长租公寓有多美？

赵伟

“未来五到十年中国房地产最大的故事，就是租赁的逐步崛起。”

有格调的装修、有情怀的服务、舒适的社群空间……在北京、上海、广州、深圳等多个城市，随着政策的倾斜和市场需求增大，主打有格调的硬件装修配套以及有情怀的长租公寓如雨后春笋般涌现出来。

9月2日，龙湖集团宣布旗下长租公寓品牌——冠寓入驻北京，让业界不少人士认为风口已至。不过，在正式崛起之前，长租公寓行业依然要经历漫长的摸索和阵痛期。诸如租金水平高企、房源供给与需求区域不匹配、租赁市场管理法规不完善等问题，也给探索租售并举楼市新机制形成挑战。

站在租赁崛起的始点，长租公寓该如何发展？

崛起

对于嗅觉灵敏的各路资本来讲，长租公寓市场同质化搏杀早已经开始。

2011年6月，24岁的璐璐搬进了位于果园八通线4居室的南卧，成为自如友家的第一位租客。彼时，长租公寓还是一个新兴的行业，统一的物业管理，规范化的租房服务，互联网化的品牌营销，让其一出现便受到广泛关注。

随后，随着资本涌入，企业看好，国民对生活品质追求等因素的发酵，在互联网思维的春风下，长租公寓如星星之火般发展起来。

2014年9月，雷军一亿元人民币投资you+国际青年公寓，让长租公寓这个行业再次被推到了风口浪尖。

不过，真正让长租公寓开始被各路资本所追捧，始于2016年以来的一系列支持性政策出台。

2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确支持开展租赁业务，允许将商业用房等改建为租赁住房，并给予税收优惠政策支持。

12月，中央经济工作会议要求加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展等。

2017年7月，住房城乡建设部等九部门出台《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取广州、深圳等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

8月，国土资源部、住房城乡建设部再次确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

来自宏观政策层面的支持，热点城市存量房时代的到来，以及从去年底以来不断加码的楼市调控，一定程度上迫使房企开始思考租赁市场的增长契机。

根据《财经国家周刊》记者不完全统计，在TOP30房企中，已有超过1/3开展长租公寓业务。“未来五到十年中国房地产最大的故事，就是租赁的逐步崛起。”链家研究院院长杨现领告诉记者，随着租赁的崛起，围绕租赁市场的一系列机构化服务，必然也会越来越多，越来越成熟。

太贵？

尽管和普通租房相比，长租公寓有诸多明显的优点，但是对于毕业后来北京打拼两年的严仪来讲，这些公寓仍然有点贵。

“租金太高了，动辄四五千的租金实在负担不起”，严仪告诉《财经国家周刊》记者，他在很早之前就开始寻找合适的公寓，“小中介或者房东个人出租的房子服务质量差，往往是一锤子买卖，有时候自己权益也得不到保障。”

根据上海易居房地产研究院发布的《全国 50 城房租收入比研究》显示，2017年6月份，北京人均住房租金2748元/月，房租收入比高达58%，两项指标均居全国首位。

真正让长租公寓开始被各路资本所追捧始于2016年以来的一系列支持性政策出台。

但就是这样“惊人”的租金，在长租公寓面前仍相形见绌。

以龙湖集团旗下长租公寓品牌“冠寓”为例，位于北京四环以外酒仙桥附近的冠寓，30平方米左右的房源月租金在4000元到6000元之间。

除了龙湖冠寓之外，其他一线开发商打造的长租公寓，租金价格也是居高不下。位于双井国贸区域的新派公寓，每个月租金大约在9000元左右，另外还会收取租金的12%的服务费。

不少业内人士担忧，随着长租公寓市场崛起，高企的租金极有可能会对周边普通租房形成传导作用，导致未来房租价格大幅上涨。而高昂租金的成本，又会成为制约地方经济发展的因素，这无疑与当前推进的租售并举政策初衷不一致。

“租金长期来看，应该是跟随收入的增长而缓步平稳上涨，如果考虑到我们整个经济增长的水平以及人均收入的增加，租金的上涨是一个稳定的、持续的、可预期的事情。”杨现领说。

破局

对于众多住房租赁机构来讲，高租金也是无奈之举，根本难点在于：高成本和盈利困难。

龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO 韩石在接受采访时表示，集团对冠寓业务要求是“三年内不考虑盈利问题”。

长租公寓赚钱很难吗？这其中一个重要原因在于长租公寓的盈利来源还停留在租金与拿房成本的剪刀差上。

“谁能把成本控制住，谁一定是未来终极的胜利者。这个项目（长租公寓）一次投入特别大，需要一个漫长的回收周期，本大利薄。”龙湖冠寓总经理王俊英告诉记者。

有媒体统计，55%的拿房成本和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但实际情况是，很多长租公寓拿房成本加上装修成本已经占到了80%，高昂的拿房成本和运营成本，让租赁运营机构的盈利空间备受挤压，不得已提高租金維持生存。

有业内人士表示，现在长租公寓行业想要赚钱，首先是要降低拿房成本;其次才是考虑如何通过产品创造溢价能力，依靠公寓相关增值业务实现盈利。

7月4日，上海市规土局发布两宗租赁住房用地的出让公告，首次推出并成交的两宗100%自持用地均为租赁住房用地，楼面价仅为5950元/平方米;9月11日，广州推出总建筑面积2.11万平方米的租赁住房用地。

以上举措不难看出各个城市大力发展租赁市场的决心，不过，作为住房租赁市场中的重要一环，长租公寓在制度设计环节仍然存在一些亟待解决的问题。

“长租公寓未来能否去引领租售并举的局面，这个是毫无疑问的，只是说需要一个过程。”杨现领表示，集体建设用地建设租赁住房，降低了租赁房屋的建设和运营成本，租金水平会大大低于现有市场房源，但目前来看还需要配套措施。

杨现领建议，未来政府应进一步降低开发、交易租赁房产的相关税费，以保障各项租赁利好政策的落地，从而在住房租赁市场建立低成本的流通体系。

《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。

一年多过去，局面正在越来越好。

8月17日，北京发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》，对于租赁的赋权再次迈出了一大步，在户籍、教育等方面赋予了承租家庭不少切切实实的权益。endprint