企业的管理会计工作事实上是由企业高层的意志来决定的，因为管理会计本身就是为企业管理者制定决策提供服务的。所以，企业高层的管理思想，将直接决定一个企业的管理水平。

造成这种情况的原因是多方面的。就企业的管理模式而言，很大一部分企业的所有权和经营权是高度统一的，企业的经营者就是投资者，这种模式必然给企业的财务管理带来重大的负面影响。再有，企业管理者因自身能力的欠缺和管理水平不高所限，致使管理思想落后，并没有把管理会计纳入企业管理模式中，与先进的管理理念存在巨大差距，使管理会计得不到应有的重视。

四、加强管理会计在房地产企业应用的建议

（一）财务管理人员加强学习、提高业务水平

首先，企业应重视财务管理人员的学习，定期有针对性的进行业务培训，提高业务水平，不断更新管理会计理念，更好的服务于企业。同时，企业在招聘财务人员时，应重视财务管理人员的自身素质，为企业提供新鲜血液，增强创新能力。

其次，建立奖惩机制，鼓励财务人员积极参与企业的财务管理和经营管理，为企业的发展出谋划策。其中最重要的是要培养财务人员的财务创新意识。由于财务工作分工明确，一人一岗，虽说可以提高工作效率，但长此以往财务人员会感觉枯燥乏味，只是机械性的工作，就会在创新方面出现很大的问题。而创新能力又是财务人员必不可少的能力。在日常的财务管理工作中，企业要充分调动财务人员的工作积极性，鼓励财务人员要不断的实践创新，尤其是要培养财务人员自主创新的意识，这样才能使企业的管理水平得到不断的提升。

最后，对财务岗位定期进行业务考核，引入竞争机制， 形成优胜劣汰的良性机制，使全体财务人员有一种危机感，促使其立足自身岗位，刻苦钻研业务，不断提高其自身的财务素养，使财务人员的责任不仅限于简单的对企业资金、资产的记录，其工作重点应放财务分析、财务预测、成本控制等方面上，站在更高的角度对企业的经营活动进行分析，并提出有建设性的意见和建议，为企业的长远健康发展贡献一份力量。

（二）房地产企业要结合实际，增强资金管控能力

在金融危机及宏观调控的双重冲击下，房地产业进入周期性调整阶段，市场整体表现低迷，房屋销售不畅，同时税收政策日趋完善，这些都直接或间接地压缩了中小房地产企业的利润空间，进而影响到企业的长远发展。对绝大多数房地产企业而言，企业应根据自身的实际情况在日常财务工作中运用财务分析、财务预算、内部控制、成本控制等手段，增收节支，从管理中出效益，真正发挥管理会计在企业管理中的核心作用。对于绝大多数的房地产企业来说，在现有的以银行信贷为主的融资手段受到一定制约的情况下，应积极开拓新的融资渠道，找到真正适合自己的融资模式，一般可采取这几种方式进行融资，例如积极发展民间融资、房地产委托贷款、进行合作开发、成立互助聯合担保机构、典当融资、产权交易等，这些融资方法对于地产企业而言都具有可操作性，每个房地产企业都应该结合企业自身的实际情况选择适合自己的融资模式，增强企业融资能力。（作者单位为郑州升达经贸管理学院 会计学院）