房地产企业融资策略

吴育云

房地产行业属于资本密集型的行业，具有前期资金投入大、资金周转要求高等特征，需要足够多的资金进行周转，仅仅依赖地产企业自身的资金储备，是无法满足投资和发展需求的，因此需要进行适度融资，合理利用自己杠杆。当今，房地产企业的融资规模在不断扩大，其融资的主要方式为银行信贷、信托融资，股票融资债券融资的方式相对来说还是比较少的。

一、房地产企业融资中存在的问题

（一）金融环境的制约

其一，国家政策在近期加严。商业银行、信托公司是房地产企业融资的最主要合作伙伴。《关于规范银信类业务的通知》的出台，明确严禁银行、信托违规进入房地产行业，加强相关融资的前端管控与审核。另外，银行在给房地产企业做信贷融资前，要对企业进行审批，就是要求企业符合相关国家标准的要求，且审批的周期很长，不利于企业资金的周转。近年来，由于新的金融法律条文的出台，房地产的债券及信托融资越来越严格，有的房地产企业因為某项不符合要求，就失去融资的资格。其二，金融市场的约束。我国金融市场在高速发展，但是相关金融政策却没有跟上发展的步伐，很多金融产品没有健全的信用保障制度，市场对新型的金融模式缺乏有效的监督管理，阻碍了金融产品在市场中的运用，也就制约了房地产企业融资的途径。

（二）企业缺乏完备的财务制度

当今，我国很多的房地产企业在企业规模上还不够大，对比一些较大的房地产企业而言，中小型的房地产企业在财务制度上，就不会很完善，比如财务部足够时间及能力去编制企业的融资。此外，一些房地产企业为达到筹集资金的目的，盲目扩大企业规模，反而使得企业的资产负债增加，负债经营后就需要不断补偿债务，偿清后继续举债，这样的恶性循环使得企业的财务风险不断增加，也不会形成资产的增值，企业发展也就裹足不前了。一些房地产企业的融资预算采取的步骤仍为：上级提出任务、财务部进行核算、向银行申请贷款，企业缺乏纵观全局的掌控技术人员，采取的还是粗放式的制度，组织领导水平还不够先进科学。

（三）房地产企业筹集资金能力低

房地产企业所投资的每个项目都有其风险程度，因此，企业的盈亏情况与其自身资金储备量息息相关，一般都会核算控制好自有资金。当前，很多房地产企业在自有资金的投入上，其百分比不超过总资金的25%，这当中还有很大一部分是商品房预售的销售金额。自有资金的不足很大程度上会影响到银行放贷，这样房地产企业的资金链很容易产生断裂。此外，自有资金筹集不足，负债率上升，那么企业经营业存在很大的风险。

（四）房地产企业融资渠道窄

当今世界各地，针对房地产的融资渠道纷繁复杂，但中国政府对这些渠道的监管很严格，尤其是海外的投资审核监管更是难上加难，海外对地产投资不仅门槛高、对金额也有限制。一些融资需要通过股权实现，但是国内很多中小型的房地产企业，还不具备上市的资金规模，因此融资情况很受限制。当前，企业一般有两种方式实现融资，第一就是银行信贷，前文已经提过，银行门槛高，一般地产企业很难得到融资；第二就是民间借贷的方式，但其最大的缺点就是利息过高，这大大增加了企业的负债率，影响其资金周转，融资的效果也很差。

（五）资产负债比率大

众所周知，房地产的开发工程量大，项目周期长，所需的资金也十分可观，企业如果仅仅靠自有资金周转，就没有发展的可能。房地产企业要保持自身在竞争中不倒，就不得不采取融资借贷的方式，很多时候只有民间借贷，这样就会产生很高的资产负债率，融资成本就增加了，企业发展中的风险也大大增加。

二、房地产企业的融资策略

（一）积极引进外商投资

国外资本目前在我国房企投资比例不到1%，这种状况已经维持了较长时间，因为房产是我国支柱产业之一，而且这个行业有着较大的波动性，对于资金方面国家有着严格的管控，而国外资金不能很好提供支撑，因此引进外资并不是很容易的事情。另一方面，外资作为拓宽融资渠道的有效方式，未来的增长潜力非常大，这就需要国家在未来发展中，进一步完善房产行业的资金运作，在不断的发展中，及时让政策适应市场的需求，让房产行业的发展逐步的稳定成熟，如果房产具有良好的前景，就会吸引越来越多的外资加大相关的投资，房产行业也会由此焕发出新的生命力。另外，房产企业除了让外国资本直接投资外，利用外商间接投资也是不错的方式，企业也可以积极的想办法来获得国外资本的关注。

（二）财务制度的完善

财务管理信息是投资人了解企业的主要方式之一，因此让财务信息更加可靠、真实，就能够给投资方建立可靠的企业形象，让投资人对企业能够有更全面的了解，这就需要企业需要不断提高财务人员的业务水平和能力，培养财务人员负责及守信的意识。另一方面，企业需要积极维护自身的形象，不留有不良的信用记录，把自身的发展情况和获得的知识技术产权等信息及时介绍给银行等信贷机构，建立诚信经营的印象，这样银行等机构就可以更方便的了解企业，同时也为逐步拓宽自身融资渠道建立了很好的条件。

（三）做好预算工作

在进行融资活动前，企业应该先要进行合理的规划，规划应该符合企业发展的总体战略目标，全方位进行相关的研究和商讨，让所确定的融资目标尽量贴近于企业当前的客观实际。规划的首要条件就是确定相关的预算。不能够单独有财务人员关起门来确定，也不是几个人之间简简单单核算就能确定的，这个还是需要每个相关部门之间充分沟通及协调来进行，各个团队及部门通力合作才能进行，应当安排主要负责人对预算工作进行组织和协调，和每个部门的业务负责人充分沟通，这样才能让各个成员对于这项工作的作用更加重视，让最终的预算和实际情况不会出现太大偏差，资金的利用率得到显著提升。

（四）扩充自有资金

资产负债率维持在合理区间，可以让财务的杠杆效应得到更好发挥，通常认为会给企业的不断发展提供更强的动力，不过，当资产负债率超过限度时，企业所面临的财务风险也是非常大的，可以说给企业的发展甚至生存都带来了一定的隐患。所以，特别是房产企业需要重视自由资金的来源，使得不断的发展及扩大，这才是企业发展良性循环的保障，大中型企业可以使用多种方式来平衡资产负债率高的压力，比如引入新股东、原始股东进行增股等方式。

（五）建立多元化融资渠道

确定了企业的资金预算后，就需要选择适合的融资方式，就要进一步拓宽企业的融资渠道，不依赖于银行贷款的方式，不断降低企业融资的风险。房产企业需积极跟进国家政策的向导，紧紧把握国家所鼓励的融资渠道，国家目前对于资本市场大力提倡，缩小间接的银行融资的渠道。比如民间贷款、股权融资、上市、和大企业的合作、增加自由资金及同等企业联营的方式等。一方面这些渠道可以有效拓宽企业资金的来源，同时也分散了企业融资所引起的潜在风险，让企业风险降低。另一方面，也给民间闲散资金有了合适的投资渠道，使得金融市场的进一步发展提供源源不断的动力。

（六）提高业务人员的综合素质

房产企业有着复杂的财务人员构成，有着较高的人员流动性，而员工的工作质量好坏直接关系到企业目标是否能够很好的实现，因此对于员工的待遇福利等需采用合理的方式来进行保障，特别是对于企业的核心骨干人员需制定特别的鼓励计划，激励他们给企业融资管理建言献策。此外建立规范合理的财务人员岗位职责也非常有必要，让员工能够敬岗爱业，把有关的业务人员的奖金、岗资进行结合，鼓励员工不断学习探索新的业务知识。

三、结语

本文笔者根据自身多年行业工作经验，总结了几点房地产企业融资存在的几点问题，并提出了几点建设性的建议。望从事相类似工作同行对此有所收获与启发。（作者单位为海南碧桂园房地产开发有限公司）