我国房价居高不下的原因及对策

方甜

摘 要：本文将对其房价居高不下的原因进行分析，并从其原因出发，探讨可以采取的对策，从而应对房价居高不下的形势。

关键词：房地产行业；房价；原因；对策

一、引言

在社会经济不断发展的大形势下，住房成为亟待解决的一大问题，而随着国家新型城镇化规划，更多的人涌向城镇，不管是工作还是生活，住房是必不可少的，特别是在一二线城市，需求的增长拉动房价的上升，使得房价居高不下。2016年房地产市场再创高点，三四线城市房价稳中有升，使得整个房地产行业成为经济热点。另一方面，除了正常的需求外，还存在着一些炒房的现象，这些人将房子作为一种投资的手段，而不仅仅是生活的需求，这在很大程度上造成了房价的不断上升。对于消费者而言，一部分已经拥有住房的消费者不希望房价降下来，另一部分准备买房或者将来准备买房的人，则希望房价能降到他们可接受的水平，但是对于政府而言，让房价处于一个稳定的水平，使房地产企业平稳有序发展是现在的重要任务。

二、黄山市房地产行业的相关情况

安徽省黄山市由于其独特的地理环境，一些古老的城镇有着很多的古民居，黄山作为国内著名旅游景点，所以黄山市主要还是以旅游业为主，黄山市成为2016年十大宜居城市之一，很多人选择在黄山市购置房产，从而增加了商品房的需求，另一方面，很多的古民居受到国家的保护，不允许对其造成破坏，而黄山市存在着很多的古民居，平均每個县会有2―3个古民居村落，而每个镇还有着古老的民宅和街道，它们占用了很大一部分的土地资源，而且由于其分散性，使得其所在地以及周边一些地区都不具备开发条件，使得土地供给减少，而供给减少，使得商品房的价格不断上涨，2016年4月，新房的平均房价5081元/平方米，二手房的平均房价5126元/平方米，而2017年3月，新房的平均房价5607元/平方米，二手房的平均房价6518元/平方米，上涨了10.35%，而2016年黄山市GDP全国排名258名，人均收入在4000元左右，居民难以承担高额的房价。

三、房价居高不下的原因

1.房地产行业成本高

（1）获得土地成本高。土地资源是一个国家的重要资源，特别是在一线城市，人口密度大，土地资源就变得尤其重要，因此房地产企业在一线城市拿到土地的成本就明显要高。重点监测城市中，地价总体水平为5680元/平方米，较上一季度增长1.77%，较去年同期增长7.27%。

据星空地产研究院数据统计显示，2016年黄山市共成交12宗土地、累计639.14亩，土地成交均价为146.52万元/亩，合2196.70元/平方米，成交总价达93645.94万元，土地成交均价较2015年同比增长31.63%。即使黄山市的土地成交均价相较一线城市还有一定的差距，但综合黄山市人均收入可以看出，其土地价格还是处在一个较高的水平，而房价居高不下，很大一部分原因在于土地成本高，对于房地产开发而言，土地资源的获得是基础。

（2）原材料成本。社会需求增加带动基础行业的投资，作为建造房屋的原材料钢筋、水泥、建材等的成本也在不断地上涨，且房屋的建造对于原材料的要求是很高的，这将意味着房屋的使用寿命以及安全系数，这是消费者关注的重点。受工业去产能和楼市去库存等因素的影响，截至2016年10月21日，钢材综合价格指数79.00点，同比上涨19.17点，较2016年年初增长22.63点。高线、三级螺纹钢、热轧卷板等重点钢材品种价格同比上涨27.4%、27.9%、44.9%。另一方面，将原材料从产地运送到房地产开发区，房地产开发商需要考虑原材料的运输的问题，在2016年9月21日，国家发布“最严治超令”，运费费用上涨。部分地区物流由6元一件货涨到了10元一件，建材每吨运输成本上涨100元。全国水泥同比上涨30%，进入2017年3月份，水泥行业在全国范围内价格波动逐渐增多，上涨趋势明显，而黄山市2017年4月6日发布最近时间的水泥市场价格监测，发现水泥价格小幅上扬。钢铁方面，2017年3月6日到3月12日，国内钢价综合指数为138.04，较2016年同期的92.05，同比上涨近50%。据价格监测数据显示：黄山市2016年12月中旬，圆钢、螺纹钢、线材、热扎中厚板、热轧卷板、冷轧卷板、镀锌板较2016年11月同期分别增长35.8%、31.9%、35%、27.4%、32.2%、29.5%、24.6%，涨幅较大。

（3）劳动力与人才成本高。房子的空间架构需要建筑师进行设计，以保证其地基的牢固及空间骨架的稳定，而建筑师付出了脑力劳动，是价格最高的劳动成本之一。不同于一般的劳动力，人才的成本明显更高一些，而一个好的设计团队是必不可少的。

随着中国经济的发展，一般劳动力成本也在不断上升，2016年中国民生政策以降低“五险一金”缴费率为突破口，这将对企业用工成本的调整产生积极影响。2016年预计全国用工成本较2015年上涨8.68，北京、上海、广东、武汉的整体用工成本涨幅将超10%，成都的用工成本涨幅最高，预计为14.08%，而黄山市劳动力成本也在不断上升。

2.房地產市场的信息不对称

房地产开发商与消费者之间的信息不对称。在房地产市场中，商品房的质量和成本等信息只有房地产开发商知道，而消费者对其不甚了解，消费者知道的只是房地产市场价格的大概信息，这就造成了开发商和消费者信息的不对称，而这种信息的不对称使得开发商有绝对的价格信息优势。土地的成本、原材料的成本、融资成本等信息，消费者都不了解，而且商品房的价格还会受区域位置、经济环境、政治环境等因素的影响，使得消费者对于商品房的价格定位不准，这就给了房地产开发商牟取暴利的机会，使得消费者被动地接受高昂的价格和承担风险。

房地产开发商与政府的信息不对称。开发商要拿到土地，就要征得政府的同意，而政府通过高价出卖土地，来增加财政收入，但是开发商对于土地的价值很难精准预估，这就形成了信息的不对称，而开发商高价取得土地，就要承担风险，而其又通过高价出卖商品房，将风险转嫁给消费者，使得消费者承担高价，这是房价居高不下的一大原因。

3.炒房熱潮的推动

随着经济的发展，商品房不再仅仅被当作生活的一种必然需求，而很多人将其作为一种投资和投机的需求，俗称“炒房”。这些人将大量的资金投资于房地产行业，从中赚取差价，而由于商品房的不可移动性以及房地产行业的信息不对称，使得他们能够从中得到高额的利润，由于他们占据了很大部分的房产资源，使得人们对房子的需求急剧上升，而供不应求就会导致房地产开发商扩大开发规模，而消费者争相购买，推动房价的上涨。

四、控制房价增长的对策

（1）政府调控。一是政府强力推进双向调控和不动产登记制度政策的实施，这在很大程度上减缓了房价的增长，双向调控是指一線增加供应，这里的供应更多的是保障房的供应，同时要遏制炒房；三四线城市，特别是那些供大于求的城市，要限制土地出让，减少土地出让，最主要工作应该是加快去化。同时对不动产进行登记，这样有助于国家了解房地产市场的存量和潜在供应，从而确定下一步的目标和战略，实现对房地产市场的调控。通过不动产的登记，就能很快监测出黄山市有多少房产是居民在住房，有多少是外来人口在住房，同时能够知道有多少人拥有不止一套房产，是进行投资还是居住需求。二是继续预防和打击涉房腐败问题，让权力在阳光下进行，能够有效降低房地产项目的成本，虽然目前反腐工作已经进入正轨，但仍需注意腐败的可能，而房地产市场是重点关注的区域。对于黄山市而言，2016年地方政府收入有12.32%财政收入来自土地出让金，地方政府则要注重土地的出让面积和出让金额的合理性，在财政收入上不可过分依赖土地出让金。

（2）消费者理性购房。为了避免消费者与房地产开发商之间的信息不对称，消费者应该在购房时了解与自己所购房产相关的信息，不可因“现在不买，以后价格就上涨了”的心理去购房，这样很容易让开发商抬高房价。据报道称，2016年黄山市部分房产中介公司夸大棚改力度，哄抬房价，存在发布虚假信息、制造紧张气氛的嫌疑，使得投资炒房现象愈演愈烈，面对这种情况，消费者就要理性去对待，不可盲目购房。另一方面，消费者不一定非要买一手房，二手房市场也是一个不错的选择，推动二手房市场的有序发展，增加供给量，增强商品房的流通，在很大程度上也可以抑制房价的上涨。黄山市在的二手房市场正在发展中，越来越多的人选择购置二手房，协调好一手房市场和二手房市场的供给与需求，有望缓解黄山市房价的增长。

参考文献

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（责任编辑：王文龙）