不动产登记相关问题分析

肖雅楠　侯亮亮

不动产登记相关问题分析

肖雅楠 侯亮亮

摘要：通过不动产统一登记制度的建设可以形成权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法制保障的不动产统一登记体系，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法权益，夯实市场经济基础，为建立健全社会征信体系和自然资源资产管理体制创造条件。在新形势下，建立不动产统一登记制度是中央全面深化改革的重要内容，是不动产产权管理体制的重大调整，但也存在不少障碍，当下应该着重解决不动产统一登记工作中的重难点，促进不动产统一登记制度的全面落实。文章从不动产登记的有关问题入手进行了详细分析与探讨。

关键词：不动产；登记；问题

《物权法》于2007年颁布实施，明确要求实施不动产统一登记制度，但长期以来，不动产统一登记制度未能真正建立。我国原有的不动产分散登记体制直接导致资源资产利用效益和社会管理效益低，交易活动不安全，公民和社会组织行使物权权利不方便等问题。党的十八届四中全会提出依法治国，建设中国特色社会主义法治体系。有关不动产登记条例的颁布，不但响应了依法治国政策，更是我国不动产统一登记制度建立的标志。

一、不动产登记中存在的问题

（一）不动产登记关机不够统一

《物权法》明确强调“不动产登记需由当地登记机构进行办理，由国家进行统一登记。统一登记的领域、方式与机构需由法律与行政法规进行规定。”可是，此规定现阶段仅是原则性规定，没有得到较好的贯彻落实，尚未明确统一登记机构，当前，森林、房屋与土地等是我国的不动产类型，分别由各个行政机关进行管理，多数状况下，登记机关也可以管理这些不动产。例如，《土地登记办法》第三条对土地登记的主管机关进行了规定，《房屋登记办法》第四条对房屋登记的主管机关进行了规定，也就是说，土地登记应向行政部门进行申请提交，房屋登记应向建设部门进行申请提交。除此之外，当事人不可免费登记，因为费用的缴纳会产生相应的利益，所以各行政机关都纷纷抢夺不动产登记。

（二）登记信息公开模式待进一步细化

相关条例和细则从查询主体、查询内容、查询流程等方面对不动产登记信息查询制度作了原则性规定，对登记信息查询行为的规范化起到了一定的积极作用。2015年我国首例利害关系人要求以姓名查房案的胜诉，使得不动产信息公开查询问题引起关注。在查询制度的具体设计上，我国采取有限公开原则，限定查询主体、确定利害关系人范圍。但由于现行法在规范层面对不动产登记信息承载的权利以及对不动产登记信息的查询权缺乏有效协调，未能依据不同的查询前提区别设置查询条件，实践中出现了诸多一方面因隐私权的过度保护导致查询权无法正常行使，另一方面查询权的过度行使，使得不动产权利人的财产权、隐私权受到侵犯的案件。因此，如何合理制定关于查询权的主体、查询目的、程序、行使方式等一系列依据，仍有待进一步探索。

（三）登记机关的责任机制不完善

房屋登记办法要求登记机关工作人员对不动产登记要尽到审慎的登记义务，同时也指出错误登记对当事人合法权益造成损害的要进行赔偿。据调查显示，很多的登记机关只享受收费权益，门口设置了收费标准，对于登记错误需要负责的后果确实一概不提，损害了人民群众的合法权益。所以要用法律手段来约束登记机关，让登记机关在享受一定权益的同时也要承担一定的责任和后果，这样才能够体现出权利和义务的对等。例如有的土地使用权被查封了，原则上是不能够去房屋登记机关办理抵押权登记，在这样的情况下，就需要工作人员行使责任，及时发现问题，否则将受到相关责任处罚。

二、不动产登记的完善措施

（一）合理设置不动产登记机关

目前我国的土地和矿产的登记主要由国土资源管理部门负责，而房屋权属登记管理工作由我国建设行政主管部门负责，林业、林地等不动产则需要各自地区的行政管理部门统一负责，由于目前的管理部门之间较为混乱，所以设置合理而统一的登记管理机构非常重要。在法律中，需要建立相应的立法对策，要求必须要实行不动产统一管理制度，明确不动产统一登记机构，这样才能够有效的实现房随地走的法律原则，实现信息的集中登记处理，更加有利于信息的调阅和办理，提升工作效率。根据调查显示，把国土资源管理部门设定为统一登记机构非常适合，首先土地是最重要的不动产，不管是房产还是林产都是在土地之上，另外土地登记机构覆盖率较为广泛，可以满足各个地区的不同需求。

（二）合理构建不动产登记信息公开制度

不动产登记信息公开不仅要起到不动产登记公示的功用，也要符合《政府信息公开条例》的基本精神。首先，立法层面做好不动产登记信息查询主体和权限的分类，明确申请登记信息公开的主体范围，依据不同的查询主体、权限类型，制定相应的授权方案。北京市不动产登记事务中心起草的《北京市不动产登记信息查询暂行办法（征求意见稿）》中此类规定可作为参考。其次，登记信息设立隐私等级，明确区分可公开信息与个人隐私的界限，兼顾不动产登记信息公开与权利人隐私保护二者的利益。再者，不动产登记信息公开程序规范化、公开化、电子化，以严格的程序实施来保障制度的落实。最后，健全一系列的配套机制。提升登记机构的信息化水平，加强登记人员的职业能力培养和道德素质的教育，以有效配合不动产登记信息公开制度的实施。

（三）完善合法利民的不动产登记制度

针对目前存在的不动产登记过程中出现的违法行为，必须要严厉的打击和杜绝，细化不动产的登记程序。一部分的地方性国土资源管理部门，在法律规定之外建立了临时土地证明，这样有的登记机构在证明到期之后却没有发布新的证明，导致很多开发商都持有一份过期手续，这样的法律凭证影响了不动产的权利所有人对于物质权力的处分，影响了不动产的流通，不仅增加了登记成本，还妨碍了抵押物在多个抵押权存在下的优先顺位权力。针对这些情况，在不动产的统一登记制度中，需要首先详细的规定不动产的登记程序还有登记规则，规范登记机关的工作职责，要求必须要按照法律规定进行登记工作。此外不动产权属证书、不动产权证明等，一定要做到格式统一，然后经由统一的登记机关进行统一发放。

三、结语

综上所述，我国不动产登记制度的完善有着极其重要的现实意义，即有利于协调债权和物权之间的利益平衡、培育和谐宽松的市场环境、保护弱者及交易安全等，但在实际发展过程中存在的问题不容忽视，因此依据实际发展情况不断完善我国不动产登记制度至关重要，如合理设置登记机构、建立登记制度等，从而更好地发挥我国不动产登记的积极作用。endprint