房产测绘中面积差异和纠纷的研究

文/刘玉梅，烟台市中立房产测绘有限公司

房产测绘中面积差异和纠纷的研究

文/刘玉梅，烟台市中立房产测绘有限公司

房地产中，房屋面积与价格之间存在密切联系，但事实上，房屋规划面积与实际测量面积存在一定差别，由于人们认知偏差等原因，较易引发纠纷和矛盾。文章具体梳理了房产测绘各类面积概念，对面积之间的差异进行分析，最后提出避免纠纷的有关建议。

房产测绘；面积差异；纠纷

近年来，城市化进程下，人们对于房产的需求日渐增加。商品房销售中，面积受到了人们广泛关注。购房人在购房时，会遇到使用、建筑、预测等多种面积，而不同部门测绘依据不同，出具同一类型面积时也会出现数据不一样的情况，让购房人陷入到困惑中，且引发诸多矛盾。因此加强对房产测绘中面积差异的研究至关重要，能够帮助我们进一步了解和掌握房产测绘等具体内容。

1 房产测绘中面积概述

1.1 使用面积

使用面积，是指房屋内部，全部可用净空面积，主要是内墙线水平投影予以计算。

1.2 建筑面积

主要是房屋外墙勒脚以上各层的水平投影面积，如阳台、挑廊、地下室等，且具备有上盖、结构牢固的永久性建筑[1]。一般来说，商品房建筑面积由套内建筑与分摊面积构成。

1.3 预测面积

预测面积，是主管机关按照审批施工图纸、实地勘察等规范对尚未为竣工的房屋面积进行预先测量得出的面积，也是开发商合法销售的依据，可以以此为基础进行宣传、备案或者预销售。

1.4 实测面积

主要是针对房屋竣工验收后，有关部门根据《房产测量规范》、施工、变更图纸等对房屋进行实地勘察、绘图，最终得出房屋的面积。该面积是购房者房屋所有权证等方面的依据。

2 房产测绘中面积差异

2.1 使用与建筑面积差异

日常生活中，我们在购房时，会将使用与建筑面积混淆，往往认为自己买的房子面积变小了，事实上是人们的理解误区。具体来说，使用面积仅是套内建筑面积的一部分，能够直观感受，但套内墙体面积、分摊等无法直观看出，图1能够直接体现面积之间的关系。

图1 房屋建筑面积

2.2 预测与实测面积差异

购买期房时，购房合同上填写的往往是预测面积，交房时，开发商会提供实测面积，并按照此支付房款。对此人们也存在一些误解，出现这一差异的主要原因体现在如下几个方面：一是测量机构根据审批的施工图纸对未竣工房屋进行测量，使得数据采集等与实际不符，出现差异。二是实测面积是对房屋实际丈量，或者根据图纸对房屋进行勘测。三是房屋施工时，受到市场需求等因素的影响，对房屋进行了适当调整，导致预测与实测面积发生差异。此外，设计图表注明不明确等因素也会导致该差异。

2.3 房产与规划面积差异

房产测绘单位，对建筑面积预测，与规划部门对建筑面积的计算存在不一致现象，故很多开发商会提出异议，主要是这两个面积的适用范围、依据的规则不同，导致得出的结果也会有所差别。其中，规划部门依据的是GB/T50353-2005，测绘部门是根据GB/T17986.1-2000。两套规范对面积计算的规定有所差别，决定了结果也会不同。

2.4 实测与产权面积差异

就概念来看，实测面积主要依据的是实地勘测的面积，产权面积即房产证上的合法面积，二者并不具有一致性。如实测面积为100m2，而规划审批的面积为90m2，那么产权面积就是90m2。

3 避免房产测绘中面积纠纷的对策

3.1 引导人们树立正确认知

使用与建筑面积之间的差异无法做到完全消除，要想从根本上消除这一问题，势必会加强对人们房产知识的教育和宣传，使其能够理解概念，消除认知上的偏差，不能够将二者混为一谈，在实践中，要避免以主观经验去感觉，二是根据尺寸计算出具体的面积。

3.2 消除预测与实测面积差异

一些开发商针对设计方案尚未完全确认，以经济利益为主仓促推出房产，导致预测与实测面积之间产生差异，为此，要杜绝这种不良做法，有关部门要加大监督力度，缩小或者消除二者之间的差异，以此来避免纠纷的产生。如果在预测后，建筑施工时出现了变动，那么开发商要及时通知业主，并将附加到合同当中，以此来减少交房时出现的面积纠纷。

规划部门对于图纸的审核，要严格把关标识标志，将所有设计图进行规范。如在预测、实测过程中要提出具体的要求，开发商要重新提交施工图纸，而在此过程中，会延长手续办理时间，在开发商、购房者及测绘部门之间引发矛盾，故将图纸的规范与要求放在审核前，能够避免矛盾的出现，且能够提高审核有效性，切实保障各方面合法权益。

3.3 消除房产与规划面积差异

由于这两个面积依据的规则不同，为了消除差异，房产与规划部门要运用统一的面积规则，并精确到套内、分摊及建筑面积等细节之处，以此来确保测绘准确性。对于产权面积，与人们切身利益密切相关，运用统一的规范，能够降低纠纷，可以考虑直接运用测绘单位的测量数据，避免重复测量投入的时间和精力，且能够避免纠纷，显著提高测绘有效性。

3.4 消除实测与产权面积差异

产权面积，主要是行政部门结合审批要求进行登记，故消除二者的差异，要严格以审批为切入点，加强工程竣工综合验收的管理，如果出现差异，要交给规范部门严格按照规定予以针对性处理。如果实测大于规划面积，开发商要补交相应的费用，并按照实际面积办理产权。

4 结论

在实践中，我们要加大宣传力度，使得人们能够正确认识面积差异，同时，还要规范有关部门的测量标准，尽可能消除测绘面积差异，避免纠纷，从而促进房地产市场在国民经济发展中发挥积极作用。

[1]肖淑红.关于房产测绘中面积差异和纠纷的分析[J].测绘与空间地理信息，2012，(02)：199-201.